刚刚过去的2023，江核楼市依然“低调”。

新房市场，全年仅金基山川江樾一家新盘开盘摇号；二手房，江与城、左岸澜庭等次新房小区上市，挂牌量持续增加，成交价却频走低。

已经到来的2024，江核还有哪些主力楼盘在售？将有哪些新成员登场？锐评君统计了最新信息，整体来看：

①江核目前主力在售的楼盘，分布在核中核、南工大、隧道口等区域，多以保利扬子萃云台、晴樾府等续销盘为主。去年上市的“新成员”仅金基山川江樾、瑞香园和润悦府。

②待上市新盘和地块达26个，其中动作较快的有核中核仁恒江和花园、研创园仁恒城市星皓、国际健康城尊悦府，大部分地块并无明确节点。

整体而言，2024年的江核楼市，销售压力持续加码。

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先看看目前在售的楼盘，主要分布在核中核、隧道口和青奥板块。相比之下，研创园和南工大的“存在感”，不算高。

要说去年江核楼市的最大看点，非金基山川江樾莫属。

作为去年区域内鲜有的“摇号盘”，金基山川江樾为低调许久的江核，博来一波热度。

去年山川江樾12月首开，推出2、5和8号楼的300套房源，覆盖建面约143-253㎡的户型，精装销许均价约40800元/㎡，最高单套房源总价约1886万。

其中2和5号楼的182套房源吸引249组买房人报名，综合中签率约73.1%。叠加开盘当天的优惠和江北购房补贴，成交价约3.6万-3.8万/㎡。开发商提供的数据显示，开盘当天去化117套。

▲来源：南京网上房地产

锐评君翻阅了网上房地产的最新数据，截至1月10日，山川江樾认购和成交共计158套，整体去化约53%，住宅成交均价约37146元/㎡。在当下的江核楼市、乃至南京楼市，都称得上优异。

▲山川江樾实景图，具体以规划验收及实际交付为准

山川江樾优异成绩单的背后，除了隧道口成熟的地段优势，也离不开金基由内而外的产品力。无论是园林景观，还是户型设计与精装配置，金基山川江樾都称得上江核产品力的“天花板”。

但需要提醒的是，虽然隧道口仅山川江樾一家楼盘，但却贡献出1930套的新房货量。未来2-3年内，山川江樾都将是江核众多楼盘的强劲对手。

核中核的在售楼盘看起来不少，但多为存量有限的续销盘，去年新登场的仅瑞香园。花语天境可售住宅仅3栋楼，还剩1栋未推出；晴樾府、保利扬子萃云台，所有住宅楼栋都已推出。

▲宣传海报

奥体建设的瑞香园，包括建面约109、117和143㎡的三房和四房。其中建面约143㎡的户型做到四房两厅三卫设计，户型优势明显。

虽然销许价/含包价都围绕在4万/㎡，但众楼盘给出的优惠可真不少：保利扬子萃云台，优惠后均价约3.8万-3.9万/㎡；晴翠府和晴樾府“姿态”更低，不含包价格约3.1万-3.2万/㎡，升级包基本“半价”销售；去年11月首开的瑞香园，更是打出“29600元/㎡起”的宣传卖点。

青奥板块的主力，有颐和铂岸江璟、保利阅云台、中海观江樾与越江时代。

▲江核青奥某盘海报

相较于其他区域，青奥有两个主卖点——价格更低，实际成交价集中在3万-3.3万/㎡（含包）；准现房销售，买房人可节省更多的时间成本。

南工大在售的龙湖天璞和润悦府，户型集中在建面约105-143㎡。

研创园仅有佳源玖棠府，上次加推还是21年9月。目前项目还剩2栋住宅楼楼未加推，但近年来项目负面新闻缠身，这2栋楼能否上市、何时上市，都暂无消息。

新房“内卷”成风，优惠战和价格战此起彼伏。

同时，随着更多新小区的交付，江核二手房挂牌量也在不断增加。

▲数据来源：链家，不完全统计仅供参考

尤其是江畔都会上城、中海左岸澜庭、金地风华国际与启迪水木滨江这四家大体量项目，新房销售时正是江核的风光时期，首付8成起也挡不住南京及周边城市的投资客。

如今市场下行，扛不住的投资客“割肉”撤场，成交价“2”字头的房源比比皆是。

相比之下，这些次新房小区能够节省更多的时间成本，也有着更宽裕的议价空间，直接与新房“抢客”。

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与“低调”的新房市场形成鲜明对比的，是江核在土拍市场的高频次亮相。

▲仅供参考

锐评君统计，江核目前待售的楼盘/地块达26个，多为国资房企拿地，比如“打包”拿地的颐居建设、江北建设、北联建设等。

虽待售新盘/地块众多，但有望今年上市不算多。动作较快的，有核中核的仁恒江和花园、国际健康城的尊悦府和研创园的仁恒城市星皓。

▲仁恒城市星皓实景图

研创园的仁恒城市星皓，预计1月中下旬首开，放风价3万/㎡。叠加建面约103和138㎡的中小户型，总价更友好的仁恒城市星皓，不仅能分流江核客户，也将与隔壁的城南中心直接竞争。

▲效果图 仅供参考

核中核的仁恒江和花园，定位相对高端，以建面约143、173和219㎡的户型为主。从此前释放的效果图来看，有高窗墙比、部分边户拐角阳台等亮点。

▲效果图 仅供参考

国际健康城的尊悦府，由通宇独立开发，以6-8层的低密产品为主。虽说产品业态相对稀缺，但通宇在江核并无明显的品牌与产品优势。

▲效果图 仅供参考

颐居建设G07和G08两幅地块规划已出炉，G07将打造6栋15-16层住宅，G08规划6栋16-17层的住宅楼。

由保利和扬子国资组团拿下的核中核四幅地块，拿地不到1个月就传出招标计划，工程总承包的招标预计将会在1月展开，项目最快有望今年上半年启动。

锐评君说：

南京楼市降温，江核首当其冲。

从炙手可热的万人摇号、中签率低至个位数，到新房打折促销、二手房降价销售，江核令人唏嘘。

想要能在江核楼市脱颖而出，要么放低姿态、以价取胜，以获得更好的流速，这也眼下江核许多楼盘的现状。去年频推给力优惠的保利阅云台，全年卖掉684套房，成为江核的单盘销冠。

要么发挥品牌与产品优势，打造出难有“代餐”的差异化产品，比如金基山川江樾，不仅能吸引江北本地改善客，也能引来河西、鼓楼等改善买家。

2024已经开场，研创园的仁恒城市星皓即将首开，建面约108㎡的起步门槛、3万/㎡的放风价，还有仁恒的品牌实力与产品优势为背书，城市星皓的首开战绩如何，于江核而言，是个重要的“风向标”。