最近有一项关于县城高层住宅的调查很有意思,调查对象是我国东部某省的五六线县城,这里近10年内新增高层住宅1000余栋,按照每栋每层两梯四户提供给一家三口计算,足足可以解决360万人的居住问题,然而这个县城的总人口却只有不到100万。当初大力发展高层住宅的目的是什么呢?目前楼市缩水,房价一降再降,县城的房子还能买吗?
首先告诉大家答案,盖房子当然是给人住的,虽然县城人口不多,但当初大力发展房地产,主要目的之一也是为了吸引外来人口,当然,结果或许是与理想背道而驰的。最后,县城的房子可以买,但讲究技巧。
房地产在我国曾经有黄金十年的高速发展期,各地政府加大房地产投资开发力度,赚钱是一方面,更看中的其实是依托房地产发展,吸引人口和招商引资,从而提振当地经济的总体水平。可伴随着2019年起国家发布涉房地产的几条红线后,国内楼市开始萎靡不振,尤其是县域房地产产业,更可以用灭顶之灾来形容,为什么会这样呢?其实大家在看到地产蓬勃发展的同时,往往只看到了未来的辉煌,而忽略的由此引发的危机。
简单来说,一个县城想要吸引外来人口,提振本地经济,单单靠一栋栋华丽的高楼大厦是办不到的。假如你要举家去一个陌生的城市定居,又或者是独自一人到外地创业,最关心的是什么?首当其冲的是有没有好的创业环境,有没有充足的就业岗位,其次是当地的环境是否宜居,最后是住宅周边的配套设施是否完善等等。
然而即便是我国最富裕的东部各省,大多数县域城市的发展并不能同时满足以上条件。县城的人口普遍不多,不要说外地人来到如何生存是个大问题,就算是祖祖辈辈生活在这里的本地人,或许除了餐饮、零售以及进厂拧螺丝外,也并没有好的生财之道。要注意,这里还是指我国经济较为发达的东部省份,如果是较为偏远的地区,更要另当别论了。
换言之,就大部分县域经济来说,除个别进入“百强榜”的城市之外,大部分县城都存在缺乏支柱性产业的尴尬局面,而在这种条件下,花费数年时间和大量人力财力,搞出了数以千百计的高层住宅,那就更尴尬了。
现状是,县城的高层住宅空着的比比皆是,唯有逢年过节,似乎才能有点人气。吸引人口和提振经济的目的都没有达到,就引发了一系列的问题,首先是本地人的无限内卷,比如一个基层公务员岗位数百人争抢,一个编制内的工作,大家八仙过海各显神通。至于没有学历也没有关系的农民,他们宁愿去大城市打工,也不会首选进城买房。由此可以得出一个结论:缺乏独立的支柱性产业,单单靠着高层住宅,根本不可能让老百姓甘心买单。
在过去很长一段时间,县城的房子除了提供居住的功能外,还兼具投资的熟悉,也就是说房子在大多数县城居民眼中,与其说是住的地方,不如说是一种类似投资的金融产品。人们在已有住房的同时,去花钱购入第二套或者多套房产,目的是为了保值增值,可随着房地产市场的下沉和人口增长的快速放缓,房子的金融属性已经明显削弱,甚至很多人发现自己手头上的房子不升反贬。另外,随着我国城镇化速度加快,即便是县城,基础建设也开始不断完善,这其实很大程度上延长了房子的使用寿命,因此县城的房产如今已经不能再算作是一种投资品,而是货真价实的耐用型消费品。
大环境的急剧变化,房屋属性的快速切换,引发了人们对于县城住宅功能以及性价比的焦虑,那是不是代表着如今买房就要比以前容易了呢?
然而真相或许很扎心。房子不好卖,入住率低,大部分居民本就有房产或者自建房,导致新房租无可租,这是大部分县城房地产市场的共同特点。尤其是前几年,地产开发往往和县城新区建设是配套进行的,为了让城市的面貌焕然一新,新区虽然人少,奈何地多啊,因此新建的小区往往即高大上,又能做到配套齐全,加上政府机关、学校、医院等民生资源不断向新区倾斜,这就吸引了本就不多的人口进入新区,而旧城区的房子,往往存在年久失修或缺乏配套的情况,我想着并是刚需买房的首选。
即便你能够不断说服自己妥协,可真金白银真的难不倒你吗?刷小视频看惯了豪车豪宅,看惯了年收入七位数起,回归现实,一分钱难倒英雄汉的真理从未改变。按照国家统计数据显示,截至2023年末,我国城镇居民的平均年收入仅3万余元,12个月合下来,差不多一个月也就是3000不到的收入。参照我国县域房价平均值估算,哪怕不吃不喝,也要20年才能全款买房,而如果选择按揭,那么会首付10到14万元,贷款50到60万元,分30年偿还债务后,这套房产才能最终归你所有,当然,这还得是你的事业一帆风顺,不能有失业、破产等意外发生的前提下,然而30年如一日的去做一件事,你真的能确保万无一失吗?所以即便在当下,年轻人想要在县城买房,仍然不会感到轻松。
房价一去不返,人口和经济仍旧处在下沉周期,是不是代表县城的房子就一定不能碰呢?
话不能说得那么绝对。虽然现在的房子仍旧不是托收可得的低廉商品,但我们可以凡事往好了想嘛,假如有一天房价跌到工薪阶层和农民都可以买得气的地步,那么一定会引发新一轮的购房热潮,同时盘活县域经济的方方面面。这当然是个美好的设想,目前来说,即想稳住房价,又想有一定吸引人口和消费的能力,那么要做的必然是提高就业率和人民的收入水平。只有这样,才能让房子的所有属性得到充分的发挥。
所以我的建议是,考虑县城的房子一定要做到三思后行,真是刚需的话,一要看地段,因为大城市的房价跌,县城的房价会跌得更快,但好地段的房子,就能最大限度起到缓冲效果;二要看房子的品质,是不是学区房,环境是不是宜居,户型适不适合老人和孩子共同居住等等因素,毕竟无论在什么样的城市,这种好地段,环境好的房子,都具有较强的流通性,也就是具有较强的保值性,至少确保了房子不会砸在自己手上,对此你怎么看呢?
高价租给外国佬住。
鬼住啊
搞室内种植。