来源:克而瑞2024-12-25 10:15:57
代表克而瑞业务板块广佛团队观点,仅供参考
最近,小编在汇总数据的时候意外发现,12月的广州土拍盛宴,广州11区中,唯独荔湾没有参赛。
回顾今年以来荔湾的土拍市场,克而瑞数据监测显示,截至目前荔湾区涉宅用地供应3宗,供应总建面7.84万㎡,成交2宗,成交总建面4.8万㎡。
与同为中心四区的天河、海珠相比,属实略显不足,连久违不在土地招拍挂市场露面的越秀区也有一宗宅地成交。
就在近日,广州规划自然资源局发布荔湾区陆居路片区(AF0202规划管理单元)控制性详细规划局部调整。
历经从2021年的首次爽约,2022年流拍,于2024年土地推介大会上重新回到大众视野,再到现在年末的最新控规公布。
一路坎坷的陆居路地块,明年能否顺利出嫁?
宅地增加,商业减少,明年出让稳了?
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根据最新控规,将210地块的商业用地挪着244住宅地块后方,建筑面积增加至12万㎡,建筑高度增加至180m,以此希望进一步扩大项目的观江面。
不过从航拍图看,244地块前面有立白中心、白鹅潭艺术中心等地标建筑,但也就意味着未来低矮楼层的视野将会受到限制,或许仅有高楼层能实现一线望江。
另外,此次还对地块的商业用地规模进行了调整:
一年前的控规版本显示,其中仅210地块的商业建筑面积为12.65万㎡,建筑高度为250米,现210地块高度降至150米,建面减少至4万㎡。
204商住混合地块的住宅部分建筑面积为1100㎡,限高150m,商业用地规模较一年前减少三分之一,可售住宅部分相应增加,为房企利润空间让步。
另外,原定于在244地块中包含一所6班的幼儿园,现已规划至204地块商业部分,公建成本减少。
按照此前建设要求,允许AF020208地块腾挪计容建设面积至AF020244地块,打造从站点往滨江的一体化商业界面,允许不同地块间利用道路的立体空间建设空中连廊及地下通廊。
换句话说,有可能这个项目会建造大型商场,在商场上打造高端住宅。
总体来看,商业用地规模由此前的两倍之多,缩小至现版本的一倍之多,在源头上降低了地块的开发难度与成本,若未来起拍价及其他建设要求更为友好的加持下,相信未来挂牌之时,房企的入市信心会比此前进一步增强。
历经三年,该地块为何还处于“犹抱琵琶半遮面”的状态?
因为地块的地理位置着实“烫金”。
按照官方定位,地块为“都荟系”,即位于地铁一号线与十一号线芳村站交汇处,西侧为花地大道北,交通通达度高,周边还有万象城、太古汇等商业配套环伺。
还有有三江交汇处这一超级“buff”加持,或许正是官方不断调整其控规的很大原因之一。
供求比仅0.65,大家为何都爱买荔湾?
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前面我们有提到,虽然今年荔湾的土拍进程相对于其他区域结束的比较早,但是从荔湾今年以来的市场表现上看,依旧有很多可圈可点的地方。
克而瑞数据监测显示,截至2024年12月中,荔湾区商品住宅供应面积44.33万㎡,同比2023年减少18%,成交面积66.18万㎡,同比2023年增加21%,为近六年来的高位。
其中荔湾区在中心四区的市占率由前两年的43%增长至今年12月中47%,即将过半。
而之所以荔湾如此受欢迎,最大的原因便是凭借中心四区超高的性价比以及不断补齐的配套拼图。
另外,随着新增供应的减少及高流速的双重驱动下,克而瑞数据监测显示,截至2024年11月末,荔湾区商品住宅库存76.89万㎡,去化周期13.9个月,为全市最低。
其中陆居路地块所处的白鹅潭中部板块商品住宅库存仅0.96万㎡,去化周期仅2.2个月!
由此可见,若明年该地快能顺利出让入市,在地段烫金、以及江景资源加持下,且周边同板块项目接近清盘的状态,或许该地块将是下一个销冠项目的种子选手。
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