来源：丁祖昱评楼市2024-12-20 09:44:19

11月国民经济稳步回升，主要经济指标出现积极变化，扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，连续两个月改善，国内需求逐步恢复。

房地产方面，稳市场的政策组合拳成效显现，受市场止跌回稳带动，大宗物业交易活跃度也有所提升。

克而瑞资管数据显示，11月内地32城大宗物业成交金额同环比均实现翻倍式增长，上海的优质资产表现依旧稳定，内外资持续“抄底”上海。

与此同时，大宗物业挂牌积极性也居高不下，32城大宗物业挂牌总价和挂牌项目数环比均有所增加，其中，南京、成都、广州大宗资产挂牌量增长显著。

11月重点32城大宗物业交易趋于活跃。无论是成交总金额，还是平均单笔成交额均呈现上涨趋势。

具体来看，克而瑞资管数据显示，11月32城大宗物业共20笔成交，总金额约136.1亿元，同比上升100%，环比上升近2倍；平均单笔成交额约6.8亿元，同比上升38.8%，处近一年相对高位。

从累计数据来看，前11月大宗交易总金额为843亿元，同比下降16.7%。整体仍略显疲软。

与前几年成交情况相比，本月成交规模及单笔成交额虽不及2021年及2022年同期，但较2023年同期有明显上升，同时与2020年成交规模相对持平。大宗交易市场迎来投资修复。

除了交易活跃以外，重点城市大宗资产挂牌量显著增长。

克而瑞资管数据显示，截至2024年11月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为2.80万亿元，环比增加5.64%，大宗物业挂牌项目数环比增加6.16%较上月略有放缓，项目均价环比微降，下降0.43%。单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，南京、成都、广州11月大宗资产挂牌量增长显著，环比增速均超8%，北京、上海挂牌量环比上涨逾6%。

随着后续市场回稳，消费持续回升，重点城市大宗物业交易还将持续回暖。

重点城市大宗物业交易活跃，其中一线城市持续回暖。

一线城市中，上海、北京和深圳在11月均有大宗交易成交，其中上海成交规模达到了95.4亿元，占32城成交总金额的69%。另外，北京成交规模达到了12.3亿元，占总成交规模的9%。上海和北京两个城市成交总量占比接近八成。

上海仍是流动性最好的城市，下半年以来内资和外资纷纷出手“抄底”，且高性价比物业持续成交。

比如11月21日，卓越商企收购万科上海五角场写字楼50%股权，交易金额为3.38亿元，交易关联资产包括3栋建筑。11月17日，外资新加坡城市发展旗下基金收购松江租赁住房项目，交易作价未披露。

同时，一些流动性承压的房企也加快处置资产变现，险资进场“抄底”。比如11月5日，瑞安房地产发布公告，通过股权转让杨浦中央、创智天地股权，中国人寿81.26亿接盘。

近期，上海大宗交易仍以高性价比项目为主，且办公相关大宗资产交易主要以实体企业抄底自用写字楼项目为主。

今年10月上海长宁区延安西路500号的嘉宁国际大厦以约2.6万元/平方米的价格出售给一家浙江民营企业，成交总价约8.26亿元，该项目于2015年买入，成本单价约5.2万元/平方米（加改造装修），卖出价仅为买入时价格的一半。

此外，宁波、福州、佛山、杭州等城市基于法拍资产成交，大宗市场相对活跃。其中宁波大宗成交金额占比达到了7%，仅次于北京。

从买家来看，2024年11月，内资机构投资者成为当期收购方主力，月内成交额为81.26亿元，主要是中国人寿成交的两个上海综合体项目。

实际上今年以来，内资买家依旧占据大宗市场主导地位。克而瑞资管监测三季度，内资买家成交规模占比达到了72.2%。地缘政治及全球局势的不明朗的背景下，使得外资投资者愈发谨慎。

从业态来看，2024年11月32城统计口径内大宗交易物业类型以综合体为主力业态，总成交额为86亿元，同比增幅较大，占总成交额的63.2%。其次为商业资产，成交额为22亿元，占比16.2%，同比下降15.3%。办公/研发资产成交规模达15亿元，较去年同期增长较多，但远不及2022及2021年。

整体来看，随着国民经济稳步回升，房地产市场信心修复，楼市逐步止跌回稳，大宗物业交易也变得活跃起来，成交量和挂牌量均有所明显增长，但整体投资情绪依然保守，内资买家占据主导地位，预计随着房地产市场利好不断，将会有更多投资机构重返市场，推动核心城市大宗交易回暖。

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