文丨楼叔
地产寒冬里，开发商的命运也出现了巨大的分化。有的房企为生存犯愁，还有的房企在谋划着进一步的扩张。
比如绿城中国。
日前，绿城中国召开2021年年度业绩发布会。先来看几项基本数据：
2021年，公司实现收入1002.40亿元，同比增长52.4%；股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%，每股基本盈利1.31元，同比增长24.8%；拟每股分红0.46元，同比增长31.4%。
放在如今的环境下，绿城上一年的成绩，总体来说不错。良好的业绩指标支撑下，绿城方面表示，“要在2025年实现6400亿合同额目标”，自信和野心呼之欲出。
但追求规模的绿城，营收上去了，盈利能力却没有明显提升，三道红线依然没有翻绿，扩张野心背后隐忧尽显。
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2015年引入中交集团后，绿城的规模扩张就明显提速。在2018年，绿城制定了三年业绩目标——2019年到2021年，销售额目标分别为2000亿元、2500亿元、3000亿元。
绿城说到做到了。2020年实现了2892亿元的销售额，超额完成目标，重新回到前十；2021年，实现合同销售面积约1557万平方米，总合同销售额3509亿元，同比增长21%，全国排名第七。
来源：年报
对比行业寒冬来看，绿城算得上是一抹亮色了。公开数据显示，2021年房企的销售目标完成率平均只有88%，创下近几年的新低，而绿城却逆势冲破了3500亿元的大关。
在此之前，绿城曾将自己的发展化为三个阶段：2015-2018年是康复期，2018-2020年是健身期，2020-2025年为起跑期。
行业环境的收缩，会让绿城放缓脚步吗？从2022年的目标看，3300亿元的销售目标，低于2021年的销售额，似乎有刹车的迹象。
但对于“战略2025”的中长期目标，绿城却又是信心十足：
要在2025年实现6400亿合同额目标：房产开发重资产板块目标为4500亿；房产代建轻资产板块目标为1500亿；“绿城+”新兴业务目标为400亿元。
2022年3300亿元，2025年6400亿元。也就是说，三年几乎要完成翻一番的目标，这般大胆估计要让不少房企汗颜。
目标到底能不能实现另说，对绿城来说尴尬的地方在于，在追求规模提升时，它的盈利能力却在下滑。
2021年绿城营收同比增长52.4%，但毛利率下降到18.1%，相较于2020年的23.7%，同比下降5.6个百分点。再结合2019年的25.4%来看，近几年是一路下滑。
来源：官网
另外，绿城有意追求规模的急速扩张，但它的三道红线指标，目前都还没有过关，仍有一条踩线：
截至到2021年12月31日，上报监管部门的现金短债比是1.7倍（财报数据为2.2倍），净资产负债率是53.5%（财报数据为52%），剔除预收帐款后的资产负债率为70.3%（财报数据为71%）。
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针对毛利率下滑的问题，绿城方面表示，原因主要有两方面：
一方面，近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显。另一方面，近年来调控力度加大，房地产价格受限价影响，绿城的品牌溢价没有充分体现。
于前者而言，绿城为了实现规模增长，确实拿了不少高溢价的地块；至于后者，从绿城投拓的区域分布可见一斑。
2021年，绿城在42个城市新增项目101个，总建筑面积约1751万平方米，预计新增货值3137亿元。其中，一二线城市新增货值占比78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等重点城市。
来源：官网
截至2021年12月31日，绿城中国总建筑面积约5881万平方米，总可售面积约为3980万平方米，一二线城市的土储占总可售货值比达74%。
不管是新增货值，还是累计土储，一二线城市的占比都超过了70%。在绿城方面看来，这些一二线城市“安全性高、风险可控、利润兑现度高”，所以是重仓的核心。
从楼市规律看，重点城市的销售压力，当然要比那些三四五线城市小很多。但这些城市的房地产特征，恰恰和绿城提到的影响毛利的两个因素高度关联。
首先，一二线城市是品牌房企的必争之地，土地市场的竞争也会异常激烈，这对溢价率会有较大的抬升；其次，一二线城市正好还是调控的重点，限价等政策也会压缩开发商利润。
来源：官网
近段时间以来，楼市暖风频频，但率先松绑救市的，还是一些去库存压力大的城市。
绿城方面称，未来更加关注营收和利润的增长，但同时又设定了一个未来三年接近翻番的销售目标，在楼市强监管时代，这种“既要、又要”又如何能够实现呢？
要知道，影响绿城盈利能力的，不仅是以上两层原因，还有权益占比偏低的因素。
数据显示，2020年，绿城自投项目权益占比为55.61%，2021年，权益占比进一步下降至54.46%，这一比率在前20名房企中排倒数第一。
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区别于其他房企，绿城的业务结构中，有很大一块是代建。
根据业绩会披露，目前绿城已有345个代建项目，覆盖101个城市，合约总建筑面积8468万平方米，在建面积4404万平方米。2021年代建项目销售额为843亿元，同比增长13%。
代建属于轻资产模式，绿城只需要输出品牌即可。在如今强调房地产去金融化、降杠杆的大环境下，这种模式无疑是绿城保持债务结构优化的一个重要优势。
不过，一些中小型的房企，因为缺少品牌认可度，它们委托绿城来代建，打着绿城的品牌旗号来卖房，本身是有一定的风险隐患的。
特别是在当下而言，地产行业下行，一旦合作的中小型房企出现资金链问题，导致房屋不能交付，那么绿城的品牌和口碑也会跟着被拖累。
来源：网络
比如“中新经纬”之前一篇《绿城代建项目交付难：中小房企“贴牌”卖房，资金周转出问题》的报道就提到，有江苏启东的购房者买了绿城的房子，后来出现交付困难，最后业主才发现，开发商根本不是绿城，只是项目贴了个绿城的牌。
类似的投诉和维权不是个案。而且，不仅仅是代建板块，伴随着激进的规模扩张，绿城自身的口碑，也是时不时出现翻车。
例如前不久有媒体报道，成都绿城诚园二期交付，但业主验房过程中发现精装工艺、材料，以及园林景观呈现程度，均和前期宣传不符，最终闹到聚集维权的程度。
将“一生总要住一次”挂在嘴边的绿城，不可能不清楚品质的重要性。但是，如果对于规模扩张的诉求压倒其他，那么出现品质翻车事件，注定是难以避免的。
所以，当绿城喊出2025年6400亿元的销售目标时，这种激进和大胆，不免让人担心——逆风下的规模大跃进，又会给品质把控带来怎样的压力？
