文丨西部菌

自从鹤岗的“白菜价”房价进入公众视线后，越来越多的资源枯竭型、人口净流出城市的房价，都被归纳到了“鹤岗化”的阵营。

前不久，甚至连安徽淮南都被发现“一套房只需3万”，由此引发一片惊呼——鹤岗化，以及蔓延到了长三角！

现在，“鹤岗化”房价的城市名单上，似乎又多了一个，并且这个地方来自直辖市。

华夏时报前几天的报道称，重庆长寿区的房价“堪比鹤岗”，仅7万一套，均价低至仅959元/平。

甚至该报道还援引当地人的说法称，“最好的学区房也才2000元/平”。

作为堂堂直辖市的一个区，并且还是重庆主城新区的12个区之一，房价居然也被“鹤岗化”了，这着实让人震惊。

真相究竟如何？

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根据媒体的报道，“在贝壳找房平台搜索发现，重庆市总价不高于10万元的住宅有46套，其中，有44套都在长寿区”。

西部菌自己搜索了一番发现，在目前的贝壳平台上，长寿区总价10万以下的房子的确有多套，均价一般在1000多，最低的不到1000。

不过，这种被称为“白菜价”的房价，在长寿只能算个案。从贝壳上的房屋图片也能看出，它们基本上就是多数人都不愿意接受的“老破小”。

并且，大多位于老城区。比如，均价低至仅959元/平的那套，就位于轻化四村（长寿—老城片区）。

根据西部菌查询到的，未经完全证实的公开信息，轻化四村小区于1990面建成，也即楼龄超过了30年。

并且还有报道援引当地人的说法称，“该房屋是老城区郊外的楼梯房，既不可能拆迁，短时间内也不会被纳入旧房改造。”

考虑到我国房地产市场真正形成也就才20多年的历史，这个小区或许大概率就是当年的单位房，或是自建房。与我们今天所理解的商品房小区，应该是两回事。

所以，它的基础设施配套等情况也就可想而知了。

还要补充的一点信息是，在三峡工程后，长寿的城市和工业布局都进行了重新调整，主要向北部新区迁移，这也使得传统老城区日显颓势。

再加之基本没有“棚改”，这自然就留下了一大片“老破小”。那么，在人口、产业迁移后，老城区房子的流动性自然也大幅下降，低价出售，几乎就是必然的事。

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当然，从公开信息来看，长寿的整体房价都相对较低，这也是事实。

以城市房产网的最新数据为例，长寿的平均房价已经跌破6000，且不说与重庆中心9区相比差距很大，即便在9区外的12个主城新区中，也处于相对靠后的位置。

其原因是综合性的。

比如，虽然属于重庆的“同城化先行区”，但长寿距离重庆中心城区相对较远，有70km左右，且目前尚未开通地铁和轻轨。这或大大限制了其对中心城区购买力的承接。

另外，根据第七次人口普查数据，长寿常住人口为69.3万，比第六次人口普查时的77万人，少了7万以上，降幅超10%。与2000年相比，更是减少了接近20万人。

而化工产业布局多带来的环境问题，或也在一定程度上影响到长寿房价的上升空间。

所以，总体来看，并不是长寿的房价出现了“鹤岗化”，而是作为重庆房价中的“差等生”，长寿老城区部分“老破小”的价格确实显得过于低迷。

不过一个有意思的细节是，贝壳数据显示，在2月18日到2月24日这周时间里，长寿的二手房成交均价为5060元，比上周上浮了44%，并且呈现出“客多房少”的现象。

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根据公开信息，2025年底前，长寿将计划总投资9.15亿元，基本完成城区2000年底前建成老旧小区的改造提升工作，约3.9万户居民将受益。

这或对于一些老旧小区房价的底价拉升有一定帮助。

此外，长寿近年也在推进“老工业基地”的产业转型。如2019年投入54亿元实施了64个智能化技改项目。

并将加快建设国家级新材料基地、先进制造业基地，支持重钢、川维等推进智能制造、生产数字化等改造升级，持续推动钢铁、化工等传统产业“老树开新枝”“老树结新果”。

在双城经济圈时代，长寿也提出要争当融入成渝双城经济圈先锋。

具体措施包括：

推进基础设施互联互通。推动长寿与邻水及川东北地区交通通道建设，支持川东北货物经长寿港“通江达海”；推动长寿、广安在综合化工、装备制造等方面加强合作，大力发展智能制造装备产业链等推动补链成群，做大做强工业“数字经济”；探索和推动长寿经开区与成都经开区、高新区等共建“飞地园区”……

此外，近年长寿也在人才和智力资源上补课，先后引进重庆职工会计专科学校、重庆工信职业学院。

在当前的内外环境下，长寿在重庆主城都市区范围内的房价“洼地”角色，应该是很难得到根本改变。

但通过交通基础设施的完善、产业的升级，让未来的房价避免整体走向“鹤岗化”，应该是可以持乐观态度的。

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那么，长寿的房价故事，到底能够带来哪些启示呢？

首先，不能再忽视房价大分化的大趋势。

过去说到房价分化，可能多还是指一二线、三四线这样按城市的粗暴划分，但是，无论是靠近长三角的淮南，还是直辖市重庆的长寿，都表明即便是在大的“热点”区域内，不同片区和地域的房价，也可能存在“冰火两重天”的现象。

不夸张地说，未来每个地方，都有可能出现个别或部分区域房价“鹤岗化”的情形。

其次，一个地方的房价，一定是综合因素共同促成的，简单的一句“鹤岗化”，其实容易遮蔽很多问题。

相应的，房价的变化，未必能够完全代表一座城市的实力变化，但其背后确实对应着城市的现实问题。比如，人口和产业，一定是一个区域房价最坚实的基底之一。

尤其是房地产“挤水”后，这一点将体现得更明显。

最后，在今天，每个人不仅得警惕房地产企业的“暴雷”，避免入坑，也还得警惕城市房价的“暴雷”。

选择城市、区域，尤其是掏出真金白银为它下注时，必须更慎重了。