文丨楼叔

地产行业大洗牌，有收缩过冬的，也有趁势扩张的。

陷入债务危机的正荣地产，日前将天津西青和筑梅江住宅项目摆上货架，接盘者美的置业，在接手51%股权后，成为该项目公司的唯一股东。

而据媒体报道，除了上述天津西青项目，近期以来，美的置业还先后收购了武汉美的雅居乐云筑、重庆美的金科郡项目。

提到美的，大家耳熟能详的还是那个制造品牌，那么，在广大中小型房企陷入流动性难题的背景下，美的置业为何能逆势收并购，进场捡漏收割？

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美的置业近几次的收购，涉及的都是合作项目。而不管是正荣地产，还是雅居乐，美的置业出手接盘，俨然化身白衣骑士，这对于资金紧张的后者，无疑会起到重要的解渴作用。

但事实上，美的置业也是踩线房企——到2021年年中，美的置业的净负债率为58.2%，现金短债比为2.21倍，扣除预收款后的资产负债率为74.7%，踩中一条红线，为黄档房企。

不过，相较于之前，美的置业的债务指标是在不断降低。

来源：美的置业2021年中报

如净负债率2020年末是79.2%，降幅明显，说明在债务纾解上做了较多工作；其短期偿债的压力，在中小型房企中也不算高。

到去年年中，美的置业有息负债总额571.21亿元，相比上年末下降2.6%。而美的置业的总现金和银行存款，一共为320.64亿元，足以覆盖105.88亿元的一年内到期的短期借贷。

另外，2021年中报还提到一个重要数据。美的置业获得的银行授信额度为1432亿元，尚未动用的银行授信额度为899亿元，，相当于一年内到期有息负债总和的8.5倍。

相较于普通房企，美的置业的优势还在于，背靠美的集团的大树，而美的集团以及创始人何享健其家族的政府资源和金融资源，能给美的置业穿越周期提供重大帮助。

比如在融资层面，美的置业的融资成本，不仅要远低于普通民营房企，甚至可能比一些国企央企都还要更低。

根据2021年中报，截至2021年6月30日，美的置业加权平均融资成本为4.92%，新增有息负债融资成本低至4.74%。

来源：美的置业公告

就在这两天，美的置业成功发行2022年度第一期中期票据，发行金额15亿，发行利率为4.50%，期限4年，这也是2022年首家获得中期票据批文并成功发行的内房股民企。

相对充裕的现金流，较小的短债压力，以及低廉的融资成本，这些因素解释了为何在房企收缩过冬时，美的置业还能够有大胆地去收购，为同行纾困，把地产洗牌当做扩张机会。

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2021全年，美的置业的合同销售约为1371.4亿元，同比增速为8.7%。尽管距离1500亿元的既定目标还有距离，但这样的成绩也算及格了。

其实当初从制造业切入到房地产赛道，美的置业为了实现规模的跃升，也一度采取激进扩张的模式来快速做大规模。

来源：网络

如2016年，美的置业提出了“四年冲千亿”的扩张计划。而实际的扩张效率，比美的置业规划的还要高——2019年，美的置业就以1012.3亿元的销售额，提前一年迈入千亿门槛。

当然，美的置业的负债总额同样水涨船高，2016年到2018年分别为547.94亿元、1008.14亿元、1537.35亿元。

美的置业高速扩张同时，扩张后遗症也在逐渐凸显。

据媒体报道，2019年10月28日，美的置业广场位于贵阳观山湖一工地，在施工时发生垮塌事件，并造成8死2伤的严重后果。美的置业因此卷入风口浪尖。

美的置业的隐患，类似的偶发性事故只是之一。从业绩持续增长的角度看，更大的问题，还是在当年高速扩张时，通过高溢价拿地，进入到了不少能级不够高的三线城市。

截至2019年底，美的置业在三线城市的占比最多，为35%；二线城市及强二线城市分别占比32%和20%；而一线城市仅占1%。

可能正是考虑到三线城市的市场空间，在达成千亿目标之后，美的置业开始战略调整，对人口流出的三线城市采取以去库存为主，一二线城市则加大拿地深耕力度。

官网显示：

美的置业深耕珠三角、沪苏、浙闽、长江中游、北方和西南6大核心经济区，布局350个项目（数据截至2021年6月30日），已进驻上海、广州、天津、重庆、成都、郑州、武汉等国家中心城市，以及杭州、南京、长沙、合肥、昆明、石家庄、南昌、贵阳等省会城市。

不得不说，美的置业在区域投拓上的战略眼光，还是比较长远的。2021上半年，美的置业在强三线及以上城市拿地占比87%。

这次美的置业接盘的项目，分别位于天津、武汉和重庆，都是高能级城市。而美的置业同样提到，收购项目要配合其城市升级战略，以一二线、强三线为主，逐渐退出低能级城市。

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不过，美的置业的盈利能力，似乎并没有随着往高能级城市的聚焦，而变得更强。相反，其增收不增利的特征比较突出。

2021年年中，美的置业实现营收330.39亿元，同比增长57.8%；毛利为68.38亿元，同比增长23.8%；核心净利润为31.01亿元，同比增长31.6%。而本公司拥有人应占核心净利润只有22.53亿元，同期增长仅为11.2%。

营收增长57.8%，本公司拥有人应占核心净利润增长只有11.2%，二者之间的落差，说明美的置业规模增长带来的增收，并没有转化成企业的利润。

从年中报来看，销售成本的提升，是一个重要因素。2021年年中相较于2020年年底，美的置业的销售增长，足足增加了70%。

值得注意，美的置业盈利能力下滑的压力，并不是2021年才出现。以毛利率为例，在2018年和2019年达到30%以上的水准后，近两年持续下滑，2020年为22.2%，2021年中为20.68%。

毛利率低位徘徊，成本控制、利润表现和销售规模，不在同一个水平，想必是美的置业接手合作项目的另一个动机——除了提升自操盘项目的比例外，也能够避免利润因为权益占比低而被稀释。

来源：美的置业

不过，考虑到接下来一二线城市的楼市，未必会有大尺度的放松，那么在限价等政策下，重仓高能级城市的美的置业，能多大程度挖掘利润空间，值得怀疑。

而在站上千亿台阶之后，近几年美的置业的销售增长逐渐放缓。2019年为1012.3亿元，两年后的2021年还是没有突破1500亿元。

如果规模扩张放缓，而盈利能力的提升又不见起色，那接下来美的置业，还将迎来更大的挑战。