天量库存,房价如葱不远了!

炸鸡猹理 2023-09-25 09:37:34

01

相信这个周末大家都被房屋过剩的消息刷屏了。

说出这话的不是普通人,而是前国家统计局原副局长贺铿,在2023中国实体经济发展大会上说的。

原话是:

“现在房地产供应过剩,空置的房屋究竟有多少,各个专家估出来的数字相差很大,14亿人可能住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的,所以在这种情况之下,房地产企业必须转型,早转型早主动。”

他的话还是非常值得借鉴的,尤其是第一点:中国的房屋过剩,14亿人都住不完。

其实关于中国房屋过剩的言论一直都没有停过,从2015年就开始有鬼城的说法,后来的故事我们都知道了,棚改,涨价去库存等等手段,把这些新房都消化的差不多了。

如今我们似乎又回到了原点,8月份我们的商品房待售面积为6.4亿平。

加上前几年卖掉的存量住房,目前我们的房子,绝对是够14亿人口居住的,这是毫无疑问的。

那目前我们商品房到底多少呢?

我给大家算一笔账,根据国家统计局的数据显示,

从2000年到2020年,全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右。

按照户均90平米计算,20年间,我国累计建造的住宅商品房数量约1.82亿套左右。

综合1978年到2020年每年建的商品房之后,我们大概估算我国拥有的商品房存量大概在2.5亿套左右,把最近两年加上去大约在3亿到3.5亿套左右。

按照每户3人算可满足10.5亿人居住。

今年2月份,住建部公布了三年前开始调研的全国所有的房产,得出的结论是,我国的所有房屋一共有6亿栋。

这里的6亿栋包含了:农村自建房+城镇自建房+商品房。

说实话,这个6亿栋这种说法,毫无意义,只能迎合一些空头情绪而已,毕竟我们最关心是:商品房有多少套。多少栋跟我们根本没有关系。

不过,之前黄奇帆就曾经吐槽过,中国房子严重过剩,20%的人口建造了全世界50%的房子,未来肯定会有大量的房子会被废弃掉。

这一观点我是非常认同的,所以我一直建议大家,垃圾资产(老破小、一二线郊区,三四线的房子)要趁着这一波行情尽快出掉,哪怕是割肉也要卖,以后的价格只会越来越低。

具体有关如何置换资产的可以再看一遍我上周的文章:放弃幻想!请迅速卖掉手里的垃圾资产!

希望对你有所帮助。

02

如果我们从总量出发,中国的房屋的确是过量的,但无论是6亿栋也好,3亿栋也好,其实我并不关心总数,在中国谈总数和平均数的意义一直都不大。

就像马云和我的财富加起来富可敌国。

我更在意的是各个省份或者各个城市的具体数字,具体到住宅和商办的数字。

这些数字我相信高层已经掌握了,我们反正不知道,毕竟在目前的大数据时代,只要有心就能厘清,只是能不能公布又是另外一回事了,估计害怕打击到部分城市的购房热情吧。

去年贝壳就利用自家的中介资源去调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,整理出18个城市的空置率。

数据显示一线城市的空置率较低,都在10%以下,比一些发达国家都要低;二线则在中等水平,也有不少二线城市都高于15%,甚至20%以上。

当时数据一经发布,引起了巨大的讨论,按照目前贝壳的市场占有率,我倒是觉得那个空置率报告还挺反映现实情况的。

中国房屋真正过量的不是在一二线,而是十八线城市。

我的观点也一直很明确,一二线城市当前和未来一段时间,都将处于中长期的供不应求的局面。

我就拿中等二线城市青岛举例吧,这两年很多自媒体都在说青岛新房库存量大,从数据总量来看,7月底青岛新房住宅的库存达到了1254.7万平方米,的确不少。

但一分区域大家就明白了,库存集中在城阳区,黄岛,胶南,即墨,胶州。

都是一些郊区板块,市区的库存其实根本不多。

另外就是武汉,我们团队经常跑武汉,还是比较了解的,情况和青岛也很像,大武汉郊区的房子一大堆,供应非常少,可是呢,真正地段好的房源依旧很缺。

就说光谷中心城吧,根本没多少房源卖了,很多读者跑来咨询我们,想投资一套,有时候都要等下一期开盘,因为没啥供应量,这两三年又没人拍地,我估计一旦市场回暖,供需很快就会失衡。

广州最近不是放开番禺和黄埔限购了吗,粉丝咨询广州的也特别多,我们上周专门去找了一圈。

放开限购的黄埔番禺,本来就是仅次于天河海珠越秀的次核心,两个区域位置好的新盘真的不多,位置很偏的我也不想推荐给大家。

尤其是近两年开发商减少拿地后,后面市中心的房源会更加的紧缺,整个供给已经是过去十年以来最低的年份了,这真的是另一个隐形炸弹,很多人估计还没有意识到。

所以我估计,未来一旦信心复苏,一二线核心地段的房子绝对的供不应求的。

好,我们再来看另一个数据:人均住房面积。

广东是唯一一个人均居住面积低于30平的,而且十年间人均居住面积仅增加3.22平/人,是广东的开发商建房子速度慢吗?显然不是。

而是人太多了,尤其是珠三角的人口,广东人口过亿,珠三角就占了七千多万。

房子建造的速度都跟不上珠三角人口的增速,反观有些地方的人均居住面积已经去到40平以上,房屋是真的明显过剩。

结合以上两点,我想说明的是,中国地大物博,房屋分布极其不均衡,一定是旱的旱死,涝的涝死。

未来20年,一二线城市的房子随着土地逐步出让,好地段不再有新房供给,这些城市和板块的房子上涨,是确定无疑的。

像武汉光谷,苏州园区,成都高新,杭州钱江新城世纪城,南京江北核,重庆环中央公园等等,都是非常优质的核心城市核心板块。

而未来在房子总量足够的情况下,未来的20年,三四五线的房地产市场是真的没法再继续拉了。

尤其是随着人口逐渐流失,出生率下滑,即便未来不新增土地供应,就是存量的房子也过剩了。

这些地方啊,房价如葱,真的不远了!

19 阅读:8309
评论列表
  • Liuliu 38
    2023-09-26 12:50

    房价和收入要匹配,现在的房价怎么样大家心里不明白吗?

  • 2023-09-26 13:49

    不能降价,打死都不能降价,拆掉再重建还能拉动就业,就这么办了[得瑟]

  • 2023-09-26 23:44

    多多少不知道,但是老家最近十年建的房子,把城区都扩了一倍多,但人可就没那么多了

  • 2023-09-26 14:00

    加油多建点

  • 时代 15
    2023-09-26 12:53

    中国实际有多少人口局坐知道吗?

  • 大滨 12
    2023-09-27 13:27

    全世界都搬来中国住,房子也应该够吧?

    华伪软文海狗满天飞 回复:
  • 2023-09-27 15:36

    我们的房子可以让全世界一人几套了

  • 2023-09-26 17:30

     ⑦空置率太高,多数为30~40%。少数超40%。世界之最了。⑧家家都有多套房,市场早已饱和了。  ⑨房企负债率高,达到140一200%左右了。 ⑩居民的杠杆率高。 

  • 2023-09-27 18:23

    估计还会挺一段时间。挺不住就塌了呗[呲牙笑]

  • 2023-09-30 13:11

    房子是过剩,市中心闹市区的更加过剩!以后有点能力的人都住郊区不去闹市区挤了!看那些商圈大超市大量倒闭的情况就能看出趋势了!

  • 2023-09-27 23:36

    空间很大,人手一个地方一套,白菜差不多

  • 2023-09-30 13:44

    不多大家多买几套不就没房了吗

  • 2023-10-01 07:39

    老贺写诗不错,可惜腾讯微博不在了

  • 2023-10-01 07:22

    出去转转到处都是高楼大厦。

  • 2023-09-26 12:19

    好地段和学区房还是可以的

    用户17xxx97 回复:
    好地段已经成型,不会再承载更多的人口,甚至可能会减少一些,毕竟又会去造新的新区
  • 2023-09-26 18:25

    一二线老城区越是老破小,越没什么空置

  • 2023-09-27 18:18

    我来颗葱

  • 2023-09-27 21:00

    南京江北全是房地产[笑着哭]

  • 2023-09-29 07:32

    做梦吧

  • 2023-09-30 06:22

    大不了退房还田也不会白菜价

  • 2023-09-30 22:53

    还会降,买房子的人不要急下手。

  • 2023-09-27 14:06

    放心,在中国葱永远不如房价,因为葱是农产品。

  • 2023-10-01 05:46

    一元购????

炸鸡猹理

简介:我是炸鸡,一只瓜田里上蹿下跳的猹