睿见2024-07-19实际上，防范房地产风险与地方政府债务风险是一致的。包括未来中小金融机构的风险，最直接的解决方法就是确保房价不再下跌。无论是房价真正止跌，还是居民开始认为房价见底开始上涨，目前要做到这两点还需要一段时间。我们已经出台了许多需求侧政策，例如在五一九之后，首付和利率都已大幅下降。我们也看到部分城市和区域的情况已经好转，近期的销售量等指标已在回暖。

然而，总体而言，目前居民不愿购房的一个重要原因是除对房价预期不足外，更重要的是收入严重不足。我认为，当前需要解决的问题是为民众提供稳定的收入增长，或者至少保持收入不降。此外，就业率和收入预期指标也必须稳定。让大家对未来有信心。借鉴日本和美国历次危机的复苏经验，市场化机构的作用至关重要。当资产价格跌至优质资产水平时，市场复苏才有落脚点。我们认为，中国目前有许多优质商业资产，但在土地年限方面存在较大问题。商业资产主要以四十年或五十年的土地使用期限为主，而现在这些优质物业的土地使用期限大约在二十年。在使用收益法进行估算时，折旧摊销直接为主，导致无法对楼盘进行估值，进而影响到后期。若将这些资产纳入市场，同样存在此类问题。因此，当前最为关键的是消除市场化微观主体购买力的障碍，即普及时期的不明确性。

   

莫睿

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