关键词：园区运营、营商环境、招商引资

【编者按：园区作为科技创新的重要载体和“抓手”，得到了政府、房企、产业巨头等各方力量的持续关注，各地新建园区加速上马。迎来机遇的同时，挑战也随之而来。产业园区作为全国各地存量资产中的重要一环，正在加快走向“存量运营”的时代，园区运营服务创新、资产管理将得到越来越高的关注度，未来园区，究竟是空间为王，还是运营为王？物理空间有上限，而运营没有。究其根本，运营的核心能力决定了未来园区的资产变化、资产是否稳定，未来是否能不断产生新的、突破天花板的资产溢价。对于大部分城市来说，产业园区肩负着集聚产业资源、推动城市建设的重要使命。对于各类园区来说，想要达到产业聚集效果，前期的产业定位尤为重要。作为初期的园区产业定位探索，中关村壹号项目在启动运营时，对于它的定位便是“硬科技”——人工智能，做全球硬科技人工智能创新中心。而对入驻园区的企业设置门槛，是中关村壹号迅速完成产业聚集的方法之一。在确定产业方向后，中关村壹号设定了明确的产业门槛，同时判断企业未来的成长潜力，只有高潜力的企业才能入驻。找准产业定位，这是产业和项目的试金石。一个精准的产业定位决定了未来十年甚至更长时间内，园区内企业是不是朝阳行业。服务朝阳行业，从而真正触达和服务高质量成长的企业，其中每步都是环环相扣的。所以一个好的产业定位，对于园区的建立至关重要。以中关村壹号为例，在2018年开始运营时，团队就进行了长达几个月的调研。对国家、北京市、海淀区层面所有的产业发展方向，以及“十四五”规划、国家政府发展规划、产业经济发展形势等进行资料收集，对区域层面的所有产业基础、人才分布的配套，所有园区、政府、行业、专家的痛点和需求点，做到心中清楚明晰。基于以上中关村壹号形成了人工智能、商业航天、金融科技的产业定位。基于产业定位，第二步是精准化招商。一个精准化的招商，是围绕既定的产业定位开展的。实创亿达会梳理自己的产业图谱，围绕产业图谱采取市场化的寻找机制。一个好的产业定位和较强的执行力，才能保证未来产业的聚集度准确。此时一定杜绝不属于园区早期产业定位的企业引入，该行为会直接导致之后的产业空心化、产业链生态不完整化，造成后续资产运营的空间、租金和品牌等方面大打折扣。有了招商动作的保障，第三步应做的是产业迭代。即使在当前中关村壹号已经进入平整运营期的阶段，也要加大产业性研究，不断地获取行业领域科技发展的前沿进度。抓准每一个产业的前沿性，才能及时地获取到行业真正的高质量、成长性较好的精准企业。之后才能做第四步的动作——提供专业的产业服务。“产业服务”很多园区都在做，搭建的是非常全面的服务。实创亿达的运营团队做科技服务或者产业服务时有个基本理念：一定是基于用户思维去做服务，而不是基于产品。根据自身拥有资源和擅长资源，去匹配企业需不需要，是错误思维。一定是深层次地、准确地、务实地去挖掘企业真正的痛点、卡点、难点是什么，才能提供专而精的产业服务。所有位于成长期的企业，对于价值的认可度是极高的。所以很多人问产业服务如何和企业形成高黏性？本质上是价值输出的过程。只有企业对园区多维度的、有价值感的认同，才会形成稳健且不断加强的黏性。现在的园区逐渐趋于“无围墙化”——没有铁栏或所谓的硬性围墙。此前的园区把所有人圈在有限的空间里，现在需要打造的是“开放园区”，让园区的员工和周边的市民相互融合。怎么去做无围墙？其中有两个使命必须要做到：第一是不能基于项目去定位，要充分担当起城市功能配套的使命。如中关村壹号每栋楼都会镶嵌LED的灯光条，每逢国家重要节日、行业重要节日、园区特殊时间段等，园区都会通过中控台制作科技灯光秀。如今，中关村壹号园区灯光秀在北京市已成为了“十大标杆”之一，被誉为“城市级”灯光秀。晚上，周边市民会走进园区，感受园区科技带来的幸福感和互动感。这样，园区定位就不再是“一个项目”，而是整体区域功能或城市功能的配套。第二是要为城市产业提供加速的使命。一个园区里面企业所能带动的GDP、产值和就业，是助推城市产业发展的重要力量。这部分工作在日常的服务中不断地优化和迭代，园区所起到的区域及社会性的经济价值也会越来越高。怎么理解氛围力？第一，从最基础的配套开始。虽然当前园区地处非核心区，但为了服务整个园区80、90后员工，仍引入了40余家知名品牌的商业配套，如喜茶、星巴克、海底捞等。这些基础配套设施不仅能满足园区内部企业，同时也能服务周边居民，满足他们对于高品质生活的诉求。第二，在整个园区形成多样性员工组织社群——后浪社区。该社区由专人、专团队进行运营与维护，同时全年围绕园区员工、企业，组织线上、线下活动。如员工跑步团、相亲团、周末机车团、电竞游戏团等。目的是打破不同企业员工之间的壁垒，让一些志同道合的年轻人进行交流，加强员工的归属感和幸福感，变相地替企业的决策层“照顾好”员工，侧面提供“留住人才”的支持服务。对于所有园区来说，从顶层设计到客户诉求是相通，仅仅满足空间方面的困难点是不够的。很多人都在思考智慧园区的目的到底是什么，投资方会关注成本是不是很大。事实上，有些成本不算是直接成本，需要的是通过智慧去赋能运营。】

产业园区是极具中国特色的独特产业形态。其多主体的诉求决定了中国的产业园区必须承担区域产业发展、园区空间运营收益和不动产资产保值增值等多重目标。

与零售不动产、住宅房地产市场类似，过去十几年城市化的超速发展，导致国内产业园区供应量大于需求量状况较为明显，且多数园区产业定位雷同。也因此，倒逼产业园区从传统销售、招商转向深度的产业服务。

由实创亿达操盘的北京中关村壹号，近几年成为了园区运营及产业服务少有的成功样本。这支不足五十人的团队，仅用了三年，就达成了中关村壹号出租率稳定保持在95%以上的目标，并且在产业服务、企业服务、品牌运营等方面做出了特色，得到了政府及同行的关注，成为中关村科学城最具代表性的硬科技园区之一。

一．何为“精准产业定位”

产业园区的产业定位，不但要考虑当地资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，还须考虑产业升级和产业转移的趋势变化。若想发挥比较优势，必须做好产业定位，顺势而为，做大做强优势产业。

过去三年，疫情对产业园区经营产生较大影响，而中关村壹号目前仍保持着较高的出租率，是如何未雨绸缪的？

中关村壹号运营公司实创亿达总经理官兰兰：疫情对产业园区运营方来说是一次考验，我们能保持较高出租率的原因主要有以下几个方面：

一、精准产业定位。中关村壹号在启动运营之前，用了较长时间研判该地区该项目最适合做什么样的产业，而且是具备较长生命力的产业。通过产业大数据分析，定位园区产业方向，并根据产业方向进行精准的企业客户拓展、信息筛选及触达，之后跟进、签约。初步形成了人工智能、商业航天、金融科技三大高精尖产业方向上下游生态链条，助推中关村科学城北区区域产业升级。目前园区企业共计150余家，具有高新技术资质的企业占比超60%，独角兽企业和瞪羚企业接近10%，上市企业超6%。

二、保持市场敏感度。由于平时跟企业的交流较多，招商团队能及时感受到疫情对企业的影响，提前预判企业动向，并快速引入新生的产业企业。

三、不断优化产品和服务。产品和服务是保证园区持续稳定运营的核心，中关村壹号的产业办公、商业配套、文化配套等产品和服务，都在持续不断地改善。在团队配置上，服务团队人数远多于招商团队。而我们的服务早已不局限于基础的租金收取、公共区域运营等范畴，而是从服务入驻企业的员工到助力企业的发展等各个维度为园区打造持续浓厚的创新、创业氛围。

产业规划是产业园区的灵魂，全国各地很多园区都有产业规划，但最终产业定位与实际落地往往存在较大偏差，您认为原因是什么？

官兰兰：很多产业园区表面上看是有产业定位的，但实际上，这些园区的产业定位很大程度上是在“仰望星空”，从而忘记了最重要的“脚踏实地”。产业规划应该综合考虑所在地区资源禀赋、产业基础、项目特证以及区域匹配客户的需求等因素，整体最核心的还是要懂自己、懂企业。把园区的产业属性和产业特征与企业的需求相匹配，才能在最终落地实施上走得更坚实。

在我看来，多数园区的产业需要做的是“升级”，而不是“移植”。沿着基础产业的产业链做进一步升级，或者在现有产业之上做技术层面的升级是更优的选则，而不是单纯地“移花接木”。

二．产业服务没有“一招鲜”

产业园区存在的本质是为企业提供服务，帮助企业更好更快发展。园区运营商应懂产业、懂企业，结合企业的不同需求，提供优质的产品和服务，打造核心竞争力。

对于开发商背景的产业运营商来说，应如何转型才能适应当前的市场变化，以赢得下一步的生存空间？

官兰兰：原来的地产行业，更多的是时代红利。当时代红利褪去时，我们应回归商业的本质，公司最主要的使命还是做好产品和服务，并且以更低的价格提供更好的产品和服务。作为产业运营商，最核心的竞争力就是了解客户真正的需求，把企业的成长与问题看成自己的问题，为客户提供有价值的产品和服务。

近几年无论是产业园区还是商办物业，均出现较大比例的空置，运营商都在尝试从传统招商运营的思路转向深度企业服务，但如何做好、做深服务，大多数运营商并没有探索出一条有效的路径。中关村壹号在这方面有哪些经验可以分享？

官兰兰：产业服务是没有边界的，我们一直在不断挖掘和提升服务的维度和深度。另外，产业服务更没有“一招鲜”。

在我们看来，产业运营的目的就是陪伴园区企业成长。园区是一个服务平台的结合体，通过这个平台，为企业提供更多更便利的服务，营造更好的工作氛围。

中关村壹号产业运营团队持续构建“有深度、有广度、有高度，且有温度、有强度、有密度”六维一体的社群体系，致力于打造一个园区与企业之间、园区与园区之间、园区与外部之间互相服务、支持、学习的资源共享平台。以“产、学、研、用、投、政、人、市、媒、圈”等多方面的产业创新资源为中心，持续构筑大中小企业融通、资源共享及协同创新的硬科技加速平台。

经过这几年的实践，我们总结出中关村壹号的商务、物业监管、生活三大企业服务，并成立了员工专属社群活动组织“后浪社区”。通过不同规模、不同主题的活动给员工提供交流和成长的机会，提升企业入驻便利度及企业员工幸福感。

这些企业服务看起来很细碎，而我们能做出结果的根本原因，也没什么高大上的秘诀，更多的是脚踏实地，不放过任何一个细节，也不放过任何一次跟客户交流互动、传递真诚服务的机会。

在产业服务方面，疫情一开始，我们团队就明显地感觉到了市场下行的压力，所以进行了提早的布局，在新客户的挖掘和现有客户的维护上做足了功夫，才实现了出租率较为稳定的现状。

产业园区具有赋能城市发展的功能，作为空间运营商，你认为怎么样把空间运营和城市税收诉求更好地融合起来？

官兰兰：产业园区有多维的利益参与者，其中包括政府、空间运营方、资产运营方、入驻企业及其员工等。我认为做好一个园区，应该穷尽其能，尽量让全部利益相关者实现共赢。

对于政府来说，有税收需求也能提供政策支持，比如土地优惠、租金优惠等；对空间资管运营方来说，要跳出地产“快周转”的思维，从长线经营的视角来看回报，优化产品和服务，更好地服务企业。

三．数字化赋能园区，切忌好高骛远

数字化赋能园区经营，不能纸上谈兵，对于园区运营企业来说，数字化咨询能力是关键。

产业园区数字化转型步伐加快，您认为未来我们的产业服务会被技术替代吗？

官兰兰：资管运营公司一定会用数字化提高服务效率，但服务边界的探索仍需要人去做。其中，服务的落地实施可以实现线上标准化，我们也在积极推动智慧园区建设，打造北京智慧园区运营标杆。

中关村壹号是海淀区首个全场景落地的智慧园区，智慧生活的新技术、新场景、新体验随处可见。园区利用人工智能企业集聚的优势，搭建了数智园区运营展示平台。目前已经实现决策智慧化、管理信息化、服务平台化以及楼宇智能化。

我认为，数字化不会替代人的工作，但它会让我们的工作变得更加高效。我们在数字化的改造升级上，始终保持足够的理性，不会“为了数字化而数字化”。它必须紧贴业务本身，为业务降本增效赋能。

您认为企业自主打造的数字化平台，在什么阶段才可能输出标准化的产品？

官兰兰：业务型的公司做数字化不同于专业的数字化公司，我们运用数字化的工具提升业务能力与工作效率，是大势所趋。但在此过程中能否输出产品，取决于公司商业模式的转变。

在我来看，园区运营企业的数字化建设，更多的是数字化咨询能力，而不是数字化实施能力。我们要明晰园区的数字化需求，技术服务商才能根据需求开发适合园区的数字化产品和服务。

本文摘录自《招商引资研究报告》2023年8月号