现在广州买房，不要吃饼，要只看当下

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

贪婪和恐惧，是人类基因里最底层的两种情绪。但楼市的底层逻辑是没有变化的。房价是供需关系决定的，而当未来需求恢复逐渐恢复后，很快会把库存消化干净，市场进入供不应求的阶段。

既不要看到放水，就不顾一切梭哈所有，不顾风险入场狂欢。也不要在知道市场底层逻辑的情况下，无动于衷，放弃给家庭更好生活的机会。

这两天国庆假期，我朋友圈很多朋友都在旅行中。其实特别能理解，如果不算调休，一年也就春节和国庆两个长假。

春节假期要回家过年，而且2月份国内大多地方都很寒冷，北方更是树木凋零，光秃秃的，室外冷风嗖嗖，不如在家窝着靠暖气。

所以算来算去，也只有国庆假期适合外出旅行。不知道大家的国庆，去了哪里旅行。

不过说实话，我觉得国庆期间，也还是南方城市的天气比较好。

有一年我们去北京，1号还是初秋的感觉，到4号直接入冬了，逛天坛的时候，突然风雨交加，用北京话说俩人冻的跟孙子似的。

而如果关注经济和楼市的读者，都知道最近政策频出，原本躺平的市场，一下子有点支楞起来的意思。

按照我们将近40万亿的存量房贷规模来算，降0.5%，等于直接释放了2000亿的资金出来。

有人可能说，不对啊，我没贷款，存量房贷降利率和我有什么关系。

实际上这事关每个人的钱包。我们的社会是一个整体，上一个人的收入就是另一个人的支出，另一个人的支出又是一个人的收入。

老王的月供少了，每个月吃饭敢多加根鸡腿，那好多个老王加了好多跟鸡腿，饭店的生意就慢慢被带动起来了。

饭店生意好起来，不仅老板多赚到钱，一高兴给员工每个人多发几百块钱将近，还能带动上游的养殖业。

这样一层一层传到下去，整个社会上好像每个人的收入都变多了，经济就是这么好起来的。

所以存量房贷降低，对所有人都是有好处的。

至于对楼市的效应，因为一套房子的资金体量很大，对于每个家庭来讲，几乎都是压舱石。还需要一些时间传到和发酵。

01

回顾广州9月的楼市，二手房的成交量其实还行，房子依然还是一项有价格深度的优质资产，只要价格合适，便宜到某个程度，就一定有接盘的市场需求存在。

新房的成交相比二手房，要更淡一些。

传说中的金九银十，金九的“金”没有看到，银十的“银”就要看政策对市场的影响了。

其实金九银十往年主要体现在成交量，并非价格上面。而且更多的是指新房的成交旺季，二手房的成交旺季集中在每年的春节后，也就是3月前后。

今年的小阳春有点倒春寒，今年的金九银十不用说未见金银，黄铜都无影无踪，倒是颇有点青铜黑铁的意思。

但是房企一定是斗志昂扬，摩拳擦掌的。我们收到一些开发商的消息，都希望在国庆大干一场，能多去化一点是一点。清货回款是重中之重的事情。

其实在对市场的理解方面，开发商和二手房业主都是一样的，根本没什么传说中的温度计。

眼观六路耳听八方也好，还是运筹帷幄纵横捭阖也好，都离不开一个“试”字。只能把手伸到水里感受水温，温度低了就加点热水，烫手了再加点冷水。

开发商是新房成交量高了，就加点价。二手房业主是看房谈房的人变多了，价格就变得难谈，说不定还要返价。

所以往年国庆期间，开发商的价格和大家想象的价格不太一样，并不是全年最低的。

正常来讲，每年的6月、11月、12月是最多实质性优惠的月份，特别是12月，确实价格要便宜一些。

这个是因为房企一般都有年度和半年的销售目标，销售规模会影响房企的排名，影响对供应商的议价能力，还有房企的融资成本等等。

所以一般都在年度和半年度临近做一个业绩冲刺，伴随着一定的让利，以价换量。

当然，上面说的是平稳市场的状态下。在目前这个多年难得一遇的市场环境下，很多过去的经验需要更新，往往只有现场很深入砍过后的价格，才是最真实的。

02

其实随着楼市的深入调整，很多人过去对楼市的观点都发生了潜移默化的改变，可能不仅仅是楼市，对于城市发展的观点，也调整了很多。

比如过去大家很热衷各种新城，觉得新城才有经济增量发展的希望。

南沙新区、广州国际金融城、海珠生态城、天河智慧城、广州国际健康产业城、广州空港经济区、广州南站商务区、广州国际创新城、花地生态城、黄埔第二CBD、知识城、科学城让人眼花缭乱，如雨后春笋般冒头出来。

只是这么多年过去了，大部分新城都和当年的宏伟规划相距甚远，只是在PPT上完成了浓墨重彩的一笔，以及一大堆可能十年都卖不完的新房库存。

过去不少人热衷规划下，建造起来的各种钢铁水泥浇筑地标建筑。但其实垒砖头，盖房子，并不难，难的是把人口可以引入进来。

过去都说的要让经济发展带动优质人口的流入，要筑巢引凤，现在巢倒是盖起来了，凤凰没来不说，都快变成中年灵活就业人口了。

所有发展的问题，归根结底就是人的问题。

增量的逻辑下，大家还能雨露均沾，得过且过。但在存量的环境里，竞争越来越激烈，既讲胜负，更定存亡。

核心区对外围资源的虹吸效应就会越来越明显。

在这种情况下，外围区域变成了最先被抛弃的地方。资源就这么点，摊大饼的模式行不通，就只能把有限的资源，投入到人口最聚集，效率最高的区域，以换取确定性最高的回报。

所以我们看到金融城和琶洲在过去的规划里，几乎没有宅地，全是商业用地。如今宅地一块块推出来，进入市场。

原因很简单，只有这些地块，还有房企愿意真金白银拍下来，开发建设。

事实上，现在开发商的存货都是平本或亏本卖的，拿地是越来越慎重了。

就连公认财务最健康的开发商，现在也有严峻的去化压力了。总之，接下来的拍地不会太乐观。

地方拍地收入上不来，那就只能收紧裤带过日子了，就更不用想之前画的大饼饼和宏伟计划了。

我今天看到南沙上半年财政计划报告里的内容，提到南沙上半年，区组织一般公共预算收入 573082 万元，同比减收 95785 万元，下降 14.32%，只完成年初计划的 43.45%。

收入大幅减少的情况下，固定支出是只增不减的，那就意味着之前画的饼，做的基建规划，很多会放缓或暂停。

所以大家买新房的时候，不要看到宣传片里，沙盘里的漂亮规划，被一个个概念名词唬到。

开发商过去是真的信，不信也不会在土拍现场拼命举牌，手摇的跟电风扇似的，就为了高价宅地，把预算花出去。

现在开发商自己心里都不信了，但为了卖房，也只能硬着头皮吹一吹了，说不定遇到相信的卖家，这单不就签下来了么。所以看到楼盘营销中心展示的远期规划，最好自动屏蔽。做决策的都时候，现在没有的东西都列入忽略项，就只考虑现有的那部分就好。

买房更不要为了这些付出额外的溢价，千万别多花钱，不然就真是为了梦想窒息了。要把买房这件事情简化下来，买套房就看能不能满足自己的生活需求。

回归自己的需求，才是硬道理。例如距离上班地点是不是够近，有没有地铁，开车道路是不是通畅，有没有配套小学，买菜下馆子是不是便利。

满足这些的情况下，哪个便宜买哪个。如果真是更喜欢新房，稍微比二手房贵点也能接受，毕竟居住的体验感也很重要。

但如果预算紧张，二手房更便宜那就买二手。找装修队翻新一下，淘宝上买点家具好好布置，也能把房子打造的很温馨，住起来和舒适。

网上各种观点漫天飞，左右互博，僵持不下，但是能帮我们赚到钱的，不是哪一个逻辑严丝合缝的观点，更不是网上开骂对线的激昂情绪。

让我们日子过得越来越好的，是遇到一个又一个合适的人，完成一件又一件具体的事，做出一个又一个正确的选择。过好当下，日拱一卒，日积月累，最终形成的结果。

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（2024.10.5 橙子 yxjcena）