房价逻辑彻底变了!这一次,保利又看明白了

广州房产 2024-08-25 22:07:03

历史时刻到!

今年年初,广州官宣推进13个保障性住房项目,据官方播报,筹建房源总数超1万套,在市场上掀起了轩然大波。

其实,为刚需建房,广州不是第一次。

从1986年开始,广州先后推出解困房、安居房、经适房、共有产权房,并在这条路上努力了近40年,但让受惠人能住进天河东部等核心地段,还是近十年来首次。

棠德花园 丨 广州最大的解困房小区

保障房大规模入市,在价格与地段上展露友好一面。

不过,其数量优先的开发模式,在居住尺度上会有所牺牲,零星低密项目,只有幸运儿才能入住。

想追求生活质量,目光只能重回商品房。

但时过境迁,商品房大家最关注的内容,交付已是重中之重。

一方面是居住体验,有银行做过统计,在广州一套房的平均持有时长为7年,楼盘品质将直接影响生活质量。

另一方面,在未来转手时,楼盘品质将成为核心竞争力,譬如同时期的美林湖畔,就是要比骏景花园更显年轻,而前者的二手价,要超过后者近2万/平。

为此,房子的价值逻辑也发生了重要改变,奉行30年的“单纯涨跌论”,已不符合时代。

在新趋势下,一套房究竟值多少钱,包括以下三个方面。

其一:一手购入成本,这个随行就市。

其二:二手流动性,卖不掉的房子,根本就没有保值增值的说法。

其三:楼盘开发品质,重点是用材和施工,对公区的打造等。

在上述标准中,用材和施工在楼盘交付时就已定型,而其决定的项目品质,又与居住舒适度和流动性高度相关。

这也导致近段时间,交付成为关注度极高的民生话题。

而今年下半年,广州将有170+小区密集交付,仅头部房企保利,全年交付总数就将超过1万套。

那么,什么样的交付才能称得上品质?

我们将以保利湖光悦色、保利天瑞、中海保利朗阅为例,看看开发商是怎么选材,怎么施工,怎么运用成本的。

友情提示,房产君是工地出身的理工男,所以关注的东西更多是别人看不到的细节。

园林丨用花境造一座“普吉岛”

案例:中海保利朗阅

预计首批交付时间2024年8月

中海保利朗阅,令人印象最深的,是其扑面而来的度假感。

小区入口采用跨度宽达61米的门楼,形成酒店式落客区,一照面就气场全开。

不过,这样惊人的跨度,注定无法延展进花园。

因此,朗阅的度假感,更多是靠植物进行营造。

譬如泳池周边,设计师选择中东海枣作为主力树种,这是一种生长在印度、缅甸及我国南方的棕榈科植物,寥寥几棵就能撑起浓烈的热带风情。

中东海枣喜爱日照,为了让其拥有充足阳光,设计师在廊架上打开天窗,让中东海枣树冠“破顶而出”,并用廊架杜绝叶片砸落危害。

至于其它节点,设计师主要选用乌桕等多分支大乔柔化建筑边界,并用大量灌木与地被组合花境烘托。

毫不客气地说,中海保利朗阅的植物品种相当繁复,随手一张照片,就能见到超10种植物形成组团,丰富的叶形与季相变化,展露出普通小区难以拥有的旺盛生命力。

这样强烈的度假氛围感,在普吉岛的酒店,可以,在中海保利朗阅,也可以!

车库丨用星空穹顶点亮归家路

案例:中海保利朗阅

预计首批交付时间2024年8月

阳光无法覆盖,植物无法生长,长期以来,车库都是潮湿阴暗的代名词。

因此,中海保利朗阅思考的第一件事,是将照明做到优秀。

车库入口,设计师选择用铝板饰面,并用层层递进的竖向线性灯提示过弯。

车库内部,以栅格中隐藏的线性灯照亮全局。

每栋楼的入户节点,则用冲孔铝板补充星空吊顶,对归家仪式感进行塑造。

灯火通明的车库,会在让人体感上愉悦起来,忘记这里本该是压抑的地下空间。

好了,灯光照度足够,接下来是考虑使用需求。

地面采用环氧地坪漆,最大程度上做到丝滑行车;立柱及地面清楚标识,注明每个停车位所属区域;地面设置金属道钉,在不破坏整体色系的前提下,对来往车辆做出减速提醒。

这里让人舒心的原因,是在满足使用需求的同时,还能兼顾美学。

架空层丨给空间融入一点肌理

案例:保利湖光悦色

预计于2024年8月全盘交付完毕

小区架空层则与地库相反,这里有足够的阳光与风,豪宅往往利用架空层,成为展示产品力的主战场。

就以保利湖光悦色为例,全盘一共规划20栋住宅,每一栋洋房架空层均有功能设计。

不过,这还不够好,为了展示豪宅特性,保利湖光悦色使用了两种特殊材料:

第一种材料,铝板。

或许你见过香槟金的铝板,又或者银灰色的铝板,但你很可能没见过仿木纹的铝板。

肯定会有人好奇,为何保利不直接使用木饰面?

这里,我们可以留意铝板的使用场景:

架空层四周没有墙壁保护,日常必须面对风吹雨打,木板很难抵御侵蚀,铝板却能历久弥新。

并且,仿木纹铝板拥有与天然木材几乎一致的肌理,在室外也能展现出柔和触感。

用造价更高昂的铝板代替木饰面,保利就是这么任性。

第二种材料,则是奢石。

你一定见过奢石,但你未必见过这种体量的奢石——

就好比一块钻石,你可以靠切割与打磨为其提升价值,但最好还是靠质感与体量。

室内丨寻找全世界独一无二的耗材

案例:保利湖光悦色

预计于2024年8月全盘交付完毕

这种近乎奢侈的用材用料,被同步到了湖光悦色的室内交标中。

除200平顶豪户型外,其余户型一律标配花纹连贯的岩板背景墙,同时,地面铺装、玻璃分隔,全部使用大块面切分。

就如阳台玻璃门,最小跨度超过2米,安装时必须使用起吊机隔空吊运,然后由6名工人协作安装,仅一面玻璃门,成本就要以万为单位计算。

并且,湖光悦色做了一项很多盘想做,却又不敢尝试的事情——将鸽笼式护栏拿掉!

来看一张对比图,去掉安全护栏之后,视野通透度立刻提升了数个级别。

但这不够安全,因此保利选用了跨度超过2米的无框玻璃护栏,巧妙地隐身于窗框结构中。

看,如果房产君没有额外标注,你几乎无法注意到它的存在。

200平顶豪户型,则在此基础上对卫浴进行升级,使用奢石打造台面。

客餐厅墙面采用瘿木通铺,每一块木饰面上,都能清晰看见因树种质地不同、结节位置不同,形成的特殊花纹样式。

造价昂贵且没有平替,就这么成为了湖光悦色选材的核心指标。

细节丨将祝福藏进纹理

案例:保利天瑞

预计首批交付时间2025年8月

最后,我们来看一组近乎狂热的细节。

几乎每个豪宅都会拥有LOGO,保利天瑞的LOGO,根源来自传统纹理中的「如意纹」,象征富贵祥和,心想事成。

它是设计团队从南京博物院收藏的如意云纹金盘中汲取灵感,反复推敲20多轮而来。

在实际落地过程中,设计团队通过镂空、阴刻、镶嵌等手法,为它赋予香槟金铝板、玉纹大理石等多种材质,创造了近十种不同质感的组合。

为了将IP扎根全盘,设计团队还定制了专门的排水口、花灯、铺装。

甚至为了落下一枚井盖,手工切割近百块文化石,人工费用同样不菲。

保利还是做了,因为保利知道,材料和工艺都可以被复制,只有文化不能。

但这场豪赌,保利赢得漂亮。

2023年6月,保利天瑞首次开盘,短短14个月,保利天瑞便斩获110亿网签金额,全盘17栋住宅,仅剩最后6栋仍有余货,预计年内就能达成清盘战绩。

这还没有结束,因为保利仍在不断发力。

目前,保利天瑞已经开放了近8000方实景示范区,接下来,外立面、大堂都将陆续亮相,美好生活正在不断兑现。

目前,不少房企还在卷价格,其中大多只在售楼时费心,但保利已经看清未来房价趋势,选择在交付品质上下苦工,这也让保利众多新盘,成为一个又一个当红爆品。

以产品收获口碑,保利不是第一次,但这一定会是重要的里程碑。

未来,保利还将不断自我升级,为广州人带来足以改变生活的交付力。

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