相信没有几个人觉得2022年的房地产还有上涨的可能性吧，针对不同的城市出台的不同测试，结果还是没有太大的可持续“爆发”点。

过去我们常说热点城市的房价不会出现回落，重点城市的房价不会回落结果上海、杭州、郑州、天津、济南、深圳、广州、东莞。等多个城市房价都一直出现阴跌的情况，全国超过百座城市都放松了楼市政策，祈求能把整个楼市拉起来。

在这样的大背景下最考验人的时刻来了，有人说这是买房的好时机，也有人说再等等，房价应该还会更低，还有人说应该赶紧把房子卖掉，这才是理智，不同的人站在不同的角度，自然就有不同的说法了。

近些年来，房价上涨与货币超发是有着密不可脱的关系，从统计数据上来看，2011年M2货币供应量仅有85.16万，10年后2021年这个M2货币供应量就已经达到了238.29万，折算下来平均每年增速为15.3%，货币增速越快，反价上涨，速度也就越快。曾经某位专家是这样理解的，印出来的钱如果都流到日常生活用品具，到时候老百姓根本没办法承受高昂的物价，只能把钱流进房地产以及股票市场，这个大蓄水池，这样才能保持日常生活用品价格的均衡。

所以经济发展越快，印钞货币越快，房价上涨速度也就越快了，从2016年开始，M2货币增速就已经开始降到个位数在8%~9%之间徘徊。2021年M2货币增速为9%，明显低于过去的15%简单的理解前在未来会变得相对来说是比较值钱的。

有人说原本国内的房地产还可以玩几年的，但是遇到了口罩事件影响，整体的经济都处于薄弱的状态，房地产所有的问题都被暴露出来了，另外政策还在持续的坚持和发力。

三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。特别是对于违规资金流入房地产进行重点打击。

即便到了2022年，市场没有任何回暖的迹象，众多老百姓也一致认为房价也该下滑了，未来下滑的幅度有多大，我们不妨可以看看李嘉诚所说的答案。

李嘉诚的操作方式一直都是神一般的存在，从上个世纪50年代就进入到房地产业，堪称房地产业的“祖师爷”，不少人都在问该不该买房的时候，李嘉诚的回复从来都是很直白的。

如果房子是买来自己住的，首付款够，月供也是在自己可接受的范围内，买房是没有任何问题的，同时也要劝告不要再去炒楼了。

对于李嘉诚的说法，相信有人就站出来说，如果买了房子价格跌了怎么办？当然买房、买车、买股票都希望自己是能在谷底入手的，但我们真的能算得这么准，对于刚需人群来说，能够承担得起月供的情况下，不可能放弃房产来坐等银行来法拍吧！

房子还是那一套房子，财富上涨和下跌更多的只不过是数字的波动，当然有人说现在下星期看看再入手，这当然是对的，毕竟谁也不想花更多的钱买一套房产。

前几年房地产大幅度上涨的时候，根本搞不懂李嘉诚为什么要这样操作，2014年就把内地房地产项目全部抛售，那时候有人说他傻，也有人说他错过了最好的时机，事实证明，在2022年的今天再看看他的操作方式，妥妥的人生赢家，因为全部利润在手，现如今的房地产企业是怎么样的，基本上负债率都超过了80%。

李嘉诚的经典名言“不赚房地产最后一个铜板”，在最高峰的时候全身而退，而且把钱又投到另外一个项目，又挣得盆满钵满。

可能这一番话还有部分人群听不懂，简单的剖析：

1、刚需购房人群可以选择入手房产。

2022年内地房地产加速分化，大城市的房产与中小型城市的发展形成了明显的对比，虽然大城市的房价也有轻微的回落，但对比中小型城市来说，还是保持高位。

对于想要购房的人群来说，首先要考虑大城市的人群以发展潜力、人口、经济这三方面为基础。

2、不急于买房的人群可以选择等等

国内的房地产进程到达瓶颈了，根据央行公开数据显示，我国的城镇化率达到了96.8%，户均1.5套，拥有两套住房，家庭占比31%，拥有三套及以上住房家庭占比10.5%，购房人口基数没那么大，很难再次把房价推上去。

全球经济还未能恢复到原有的状态，也代表着房地产也在短时间内不可能回归到原有的状态，对于急需用钱的业主以及开发商都会选择持续的降价销售。

易居研究院数据，新建商品房待销售面积达到了6.1亿平方米，广义库存量38亿平方米，另外二手房的挂牌数据也在持续地攀升，全国70个重点城市二手房挂牌量已经突破了350万套，有超过20座城市二手房挂牌量达到了10万套，所以可以慢慢挑选、慢慢选择。

3、投资者不要再碰房地产了

2016年国内的房地产投资是最恐怖的，根据相关的数据统计达到了85%，也就是100个人买房，有85个人就是冲着房地产升值空间能力去的，2017年投资比例75%，2020年房地产投资比例已经不足40%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主。

另外商品房未来的市场将会逐步地削弱，安置房、保障性住房、公租房、共有产权房未来占比将会进一步的提高，会作为主导市场，满足中低收入人群的住房需求。特别是人口净流入的大城市是未来建设保障性住房的重点，这种模式简称为“新加坡模”“二次房改”。

对于拥有多套房产的家庭，未来要面临着的问题就是会提高持房成本，比如空置税、房产税房东税等各种各样的税费，让手中的房产不值得拥有。

会购买房产的价值，如果不是在短时间内只需房子使用，可以选择等等，看如果急需使用的优先考虑二手房，毕竟砍价的空间比较大。