20年前聊房价涨，10年前聊房价涨，5年前的房价还是涨，今天聊房价涨还是跌，根据过去的经验去观看房价应该还会持续上涨吧！1998年房地产迎来改革后，房价一直处于只涨不跌的状态，全国平均房价不足2000元，到2021年全国平均房价突破万元每平米。

2008年受到金融危机的毒打，房价出现短时间回落，2009年迎来了大爆发；2014年国内房地产库存量一路高攀，2015年房地产却出现了供不应求，2016年甚至出现了全国“普涨”。2016年提出“房住不炒”政策后，房地产出现轻微降温，不过房地产还在持续的高攀不少，热点城市房价上涨了一倍、两倍，中途确实是受到很多政策的压迫，不过每次政策出台之后，房价都会迎来新的一轮上涨，在老百姓心中也默认为出台政策，只是促进房地产经济增长手段罢了。

2020年受到黑天鹅世界的影响，后部分热点城市房价依旧快速上涨，东莞涨幅高达43.8、深圳37.3%、合肥，杭州，上海广州等多个热点城市，房价涨幅都高达10%以上，2021年上半年更是疯狂，杭州出现了10万人抢盘的局面，原因很简单，新房销售价格3.2万元每平米，周边二手房价格却卖到4万元每平米一平米稳赚8000元，谁不去抢房呢？

房地产市场不可能持续疯狂吧！在2021年下半年却迎来了拐点，深圳被称为“炒房之都”，结果房地产市场都不行了，根据易居研究院统计的数据显示，2021年1月份的平均房价是深圳有史以来最高位，2021年12月深圳平均房价相比1月份回落了15%。

相信很多人都觉得房价在网上天天都说降，现实中又没见哪个下降，很多人接触到的房源与网络上看到的房源有很大区别，网络上的基本上都有夸大的成分，现实中很多人都是苦苦地在支撑着认为房价还是能卖到原来的价位。特别在2021年10月，官方媒体精致新闻发表《深圳顶流学区房“退烧了”，降价百万已经是个例》，特别是学区房被整顿之后，降价100万 200万、300万，甚至是五六百万都是非常正常的事情，有部分小区降价幅度超过600万，依旧无人接盘。

不要以为这件事情仅在深圳发生，广州、杭州、上海、北京、成都等重点城市，谁去玩都会遭受到回落。

根据中原研究院数据显示，2021年我国楼市调控次数652次，同比增长高达33%，特别是在下半年，楼市调控密集度超出了众多人的想象，整个房地产从上半年的暴涨变成了下半年的“拐点”。截止到2021年12月，新房价格出现5连跌，二手房价格更是出现了8连跌。

市场的利润比想象中快得多，各大机构也对2022年房价走势给出了预测：

粤剧研究院预测未来几年房价呈现出弱势状态，整体的房价由上涨趋势转为下跌趋势，下跌幅度为1%，迎来本世纪最大“拐点”。

社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化。

易居研究院智库研究中心总监严悦表示当前的房地产矛盾从过热开始转向过冷，独立经济学家，马光远也认为未来房地产将会加速分化，房价下跌已经成为了常态。

2月1日克尔瑞发布报告，29个重点城市，成交面积1,429万平方米，同比下降46%，北上广深整体成交面积为258万平方米，同比下滑38%，环比下滑21%。

北京成交量最低迷，有人说北京在2017年就开始经历阴跌中途房价有上涨，但是市场还是达不到预期，所以整体销量持续走低；

上海成交量是全国最猛的单月，成交面积130万平方米，环比增长43%，达到去年2月份以来最高水平；

广州和深圳受到二手房参考指导价格影响，整体成交并不可观，深圳春节期间新房销售为0。新一线城市和二线城市成交数据也一般，超过半数以上的二线城市单月成交面积不足50万平方米。

杭州一直是长三角最火爆城市之一，万万没想到是到千万级别的法拍房，评估价低了，基本上多套房子评估价比预期成交价低了接近400万，所以现在的房地产有过去这么风光吗？

想不到这个寒冬如此之冷，根据58同城安居客披露数据显示返乡置业，2022年返乡置业为41.2%，相比去年68.6%下降了27.4%返乡购房人群大幅度回落。

让众多城市“失守”的原因，2016年房地产投资比例85%，2017年房地产投资比例75%，2020年房地产投资比例不足40%，2021年下半年房地产主要购买人群为刚需购房者和置换人群。

房地产专家冯仑表示，对于炒房客投资者来说，考虑到持房成本贷款利率，住房折旧率等各方面的因素 以后每年房价需要上涨9%以上才有盈利的空间，这点在过去大涨的时候很容易实现，在如今的市面上房价真的能涨幅9%吗？相信很难把2021年中都城市表现出下行趋势，房价不跌已经是万幸了。

究其原因主要来源于两方面，其一，政策的调控持续发力，2021年出台政策有三道红线，两道红线，在二手房参考指导下，22城市集中供地，限购限售、限贷、限价、限售等众多政策的支持下，城市的房价撑不住了。其二 住房市场已经出现了供大于求的状况，让南宫开数据显示国内城镇居民住房拥有率96%户均1.5户拥有两套住房家庭为31%，拥有三套及以上住房家庭10.5%，两套房的家庭可以理解为住房需求，那么三套房以上的家庭真的是住房吗？

无论是新房还是二手房市场，都处于供大于求的状况了，据公开数据显示，我国新房库存量为5.2亿平方米，广义库存量37.7亿平方米，如此之多的烦躁，未来几年时间不见，商品房都未必能消化得完毕。

全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破450万套，重庆、杭州库存量已经突破了20万套，天津，石家庄，北京等城市都已经超过了10万套。

在这种情况下，房地产还会出现大涨吗？答案是不可能的，那么出现大跌的答案也是不可能的，经济学家马光远曾说过，房地产不能出现过冷，也不能出现过热，最重要的原因是房地产涉及的经济支柱，在短时间内是没办法替换的。

稳房价才是楼市调控的理想状态，最近两年想要购房的家庭，真的要注意房价的变化，特别是新建商品房，随时因为房地产企业资金周转问题而导致交楼质量差，无法交楼。现阶段二手房成为了最大的优势，可挑选的范围广，可砍价的空间大，主动权，从过去的卖家市场变成了买家市场。

对于2022年的房价，你们如何看待？