众所周知，本轮楼市从2021年国庆后开始调整，先是都市圈、城市远郊，接着是郊区，最后到主城区，除了极个别地段较好的别墅、洋房等品质小区没有什么像样调整外，大多数小区都有较深的调整，比2009年那波还难看。

具体表现在：市区普遍有2-3成幅度的调整，远郊、都市圈甚至有5成以上幅度的调整，包括像深圳这样的超级都市遍地都有3成左右跌幅的小区。这让不少人觉得，此前专家说的核心城市房产“永远涨”已经失灵了。那么，为什么会如此呢？

分析不难发现，主要有三个原因：一是大环境影响，老美不断的加息，妄图刺破国内楼市的泡沫（应该说是局部的）；二是我们自身的经济发展压力较大，虽说疫情早已结束，但由于产业恢复较慢，经济恢复乏力，老百姓从避险角度出发，宁愿储蓄，不愿意消费，何况是房子这样的大宗消费；三是由于本轮楼市调整时间长，即便是核心地段，最终也扛不住长时间的煎熬而被拖下水。

但种种迹象表明，我国房地产史上这波调整最长周期或要告一段落了。所谓否极泰来，一夜之间，这几座大城市的房地产，似乎将彻底回暖了！下面我们来看看是哪几座城市？有什么依据？

第一个是深圳。

在本轮楼市中，深圳是四大一线城市跌幅最深的城市。究其原因，主要还是前期涨速过快，以至于全国有点实力的炒房客都汇聚过来，杠杆是越加越高。可以说，深圳本轮楼市超出常规的调整，主要就是炒房客资金链断裂，不得不降价甩货，以至于大家跟风抛货。

但我们说，深圳的外来人口、科技创新产业、城中村占比等核心资源，都是其他城市无法比拟的。通过这次深度调整，目前已有明显的企稳回暖迹象。根据美联物业的数据显示，2023年深圳新房（含人才房销售）销售同比增长20%，二手房成交量同比增长50%。值得一提的是，深圳楼市成交呈现前低后高的趋势。所谓量在价先，而且，深圳近期还祭出了城中村改造“四种情况优先拆建”的大招，在一系列政策组合拳下，深圳的楼市真的活了。不得不说，超跌大城市的回暖，非常具有启示意义。

第二到四个分别是北京、上海、广州。

都知道，2022年和2023年，全国各地出台的楼市优化政策非常之多，基本都是支持楼市企稳的政策，但结果大家也看到了，需求端能放开的政策都放开了，实在是无招可用。这一重任落在了一线城市身上，因为一线城市还有较多的需求限制政策。但我们知道，四大一线城市中，就实力而言，广州要稍弱一些，所以，每次政策放开基本都先从广州开始，先试水，看看市场反应嘛，这次也不例外。从实际看，最近3个月，四大一线城市两轮放开限制性政策，效果都不错。

统计数据显示，像广州，2023年二手房成交量同比上涨了3成，而且含金也高，套均成交面积达到了96平米，是2015年以来的最高值。而新房也是可圈可点，全年成交面积和成交金额同比分别增长了6%和5%，比2019年还多卖了500亿元，是近5年的第三高。值得一提的是，在2023年最后一周的土拍大战中，广州还诞生了一幅全城的单价“地王”，楼面价达到了7.5万/平米，比起拍价高出59%。这样的市场信息，也给不少开发商带来震撼。

而北京和上海情况差不多，楼市政策放松的时间基本也是同步的，近3个月的两轮放松，效果一次比一次好。无论每次放开后的市场聚集效应，售楼处、中介门店人气明显上升，还是实际成交量，均出现了明显上升。数据显示，北京、上海在11月份的二手房成交量环比分别上升17.8%和7.1%。楼市淡季还出现这样的逆势上扬，说明政策真的发挥作用了。当然，更重要的是预期，很多人都觉得一线城市继续放开限购是必然，所以，与其等到人气很旺的时候买，还不如现在尽快下手，起码在优惠和可选房源上有优势，这是不少人看到资格一放开就冲进售楼处的原因。

第五到七个是杭州、成都和西安。

为什么这几个城市一下子回暖了呢？都知道，杭州和成都市场有其共性，都是举办过大会的城市。一般而言，大会前，往往会聚集很多投资客，趁在大会期间或者在大会前就抛掉了，市场随即会冷下来，甚至进入调整期。但这两座城市却走出了独立行情，像杭州，2023年不仅出现了180亿销量新盘，还在运河新城、北部新城、下沙沿江等诸多板块诞生了千套销售量的单盘。当然，二手房也不示弱，2023年杭州二手房成交量比上一年涨了28.5%。还有，作为楼市的晴雨表—土地市场，2023年的最后一拍，杭州跟成都一样，均有楼面价“地王”出现，这两座城市的后市留下了足够的想象空间。

西安，这座城市要单独拉出来说一说，因为这座城市有这个资格。数据说话：土拍方面，全年推出132块地，上半年土地成交面积全国第一，11月和12月土拍市场更是出现小高潮，全年土地成交价格同比去年上涨了6.9%，在诸多土拍城市中，西安喜提“土拍摇号第一城”的美名。而且，在住宅销售上也是异常夺目，根据克而瑞数据显示，1-11月份，西安住宅成交面积同比去年增长了14.8%，涨幅居一线和新一线城市之首。可见，无论是在土地市场，还是商品房成交上，西安都是全国楼市夜空中那颗闪亮的星星。

看到这里，相信大家应该发现一个非常明显的现象。

这七座城市，在国家和地方各项楼市优化政策的综合作用下，几乎在同时，房地产市场已呈现多方回暖的迹象。由此可知，我们应看清本轮楼市复苏的逻辑路径，即，通过一线城市的全面复苏，带动二三线核心城市复苏，最终达到整个市场企稳回暖的目标。数据显示，虽然全国二手房市场仍在调整中，但2023年12月的新房市场已现止跌回升信号。根据中指的数据显示，12月份的百城新房销售均价上涨0.1个百分点，同比去年上涨0.27个百分点。至此，全国百城新建住房均价已连续4个月上涨。

那么问题来了，我们该怎么办？

就个人看法而言，与部分业内人士的一个观点相似，楼市政策底已经亮出，市场该企稳回暖了。两个标志性的事件是，一是自然部放开土拍最高限价，实行价格则得，二是楼市风向标的一线城市率有条不紊地放松限购。前者通过土拍带动楼市热度，后者带动其他城市的预期。预计到明年开年后，市场成交量将逐步开始放大，到3-5月份，将迎来楼市成交小高潮。方向就是这么个方向，我们无论是有买房还是卖房，心里自然也有了判断。

整体建议是，市场将逐步走出底部，此前挂在那里的房子不用着急下调价格，明年或能卖得更多。如果自己有买房打算，利用假期多看看、比比，相信开发商年底急用钱的心情能给你带来议价空间。当然，这里也要提一嘴，房住不炒，是写在2035年规划中的，我们应顺应政策而，买房要以自住标准去选择，一个简单的方法是，除去工作调动、外迁等突发原因，你买的这套房子，8-10年后，自己是否还愿意住。

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