上海房价还会继续涨，尤其是新房。

或许很多持有二手房的朋友体感不同，或许很多人对此持有反对意见。但最近的上海楼市，已经呈现多个事实。

明年新房价格跌，才是不可思议。

面粉价格上涨

七批次土拍刚刚落幕，这次土拍的主旋律，除了年底地主家缺粮补货的积极性，还有一个隐藏重点——涨价。

梅陇地块是第一幅热门地，最终保利置业击败了华润、安高、象屿、绿城&金茂，把最后的溢价率推到了18.49%，成交楼板价达4.87万/㎡，已高过了隔壁在售项目安高申陇院当初的楼板价。

新杨思地块的争夺更是激烈，冲破40%的中止价，触发竞高品质建设指标，最后溢价率拍到了40.37%。要知道，这块地还没拍已经比隔壁浦发上园的楼板价高出不少，前者5.02万元/㎡，后者起拍5.3万元/㎡。最后破纪录的溢价，把楼板价一举拖高到7.44万/㎡。

楼板价贵了2.4万每平，新房定价会涨吗？基本毫无悬念，当下单价9.9万的新杨思首发住宅价格，将是这个板块的地板价。未来新房是12万+，还是13万+，就看开发商拿出怎样的产品来挑战市场。

房地联动价淡出

面粉价格的上涨，归根结底是因为房地联动价的淡出。

说简单一些，过去封顶10%的地价和未来新房上市价格锁死。现在土地竞价，联动价也没了，未来售价就有了浮动空间，前提是涨价还能保证一定量的畅销。也就是说，开发商能做出高溢价又叫座的产品，原则上优质就能换优价。

还有一个土拍细节，大家可以额外关注。当下价高者得的土拍新规，对部分热门地块设置了一个“中止价”或者“终止价”。到中止价，开发商就要竞高品质，再进行二轮竞价。这个中止价，在早前的静安曹家渡被设为溢价40%，最终招商联合体以31%摘得，并没有触及。而著名的徐汇滨江地块，当初设置的则是终止价，到30%溢价率后摇号绿城胜出。

在新杨思土拍中，高达40%的中止价，却最终被触及并打破了。

新房上市调价了

不止土拍市场粮草先行，最近上市的新盘名单中，不少项目价格较前期也有所上涨。

比如，露香园新一批次过会均价约17.6万/㎡，今年3月露香园云宸上批次过会均价约16.3万/㎡，一年不到就涨了1.3万/㎡，涨幅约8%。

再比如，万科中兴傲舍此次过会均价约13.3万/㎡，相比上一批次约12.8万/㎡的过会均价，上浮约5000元/㎡，时间只有几个月。

从统计局数据来看，10月上海新房环比涨幅持续领跑，环比上涨0.3%。上海新房价格自2022年6月份以来，环比持续正增长，已连续上涨29个月，并且自今年3月份以来环比连续8个月领涨。

当然，这样的涨，供应结构因素是主因，因为今年以来上海豪宅市场热度持续，改善性需求旺盛，在一定程度上支撑起平均房价的走势。

活跃全国楼市，实现止跌回稳，上海是首屈一指的风向标。一系列政策落地，实际上已经让楼市消费迎来空前利好。接下来就看微波炉式的加热能否奏效，城央带暖城中，慢慢焐热城郊，上海楼市这个暖冬行情持续，还是很有可能的。

过去，我们总是战战兢兢面对“涨价”，因为控制房价过快上涨是主要任务。现在，历史已经翻篇了。

现在，遵循房地产市场的规律——低开高走，才是健康楼市的关键，跌跌不休的楼市，谁还会参与消费？

昨今两日土拍高歌猛进，近期新房上市体现弹性，都已经开了一个好头！