当一个楼盘连售楼处都懒得单独盖的时候，作为购房者，有没有想过，接下来还有什么“惊喜”在等着你？

在房地产大变局之下，平台公司拿地、房企代建，正在成为青岛楼市新一轮潮流。这种代建模式，虽不是新生事物，但从今年开始，青岛楼市的代建盘，越来越多了。

目前青岛楼市几个比较有争议的热点楼盘，其实都是大牌开发商代建。例如新都心的远洋繁花里、市北区水清沟的中铁诺德青樾湾等。最近刚刚开盘、城阳白云山板块的北岸青特观山赋，则是一个由青岛本土开发商青特代建的楼盘。

▲北岸青特观山赋

怎么突然冒出这么多代建项目？青岛楼市刮起的代建风，并非偶然。其背后的根本原因，是青岛近两年来的土地市场拿地主体的转变，受市场影响，地方平台公司为冷门地块兜底，导致大量地块流入平台公司手中。平台公司本身一般没有开发能力，这就需要有丰富经验的品牌房企，来代建辅助开发。

青岛的购房者，大都很挑开发商的品牌，口碑好的大牌开发商，例如海信等，项目一入市，就带着口碑的先天优势。至于是开发商自持，还是代建项目，其实大多数普通购房者未必会关注。

那么，这种代建楼盘可以买吗？下面，就以青特代建管理的北岸青特观山赋项目，来分析一下。

北岸青特观山赋，位于城阳白云山板块，是国科92地块项目，在绿地暴雷之后，于2022年12月，被平台公司北岸旗下的青岛国融盛投房地产开发有限公司，以楼面地价4677元/㎡竞得。

▲北岸青特观山赋经济技术指标

在当前经济环境下，消费降级不仅影响着日常消费品市场，也对房地产市场产生了巨大的影响，购房者更加注重房子的实用性和性价比。说到北岸青特观山赋这个项目，最显眼的就是它的“三板斧”：售楼处、户型设计、价格。能不能让购房者心服口服，就看这三板斧到底砍得准不准。

1、

连售楼处都不单独建了

说出来很多人可能不相信，北岸青特观山赋，连单独的售楼处都没有，而是使用了青特另外一个项目——青特滨湖观澜的售楼处。

▲青特滨湖观澜

▲青特滨湖观澜售楼处

应该说，把偏刚需的北岸青特观山赋的沙盘，放在偏改善的滨湖观澜售楼处，营造出一种高端盘的架势，青特在营销上也是下了一番心思的。

▲北岸青特观山赋沙盘

在房地产行情好的时候，没哪个楼盘会节省售楼处这点“小钱”，但今时不同往日，开发商资金链承压，况且代建盘的利润本身也不高，这省下的售楼处钱，似乎成了“节流”的第一步。问题来了，售楼处都省了，楼盘的配置会不会也“省”得让人心凉？

2、

把户型利用率拉满

刚需的购房者，最关注的户型设计，是高利用率和实用性的户型，既要面积适中，又要三室或四室、还要双卫……

平心而论，北岸青特观山赋的户型设计的还是不错的。目前楼座只有两个面积段：108平的三室两厅两卫和 119平四室两厅两卫。

目前市场上119平左右的主流户型，一般是三室，而北岸青特观山赋119平户型，做到了四室，目的将每个房间的面积利用到极致，最大限度地提高空间使用效率。

▲北岸青特观山赋样板间

这套119平的户型设计，号称做出了四居室，还搞了个6.5米的宽厅，乍一看真是让人眼前一亮，但仔细一瞧，这个四居室设计，得改成三居室才能体现宽厅的价值。如果用作四居室，那客厅的面宽尺寸只能达到3米左右，反而显得有些鸡肋，购房者要的舒适感，大打折扣。这个面积段想打造出一个像样的四居室，确实有些难为设计人员了。

3、

刚刚开盘就开始降价

北岸青特观山赋，是一个计容建面5.3万㎡、容积率1.65、总共11栋小高层的项目，这么小的项目，还分为2期，首期交房时间是26年6月，开盘的价格在1.1万元/㎡左右。目前，已经开始了降价模式，如果现在买，有的房源可以单独申请，砍价到万元线以内。

▲北岸青特观山赋鸟瞰图

北岸青特观山赋，周边自然环境不错，但是商业、公共交通配套一般。项目位于白云山板块，西侧是和达和园，南侧是青特公园、泰康之家，北侧是绿地国科的几个楼盘，东侧是凤山，与项目名称观山赋倒也相符，但离项目不远处有的凤山上有一处怀念堂，触目可及，算是美中不足。

▲北岸青特观山赋，东侧有怀念堂（红框处）

最后回答一下这个问题：这种代建楼盘，能买吗？

如果是国有平台公司地块+TOP品牌房企代建的项目，应该没问题。因为国有平台公司的属性，决定了一般不会烂尾。而如果是一般的小房企代建项目，还是建议斟酌观望，因为小房企的代建项目，如果销售不佳，大概率会出现半路分家的情况，留下一地鸡毛。

▲建设中的北岸青特观山赋

具体到北岸青特观山赋，不论是北岸还是青特，以往的项目都存在首开之后高开低走的情况，各种名义的特价房、工抵房层出不穷，因此，不排除北岸青特观山赋，后期大概率会出现以各种名义降价的可能。所以房产君给出的建议是：暂时观望等待，等到现房再上车不迟。