我的好朋友小新和阿守，是一对95后夫妻
他们才23岁的时候就稀里糊涂地进入楼市，是我身边买房最早的人
他们的买卖房经历特别典型
简直代表了一大批年轻购房者的境遇，和当下楼市新力量的买房思路
他们刚毕业时跟着大势买了环沪，但是买房三年多，一共就去过那套房子两次
一次是买房，一次就是卖房
如今贱卖环沪大房子后，目光又转向上海老破小
这条从2019年开始、绵延5年的漫漫买房路
他们到底经历了什么
为什么赔了35w还觉得庆幸
为什么现在觉得市区老破小是更好的选择
听他们说完，我颇受触动，相信很多购房者都能产生共鸣，且稍有启发
以下是小新和阿守视角的自述
01
“买环沪房的痛，在于毫无出路”
首先就是房子从买进开始就在亏
我和阿守的第一套房子，买在了环沪县城昆山市的千灯镇，小区是华美达广场
是套总价132w、首付35w、建面约110㎡3房2厅的次新房（餐厅旁边的绿色空间也是一间独立房间）
图源安居客
买入时是2019年，来到上海的第2年，租房的漂泊感使我们迫切地想在上海有个自己的家
而买环沪，既源于希望、也源于绝望
希望在于，结婚想要一套房，共同迎接新生活
绝望在于，挣钱速度赶不上上海房价上涨速度，年轻的我们甚至觉得一辈子都买不起上海的房
所以环沪第一城昆山，几乎命中注定般成为我们买房的首选项
最重要的是，环沪的房价太有诱惑力
当时昆山千灯品相很好的房子单价仅约1.2w/㎡，而旁边的上海嘉定动辄3-4w/㎡
所以中介一说“价值高地、价格洼地”，我们就深信不疑
而且，从小区开车到上海虹桥也仅仅只需要大约40min
图源百度地图
相比限购限贷、普通小三房总价几乎没有低于400w、上车又难的上海
我们被拿捏简直理所应当、易如反掌
2019年5月4日，仅仅看了5套房，当天下午就交了定金
也就是从买房那天开始，我们便尤其关注房价
但是我们买的华美达小区，房价在2019-2022的三年之间，一直在12000元/㎡的平均线上徘徊
数据整理自链家成交价
一套房子的持有成本决定：房价不涨就意味着跌
另外，我和阿守都在上海工作上学又没有车，去昆山住不现实，所以就把房子租出去
但是谁承想，环沪的房子这么难租
不仅租金上不去
3房2厅的大房子，租金只有1200元/月，按照
租售比 =（年租金总额 / 房产价值）* 100%
相当于我们这套房子的租售比=（1200元*12个月/132w）*100%≈1%
正常租售比在1.5%到2%之间，才被认为是相对合理的范围
而我们这套环沪房的租售比才仅仅1%，可见租金回报率低到什么程度
另外，我们还结结实实地体会到，异城收租的困难
在把房子租出去的三年里，几乎每个月都要主动向租客讨房租，最后半年甚至讨不来
因为一旦租客不接电话，作为房东的我们一点办法也没有
最可怕的是，即便租金低甚至收不回租金的时候，我们对于这套房子的投入还在持续
物业费2600元/年，每个月6669元的房贷中，利息就占了5000元还多，相当于给银行打工
同时还有一些日常零碎的养护成本，这些投入产出比极低的付出，对我们都造成了巨大困扰
最后，这套原来的梦中情房
变成失去居住属性、收租又少又难、还要不断砸钱进去，毫无出路的资产黑洞
02
“不计代价地卖，赔了35w还觉得庆幸”
终于，在2022年7月催租金催了5个月无果后
我们果断去到现场、清退租客、挂牌，将钥匙交给中介专心卖，一气呵成
其实，这次卖房是我们第二次见到这套房子，细细看了还是很喜欢
因为它不仅采光、通风好，尺度感足、还步行5分钟内便能到达约15w方的千灯公园
千灯公园实景图
几乎集合了我们关于“家”所有美好的憧憬和想象
但想到这三年来的时间和金钱成本，我们还是把它坚决地交给了中介
在挂牌5个月后的2022年12月，遇到出价客户就果断脱手了
最终以原来132w元的买入价格，卖给了一家孩子上初中、有改善需要的中年夫妇
当时觉得白白还了3年房贷、而且空置的半年又没有租金，还要交物业费，这个卖房成本太高了
算一笔账，我们因为这套房子，花费了多少钱
支出：
首付及定金35w+各种税费、手续费、中介费等合计约8w+6669*12月*3（24w）+贷款103w=170w
收入：
自2020年5月到2022年7月卖房，月租1200元/月，收到约25个月租金，合计3w元左右+2023年1月收到132w房款，即总收入135w
那么，净支出即为
170w-135w=35w元
对于刚入社会的我们，相当于一年半的所有存款
设想一下，如果我们2019年没有买这套环沪房子
大概率可以存下这35w元
加上阿守2021年初毕业落户上海，已婚+社保合计积分约65分，配合当时的存款，三成首付上车上海400w左右的新房，是没有问题的
但是因为当时上海全国范围内认房认贷，我们在昆山有了房贷记录，夫妻首套首贷的资格报废
所以，2022年12月后卖完环沪房的我们，即使已婚有户口，即使名下全国范围内无房，在上海买房也得5成首付
以总价400w的房子为例，5成首付就是200w
对于当时的我们来说，实在太高
而且，即便赔了35w、失去首套首贷资格，站在今天回头来看，却只觉得幸运
因为它还在下跌
如果拖到今年卖，恐怕连本金都保不住
我们那套房所在的华美达小区，近期单价已经降到9000元/㎡
图源千灯本地中介
相当于那套110㎡的房子，在2022年12月到2024年5月期间，从132w骤降到99w
一年半时间，降幅高达25%
而且这颓势截至目前丝毫没有转还的迹象
正在我们求房无门之际，上海房价不仅回落，还终于出有利于我们这种刚需客的政策了
03
“坚定不移地买上海老破小”
如果是总价1500w的房子，即便降了500w，我们还是买不起
但如果是400w的普通住宅，不仅总价在降，首付还只要3成，情况就完全不一样了
比如上海内环内老破小原来40-50㎡的2室，以前一般都没有低于400w的，现在300w+就能买
中间接近100w左右的价差，对于刚需客来说，就能直接决定有无机会上车
所以我们立刻就实地看了几十套老破小，发现其优势非常明显
实景图
不仅上车就能解决居住问题
而且房子地段价值高，位于上海内环内，属于核心城市的核心区域
除了总价降低、区位价值高
高租金回报率，也是吸引我们的重要原因
以我同事在租的位于内环边的紫云小区为例
租售比高达1:390，要知道上海平均的租售比仅为1:680，可以说，靠近内环或者内环内房子的租售比，断层式领先
除此之外，上海的老破小区很多都做了美丽家园改造、加装了电梯
屋内装修再好一点的话，生活体验并不比新房差
最实际的一点是
房子买到市区，大大节省了通勤时间
我们每天至少可以节约出两个小时的宝贵时间，去睡觉和自我提升，这太重要了
有机会考虑买上海老破小的前提是
2023年9月1日晚，上海四部门联合印发通知，执行“认房不用认贷“政策措施
这就意味着我们在上海贷款买房，银行只看名下有没有房，而不看是否有贷款记录
对于我们这种“上海无房、但外地有贷款记录的刚需客户”来说，就是绝对的利好
简单粗暴理解就是，政策后，我们在上海买房的首付直接打对折
哪怕是普通住宅，也有15%首付比例的降低
以一套内环449w普通住宅为例，首付成本直接降低30%
而且，北京今年4月还出台过对老破小的定向公积金支持
图源通州民政公众号
北京出了上海还会远吗，政策上的利好也给了我们更多信心
所以，综合总价下探、区位优越、租金回报率高、生活舒适、政策支持等多方原因
市区老破小不仅成为我们，也已经成为身边不少伙伴的买房新方向
04
“买环沪血亏、转战上海的，不止我们”
其实，2017-2019年间，环沪房价蒸蒸日上，成交量也节节攀升
未来预期良好，当时，买环沪本身就是大热点
那时我们身边好多同学朋友都选择买环沪房子住，比我们年龄大一些的同事老师，投资环沪的也不在少数
把年轻时最宝贵的钱投在环沪，我们不是个例
然而当初倾尽全力买的环沪房，由于通勤太累、租不出去又很难卖掉，最终成了负累
且经历了艰难的三年，大家也深刻体会到跨省通勤的困难
直到现在才意识到，年轻时的弯路是多么避无可避，选择大于努力这句话也在我们身上再次验证
楼市波动是一个大势，我们每个人都在这个大势里起起伏伏
相信我和阿守的故事，很多伙伴都有共鸣
无论如何，我们还是鼓励大家：别回头，向前看
如果你还年轻没买过房子，在上海有漂泊感是再正常不过的事情，一定珍惜自己的首套首贷资格
如果你有一套环沪的房子，失去居住功能又失去投资属性，不要心疼、不要可惜、不要犹豫，沉没成本不可追，我们自有更光明的未来
如果你已拥有核心城市的核心资产，那么祝福你
买房，落到根本就是一道计算题，而非阅读理解
希望我们都多看多学，做出尽量有利于家庭资产的决定
