今年关注租赁市场比较多
如果之前关注的更多是租赁成交的数据
今天更多是站在成交前端的市场数据，而起因也是因为看到的这个数据
这是上海链家后台的租赁挂牌总套数
5.9万套的数据看起来没什么夸张
尤其跟二手买卖的17万套挂牌比起来没什么可担心的
这个数据本身也在近1年内到过近7万，那它值得关注的是什么
其实去年也差不多这个时候我有分享过同维度数据
那时候这个数据还没过5万套
也就是说同样都是九月，同样刚经历过毕业季和陪读季这样的旺季
链家的租赁库存同比增加了20%
是，链家数据不能代表全市，但如果链家这样的样本都净增20%的话，那全市租赁库存又会是怎样
链家的租赁市占也不会短短1年内发生巨大改变
那改变的可想而知是租赁市场
所以这段时间我又开启了市调的路，通过近百个电话去看看租赁挂牌这个小切口发生了点什么
01
“多的是挂牌翻番的小区”
从8月开始中介小哥就渐渐感受到租赁库存的变化
浦东金桥的链家小哥也发现他负责的小区往年平均各小区挂牌3-4套租赁房源，但今年平均都在7-8套
8月闵行龙柏的龙柏二村，去年在链家在这里的租赁挂牌在15-20套，今年这个数据已经来到30套上下
而我也把市调对象锁定在这些小区边上的链家门店
这个正在发力租赁的中介平台无论从门店数量、分布范围、还是租赁从业年数，都提供了还不错的市调对象
我选取了全市13个区域的TOP3板块，浦东稍多选择了6个板块
这42个板块中接近90%板块的租赁库存都在明确上涨
平均下来全市范围的租赁库存同比涨幅20%，相当于库存同比普涨1/5
注：链家上海租赁挂牌房源全网的同比变化（内网+外网）
我们稍微展开下这里的20%，其中50%板块的同比涨幅在20%之上
20%的板块涨幅超30%、15%的板块涨幅超过50%
这里面不乏浦东金桥这类存量翻番的个例
数字本身带不来任何体感，但分拆到各板块你就会知道这里房东的出租压力
嘉定安亭板块去年这个时候在链家上的租赁库存在400套左右，现在来到600多套
长宁古北的小哥说他所在的古北大区去年4月前的库存还在300-400套，但现在每天睁眼就是500套起
豪宅板块也是如此，闵行龙华的尚海湾豪庭去年的租赁挂牌在30套左右，现在已经超50套
这些板块的租赁市场发生了什么
这些板块的中介小哥比较强的体感首先是租售房的变多
就是边租边卖的房子，他们往往租金更低但租约更短，有时候合同里还包含配合带看这样的要求
我们在链家内部统计的租赁现状里也找到这样一份数据
二手库存在这刻和租赁库存产生了联系
与此同时更为根本的原因可能还是来自租赁市场的去化
在8月的租赁市调里我们发现哪怕同为毕业季、陪读季这样的旺季
今年的旺季也比去年的旺季在开单量和成交价都有分别15%、8%的萎缩
挂牌市场的变化也许就从这开始
02
挂牌价跟成交价的降幅打平手
通常情况里挂牌价的波动不及成交价
一套30平1室户去年挂牌5000元/月，4800元成交，今年同户型同装修4800元/月挂牌，最后可能4500元成交，挂牌和成交分别5%和6%的降幅
就是说挂牌价的下调跟着房东意愿走，哪怕跌也不会在明面上跌这么快
但在我们市调的数据里
这13个区的42个板块平均下来是9%的同比跌幅
85%的板块跌幅超5%，51%的板块跌幅超8%，32%的板块跌幅超10%
平均下来的9%和同口径同样的链家市调对象的8%的成交价跌幅持平
注：链家上海租赁房源挂牌价同比变化
1%左右的数据不需要计较，但挂牌和成交的跌幅打平手是可以确定的
也就是说挂牌价的下跌速度跟成交价的下跌速度基本持平
这种情况还比较少见
一方面这大概率跟中介的议价动作有关
就是管理房东预期，通过市场背景的介绍以及市场成交案例的介绍，让房东不断调低挂牌价，让挂牌价和市场价进一步拉近
比如原本想挂6000元/月的房子会被告知行情不太好，建议挂5500元/月，挂高了根本没人看，也给同小区其他房源做嫁衣
另一方面也说明了房东的心理预期
今年目前为止很多续租的租赁订单都是租客跟房东协商降价后才有的续租
有的订单甚至还没等租客开口，房东就自行降价希望留住租客
总的来看挂牌价9%左右的降幅背后最需要被关注的是
往常±5%是市场淡旺季的正常波动幅度，参考这个幅度往上±8%就是比较大的波动
那±10%的幅度就是市场比较大的波动，市调样本里这样的降幅也在屡屡发生
五角场的中介小哥说他负责的某小区的三楼的精装修一房，去年挂牌价5200元/月，今年租客搬走，他建议房东挂牌4600元/月
03
近7%的议价空间、60天+成交周期
没有不相连的数据
挂牌市场的变化是结果也是原因
更高的挂牌量意味着挂牌房源的更多选择，也意味着更高概率的比价
去年9月挂牌和成交的议价空间还没超过6%
相当于挂牌5000元/月的房子最后4700元能成交
这中间一年的议价空间数据我没看到
但截至目前这个数据已经来到近7%
相当于一套挂牌5000元/月的房子最后4650元成交
如果这是市场摊平的平均情况，各位可以脑补下市场案例里的具体变化
更高的议价空间背后是更多的可选房源
如果租赁需求没有增加，那议价空间拉大的同时也意味着房源成交周期的拉长
去年十月这个数据还在40多天
这个数据在2021年的时候大概是13-18天，2022年中的时候来到28-30天，去年这个时候就是上面的40多天
但截至目前这个数据已经来到60天+
浦东金桥的租赁小哥跟我说他最近经手的一套房子，同样5200元的租金，去年挂牌两周租出去，今年还是这套挂牌一个半月才租掉
闵行七宝的租赁小哥也遇到类似情况，他手上的租赁房源除非那种品相极好的房子成交速度不变
普通的房子，甚至今年同户型房源装修还要更好一点，但今年的出租周期就明显高过去年
最长的是我遇到的古北某小区房源，空置了13个月后，以低于去年挂牌价32%的8500元/月才把自己房子租出去
更长的成交周期、更高的议价空间，这就是挂牌量带来的后续因果
而我们肉眼可见的是市场上越来越多错过等更久的房东
04
市场怎么了
有些情况开始成为这个市场里的一些普遍现象
比如租金预算的降低
黄浦滨江的租赁小哥跟我说，他今年接触最多的就是三房的客户，比如一家三口今年都纷纷从原来住的三房换到两房
这类客户现在也不敢轻易买房，月租一两万的客户他们的买房预算可能在一两千万，这类预算的客户也比较谨慎，尤其是当下
另一边顾村、江桥这样的刚需板块反而热闹
无论是挂牌量还是价格，他们的走势都跟大盘不同
像宝山顾村这个板块在租赁市场的版图被分东固村和顾村公园板块
去年这里两个分的板块加起来在链家的租赁库存在600多套，但今年是500多套
背后就是因为不少原先市中心的租赁人群选择来顾村降低租赁成本
租金大幅降低的背后有些原因属于共性，比如产业搬迁
七宝中介小哥说这边今年行情都没有去年好
除了整体租赁订单减少之外，原本增量订单里的公司租赁减少了
因为原本从漕河泾这些地方外溢出来的租赁需求也跟着从这里搬走的公司去了杨浦和徐汇滨江
最明显的是青浦的朱家角，这个距离市区地铁都需要两小时的地方，今年的租赁市场一房难求
就是因为华为研发中心即将搬迁到青浦研发基地，同时研发基地配套的宿舍还没盖好，所以这周边租赁市场火了，尤其是两房
这样的租赁市场也有些无独有偶的巧合
比如很多房源今年的挂牌价≈去年的成交价
黄浦滨江的小哥说他这里的三房一般就是2006年到2010年的小区
去年普遍挂每月2.7-2.8万，2.5万左右成交，后来甚至挂到3.5万的都有
但今年挂每月3万的房源基本不存在，挂牌价普遍在每月2万5-2万6，物况差的挂到2.2-2.3万的也有，成交价普遍在2万出头
价格错位也有价格错位的机动性
如果现在还有房东发愁挂什么价格，不妨参照这个“巧合”
当然这样的市场还是离不了一些铁律
就是真正稀缺的房子还是市场的抢手货
七宝的中介跟我说刚过去的7-8月份租的最多的一个情况是优中选优
像七宝城市花园的优质房源出来基本一周内就被定掉
反向来看这个市场上的好房源还是不够多
05
从来不敢低估租赁市场的变化
那天我跟一位脾气不太好的中介约了个饭
我们可以为很多问题争的面红耳赤，但唯独租赁市场是否发生质变这一题，我们心照不宣达成共识
今天租赁市场的挂牌库存、成交单量、议价空间、成交周期，这四大金刚数据都跟前两年不可同日而语
单量的变化自然不必多说，租赁价格相比21年的高点下探20%是有的
这样的租赁市场从来不敢低估、这样的变化更是不容小觑
这个短平快的赛道虽然每单金额不高，却是这个城市最基层的居住需求
从数据基本面出发、从数据浮动看变化，眼下的租赁市场应该正在发生不小的改变
