碧桂园最近的新闻有点密集，先是在1月14日发布2023年年报，以及2024年中报，2023年亏损超2000亿，一个星期后的1月21日，股票复牌交易，开盘半小时后股价竟然大涨近30%，收盘时涨幅收窄至17.5%。

亏损2000亿，股价还能大涨超17%，这又是为什么？首先是房地产股票集体上涨，融创盘中涨幅也超过13%，万科A股一度涨停，港股盘中也大涨15%，新的地产龙头保利发展盘中也大涨近5%，说明是受到房地产板块集体回暖的影响。

更主要的还是和碧桂园自己有关系，在1月14日发布年报的时候，巨大的亏损金额确实让投资者吸了一口凉气，一年亏损2000亿，其中归属碧桂园母公司股东的亏损就有1784亿，2024年上半年又亏损了150亿，其中归属母公司股东的亏损128亿。

这些亏损到底是怎么亏的呢？碧桂园也给出了详细的说明，其中2023年的毛亏损是936多亿，另外1000亿左右的亏损主要来自于资产减值，资产减值主要分为两块，其一是在建物业以及已经建成准备销售的物业，减值金额高达824亿。第二是金融资产和财务担保减值损失金额也高达372亿。

到了2024年亏损情况如何呢？毛亏损是17亿，和2023年相比是大幅减少的，2024年上半年在建物业以及已建成准备销售的物业资产减值金额为27亿，相比2023年也是明显改善的，从2024年和2023年的亏损变化来看，碧桂园在2023年基本进行了一次刮骨疗伤式的财务减值操作，虽然录得2000亿的亏损，但是也一次性亏了个干净，对后期的财务改善奠定了不错的基础。

碧桂园当前的情况最让人担心的还是现金流问题，如何能够维持现金流让公司持续经营下去，最起码要在2025年能够顺利经营下去，碧桂园为此也做了不少努力。

首先是债务的处理，对境内债务进行重组或者是延期，比如对境180亿的公司债券持有人协商，期望延期兑付。协商对贷款进行展期或者重组，包括境内已经违约的287亿贷款，大部分境内贷款都是以资产为抵押的。

其次是境外债务的处理，几天前，碧桂园对境外159亿美元的债务进行重组，达成了不具约束力的协议，这份协议获得30%债权人同意，碧桂园表示对剩余债权人同意该协议也很有信心。

最后是积极调整销售策略，优先将在建项目以及建设完成的项目进行销售，谨慎开启新项目的建设。盘活效益较差的资产，比如酒店、办公楼和商铺，适当的时候会处置这些资产。经过这些综合措施后，碧桂园的董事会表示有信心在2025年维持公司的正常运营。

房地产行业虽然在去年四季度止跌，但是是否真正实现了企稳还有待观察，碧桂园目前的销售并未止跌，净资产也仅剩不到800亿，资产负债率也再次超过90%，债务重组方案还未获得所有债权人同意，未来的路依然艰难。