“可以大涨为什么就不可以大跌？”“空楼这么多，没一间我买得起......”最近，关于房产价格的讨论甚嚣尘上。众所周知，自2017年开始，各级政府便开始陆续出台法令以控制房产价格无序增长。此后每年的房地产调控频频加码，次数也屡创新高，2017年全年房产调控200多次，2018年达到420次，2019、2020年则直接

但令人不解的是，在经历长时间的调整，空房余量巨大的情况下，房价为什么还是跌不下来？数据显示，2021年上半年全国商品房销售面积为88635万㎡，同比增长27.7%；商品房销售额为92931亿元，同比增长了38.9%。据此计算，2021年上半年全国商品房成交均价为10485元，突破了万元大关，与2020年全年的9859元相比，房价涨幅超过6%。

不难看出，即便当前面临着严格的房地产调控，商品房销售面积依旧保持了上涨的势头，而且房价水平的表现也依旧较为坚挺。据不完全统计，目前全国至少已经有70多个城市的平均房价突破了万元大关，浙江、江苏全部地级市的房价水平更是纷纷破万。

不过，房地产调控也影响了部分地区的价格。由于调控政策、地理区位、发展水平、人口流向等因素不同，不同的城市也开始面临着不同的房价走向。回顾过去一年，房价上涨较为明显的城市主要集中在东部地区，以一二线城市为主，而房价跌幅较为明显的城市主要集中在中西部地区，以三四线城市为主.

但在经历了一段时间的房价回落之后，当地政府纷纷又逆向调控，通过约谈房企或出台“限跌令”的方式来限制房价的下跌幅度。这又是为什么？

其实，在楼市下行显现以来，多地房地产商普遍都面临市场去库存压力加大的情况，这一局面也是由多个原因导致的。一方面，前些房产价格水涨船高，谁都想要在房地产行业中分一杯羹。因为资本的无序进入，新楼盘像雨后春笋般拔地而起，一些楼盘甚至不考虑位置和周边居民购买能力，盲目盖房，这使得短短几年时间里房地产存量骤增。

另一方面，消费者买涨不买跌的心理作怪：好不容易等来的房地产价格下跌，那我一定要等到价格最低点再买入，不然不就买亏了嘛。自此，便形成了供大于求的局面。面对这种情况，头顶“三条红线”的房企为了回笼资金就不得不采取打折促销，以价换量的方式。当然，也不乏一些房企甚至打起了价格战，房价的跌幅超出了很多人的想象。但这也造成了一些不良的影响。

第一：对银行来说，难以接受。房价下跌直接影响银行金融安全，大多说房地产商，在进入房地产前都会先向银行进行贷款，作为启动资本的一部分。这些贷款按理说会在房屋出售后按息归还。但房价大幅的下跌使得房地产商资产锐减，银行产生烂账、坏账的风险增加。

除了房地产商有银行违约的风险，已经买房正在还贷的购房者也可能会因为房价下跌过快而“断供”，在房价下跌超过预期，“断供潮”就会产生，彼时银行将要面的坏账压力可想而知，而银行安全影响着国家金融体制的安全，从而影响每一个人的财产安全。

第二：对房企来说很不公平。房价的持续下跌，对早期以低价拿地，早已大赚一笔的房企来说尚可接受，但对于最近两年高价拿地的房企来说，无形中增加了压力，高成本支撑着房价不会下降的太多。同时，对于新老楼盘来说，已入住的老业主的不满使他们共同要面的问题。

房价下跌使得老业主资产缩水，平白无故多花了十几万、几十万甚至更多。而业主矛头直接指向的，便是房地产商。近些年，业主通过维权，抗议开放商降价的事情屡有发生，这无疑加剧了社会的动荡。

第三：谨防产生“劣币驱逐良币”的恶性循环。在房产价格下跌的当下，下跌最快的往往是一些地段差、品质一般的房子。中国现阶段社会，中低收入人群仍是占大多数，在面对下跌幅度快速的劣等房屋和下跌缓慢的优质房时，多数人为了减轻购房压力，往往会选择前者，而这就导致了房产下行期间，品质好的房子反而更卖不出去这一恶性事件。

这是因此种种，政府才会出台“限跌令”以维持房价的平稳运行。根据目前各地出台的“限跌令”来看，矛头指向的都是恶意降价、无序降价等扰乱房地产市场秩序的行为。换句话说，“限跌令”不是不允许降价，而是不允许房企任性降价，随意降价，不允许借降价来影响楼市秩序。

那对于仍然面临购房压力的年轻人来说该如何应对？其实，2021年政府就逐步完善了“租售同权”的制度。据报道，政府明确提出要“解决好大城市住房突出问题”，并且用强调要完善租赁市场的发展，并提议在2021-2025年间，15个新一线城市计划新筹建保障性租赁房超过310.3万套（部分城市为人才公寓数据），比如，佛山提出要推动保障性租赁住房满足中心城区约30%常住人口的居住需求；重庆筹建40万套保障租赁房等。

随着租赁市场的全面快速发展，“租购同权”这个词也变得越来越频繁了。所谓“租购同权”，就是让购房人和租房人在诸如教育、 医疗等大家都十分关心的方面实现“同权”，和买房人享有同等的权益和待遇。显然，这是租房者最为关心的问题之一。一旦真正实现“同权”，面对当前的房价，买房需求大概率会进一步向租赁市场分流。

日前，央媒经济日报也发话了，在4月27日的报道中提到，大城市的高房价会让很多较早购房的青年人背负沉重资金压力，而适当、安全和负担得起的保障性租赁住房可以让他们更轻松解决居住问题，有利于释放消费潜力，扩大内需，缓解房价上涨压力。那么对于买房和租房，你又会选择哪一个呢？