继4月份全面放开执行了七年之久的限购之后，近日长沙为了推动商品房去化，再次出手。
8月23日，长沙市住建局发布了《关于进一步优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出：
1、居民家庭在拟购新房的区县（市）无住房的，可按首套住房认定，办理商业性个人住房贷款；
2、在长沙市域范围内既有住房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
第一条意思是，跨区买房都算首套。比如你在芙蓉区有房，现在在天心区买房，可以按首套首付与贷款利率执行。
也即一个人可以在长沙9个区县买9套房子，都可以按照首套房首付和贷款利率执行。
根据最新政策，长沙目前的首付比例是15%，3.35%利率。
说白了还是在鼓励购房者加杠杆。
第二条则更为大胆。无论你有多少套房，只要贷款还清了，继续买房，首付比例与贷款利率由你和金融机构自行商定。
长沙这两条新政其实是在抄成都的作业。
8月中旬成都就发布过与此雷同的措施，同样是跨区买房算首套，同样是无论有多少套房只要贷款结清，就可以自行协商首付与利率。
作为曾经限购执行力度最严的中心城市之一，作为曾经的调控标兵，为何现在完全变了样？为何如此着急全面解绑，全面推动去库存？
背后的逻辑并不复杂，当下的房子太难卖了。
02 | 长沙楼市现状大环境下，没有哪座城市的房子不难卖，毕竟这一轮调整是全国性的，而非局部。
全国层面上，商品房销量与销售额已经从最高点时期的“双18”跌至2022年的“双13”，再跌至去年“双11”。
今年年末大概率跌至“双9”。
国家统计局披露：
1-7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。
按照前七个月的销售面积与销售计算，今年全年销售面积与销售额将跌至“双9”左右。
再看长沙方面。
从长沙市统计局披露的数据来看，2016年至2021年，长沙的商品房销售面积都很稳定，2021年达到最高，高达2605.79万平方米。
然见顶之后便大跳水。2022年直接跳水至1699.39万平方米，下跌了34.8%。去年跌至1559.52万平方米，较高点时期下跌了40.2%。
今年，低迷依旧。
4月长沙发布楼市宽松新政后，5月新房成交量达到今年峰值，但政策刺激时间有限，6月、7月市场再度步入同环比下行通道，进入楼市传统淡季，市场降温明显。
据克而瑞湖南区域统计，7月市场降温明显，供求量价同环比齐跌，成交量同比下降近五成。
从上面本号所做的图可以看到，长沙虽然成交量2021年来持续跳水，但房价却异常坚挺，仍在上涨。这里的房价，并非长沙市统计局直接公布的，而是本号根据长沙市公布的销售额与销售面积简单计算而得。
可以看到，长沙的商品房均价2015年长沙均价仅为5862元/平方米，2021年突破万元，2023年上涨至11128元/平方米，相比于2015年翻了一倍。
从国家统计局的数据来看，长沙的新房直到去年11月份才开始转跌，也即环比开始下跌。而同比，直到今年6月份才开始转跌，也即直到今年6月份，长沙的商品房均价才低于去年同期。
长沙之前上涨的逻辑在于三点：
第一，在铁腕调控政策下，长沙的房价一直控制不错，泡沫相对较小，其房价收入比是大中城市中倒数第一。
第二，长沙一直以来采取的是温和式上涨法，和成都一样。所以这两座城市直到去年才开始调整，率先调整的都是泡沫较大的城市。
第三，在强省会战略下，长沙依靠正在虹吸整个湖南省的人口，致使其最近几年的人口增量一直不错。
2021年全国人口增量创历史新低，这种背景下，过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人，而同期的长沙增加了17.85万人，增量位居全国前列。
2022年，全国人口正式开始负增长，减少了85万人，这种背景下，很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增加了18.13万人，增量位居全国第一。
然而，在长沙增量全国第一的同时，湖南省其他城市人口全部在减少。
湖南全省人口减少了18万人，湖南除长沙外的其他城市，全部在减少。整个湖南省的常住人口，2022年减少了18万。
然而，去年随着全国人口减少速度加快，长沙的人口增量已经不够显著了。2023年，长沙常住人口9.25万人。
同期，湖南省常住人口减少了36万人，可见大多数还是去了省外。长沙明显虹吸不动了。
长沙虹吸不动人口与其房价调整，有一个共同的逻辑，产业不够强。
当然，宏观大环境的普跌也是重要因素，但产业因素，也不可忽略。
03 | 长沙，产业不强长沙号称工程机械之都，这座城市的工业标签是重工业，拥有三一集团、中联重科、铁建重工、山河智能这四个跻身全球机械制造商50强的王牌企业坐镇。
今年全球工程机械信息提供商英国KHL旗下《国际建设》杂志发布的最新Yellow Table显示：
全球排名前50的机械重工企业，中国上榜13家，其中长沙独占5家。长沙数量第一，再次坐实了其工程机械之都的头衔。
在这些重工业加持之下，长沙过去十多年的经济增速很不错。
长沙过去十多年的经济增速很不错。2017年，长沙GDP迈入万亿GDP城市俱乐部。
然而长沙产业与经济的隐忧，也越来越明显。
第一，受大基建下滑、房地产行情走弱影响，长沙的当家产业机械，也在走弱。
数据显示，从宏观形势看，2022年工程机械行业处于下行调整期，叠加宏观经济增速放缓、疫情以及工程开工率不足等因素影响，国内工程机械整体营收从9000余亿元下降至8500亿元。
这种背景下，2022年，三一重工、山河智能总营收分别为808.22亿元、73.02亿元，分别下降24.37%、35.99%；净利润分别为44.05亿元、-11.38亿元，分别下降64.26%、463%。
两个头部企业利润与营收缩水，直接引发长沙工程机械产业产值跳水。
2022年，长沙的工程机械产业集群规模企业总产值1990亿元。
2017年长沙的机械产业集群总产值突破1600亿元，2019年突破2000亿元。2021年集群总产值突破2800亿元，占全国比重约三分之一，资产、收入、利润总额连续12年居全国首位。
更为重要的是，受产业下滑、出口下滑影响，长沙的GDP增速也随之下滑。
2023年长沙的GDP增速为4.8%，跑输了全国平均值5.2%。
2023年长沙的进出口总额2811.51亿元人民币（折合400.69亿美元），比上年下降15.0％。其中，出口总额1896.81亿元，下降22.8％
2024年一季度，长沙出口进一步跳水，一季度，长沙的出口下降了41.7%。一季度长沙的GDP增速只有3.8%，位居26个万亿GDP城市倒数第四位。
上半年，长沙进出口总额（海关口径）为1351.07亿元，同比下降11.1％。其中，出口额为843.86亿元，下降21.7％；进口额为507.21亿元，增长14.7％。
致使其GDP增速依旧跑输大盘，只有4.5%，在26个万亿GDP城市中位列倒数第5。
第二，长沙缺乏新兴产业。
按照工信部划分的41个工业大类来看，长沙有3个千亿产业，分别是烟草制造业，汽车制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业。
对比一下。
全国拥有千亿产业（说的是单个产业，不是产业集群）的城市，只有深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。深圳是2.56万亿，苏州是1.2万亿，东莞是1.1万亿。
苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。
广州2023年规模以上工业增加值5145.89亿元。拥有6个千亿产业。
即便是与工业不够强悍的成都、南京相比，西安也存在明显劣势。
成都拥有5个千亿产业。
南京拥有6个千亿产业。
再看另一个口径，规模以上工业营业收入。
由于长沙没有公布工业增加值和工业总产值数据，所以来看规模以上工业营业收入数据。
这个数据湖南省统计年鉴中有公布，2022年长沙的规模以上工业营业收入为8688.27亿元。
横向对比一下，2023年工业第一城深圳的规模以上营业收入高达4.85万亿元，排名第十的天津也有2.4万亿元。
长沙相比只有天津的三分之一多些。
如此种种足以说明，长沙的工业并不强，和西安一样，很多人可能只是停留在听说层面上，而经不起数据推敲。
相比于东部热点城市，长沙的产业侧重于机械重工，缺乏新兴产业。这是中西部中心城市的共同特点。
产业不强，产业偏重老旧，无法提供更多高薪就业，影响着长沙未来的发展势头。
长沙也已经意识到这一点，这两年不断强调科创。
去年长沙市发布了《长沙市全力建设全球研发中心城市人才政策十条（试行）》，瞄准研发机构和研发人才、“高精尖”领军人才、青年研发人才等，对于符合条件的提供相应的补贴与资助。
从文件的标题就可以看到，长沙的目标是建设成为全球研发中心城市，到2035年要初步建成。
根据时代财经梳理发现，这是目前国内唯一一个喊出如此目标定位的城市。
可见，长沙的目标有多宏大。同时，去年年底，湖南省政府正式启动了承载长沙全球研发中心城市宏愿的湘江科学城。
不过，长沙在研发投入上，还需要再接再厉。
2020年长沙的研发资金投入规模位居全国第14位，低于很多城市。研发投入与GDP比重，也只有2.94%，同样也低于很多城市。
作为省会城市，长沙相比于其他城市，获得的政策并不多，成都、武汉、郑州、西安都是国家中心城市，合肥和西安都是国家综合科学中心。
长沙想要改变局面，只能靠自己了。
