关于“房屋养老金”的讨论，仍方兴未艾，全国首个“保交楼险”、“稳价险”又来了。

推出这个险种的城市，不是一线也不是二线，而是一个普通的四线城市，湖南衡阳。

近日，衡阳市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》文件。

文件共10条内容，大多数都是乏善可陈的措施，只有第9条最吸引眼球：

支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种，鼓励开发商购买保险，购房者享受保险红利。

这句话拆解来分析。

第一，只是鼓励，没有强行要求。

第二，支持保险公司推出“保交楼险”和“稳价险”，购买方是开发商，也受益方是购房者。也就是，开发商出钱，购房者受益。

据时代财经分析，这是全国首个明文鼓励开发商购买“保交楼险”与“稳价险”的城市。

抛开能否落地执行不说，这两条险种，的确是站在普通民众的角度考虑问题，让购房者，购房无后顾之忧。

既没有买房拿不到房的担忧，也没有买房就亏损的担忧。

回到现实来说，如今的大环境下，保险公司要推出这两个险种，需要莫大的勇气，基本是用公司的全部财力去对赌未来。

如今房企出清仍不绝于耳，而全国房价下行正进入深水区，这会儿如果保险公司推出这两个险种，恐怕会亏得底儿朝天。

所以，这个想法是好的，但时机不对，本号认为，落地的概率，也即保险公司响应的概率，几乎为零。

其实，想要实现保交楼，与其鼓励保险公司推出“保交楼险”，不如全面开展“现房销售”。

“保交楼险”的目的，也是为了督促开发商把建好的房子，交到购房者手中。“现房销售”，同样如此。

而后者还能省去一大笔保费，岂不更好。

最为关键的是，现房销售，已经成为了时代趋势。

在今年召开的二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》顶层文件中，也明确强调：

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

过去两年，媒体也在呼吁这事，地方城市也在开始执行。

比如去年2月份国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。

在这篇文章中，经济日报记者提出：

1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。

3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

4、现房销售有利于保护消费者权益。

以此来看，现房销售已经被管理层提上了日程。地方城市，也在推动。

2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定：

自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

所以海南成功避开了2022年年中的那场楼市风波。

北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

北京之外，合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。

深圳去年在宝安新安宅地挂牌内容中，引入竞“现房销售建筑面积”。

而近日，深圳宝安推出的又一宗住宅用地，则明确要求全部实行现房销售。

从竞“现房销售面积”，到“全部实行现房销售”，可见形势与趋势转变之快，可见迫切之程度。

低迷的房地产行业，注定了大多数房企会被出清，如果不在土地出让环节中明确现房销售，风险全部给到了购房者，会让购房者更加没有信心，会引发更大的楼市风波。

而且，环顾国际，大多数国家都是预售与现房销售双轨并行。以美国来说，即便有完善的预售制度，其现房销售占比最高时也超过了60%，2021年也在30%左右。

而我们呢？

华泰证券发布于7月21日的研报显示，在过去三年里，现房占商品住宅销售面积的比重明显提升，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。

提升速度很快，但绝对占比依旧很低，上升空间非常大。

从预售制到现房销售，我们这么大一个国家，想要快速转变，需要时间。需要时间来扭转惯性。

所以，本号认为，在预售制占主要切换到现房销售占主要的模式过程中，除了大力推动现房销售外，还需要同步优化我们的预售制。

预售制是内地从香港引进。

但内地只学到了皮毛，没有学到精髓。所以香港几乎没有烂尾楼，但内地去年却爆发了楼市风波。

我多次强调过，预售制从香港引入内地，在当时的那个时代，有其历史功劳。

当时，内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活，城市房屋需求快速增加，而预售制带来的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。

但是，预售制之下的快周转，让房屋质量成了大问题，让开发商跑路也成为棘手难题。

但在当时的环境下，利大于弊，问题还没有集中爆发。

这几年，随着城市化速率见顶，人口见顶，全国房屋供应大于需求，问题集中爆发。典型案例，就是去年烂尾楼引发的停贷潮风波。

风波的根本原因，是我们没有建立完善的预售制。

香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。

但我们直到目前，保障权益还是不够完善。

国外也是如此，国外一般设有定金或预付款保护机制，如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。

而我们，买房首先就得交齐首付，然后开始按揭还款。风险全压在买房者头上。

所以，必须建立完善的预售制，要建立惩罚机制、违约机制，让风险的肇事者承担责任，而不是消费者。

所以，本号的观点很明确，未来房地产市场的制度优化中，现房销售与预售制优化，需要同步进行。

至于稳价险，没有平替的方法。本号多次强调过，当前房价调整已经进入了深水区，而且这轮调整周期不会短。

这个档口，哪家保险公司敢于推出“稳价险”，更何况是衡阳这样的人口流失非常严重的城市。

衡阳去年常住人口减少了8.04万人，是湖南省人口减少最多的城市。

同时，也是全国人口减少排名第十的城市。

人口减少排名前十的城市分别是重庆、周口（河南）、驻马店（河南）、信阳（河南）、南阳（河南）、邯郸（河北）、昭通（云南）、毕节（贵州）、衡阳（湖南）。

从衡阳官方披露的数据来看，从2020年开始，衡阳人口就开启了连跌模式。

2019年衡阳常住人口730.06万人，2020年第七次人口普查的数据为664.52万人，一年减少了65.54万人。

一年减少这么多人，主要是因为人口被挤了水分。

一般年份的人口统计，都是抽样调查，而普查年份，是全范围调查。

人口不断减少，这是对楼市最大的利空。

除此之外，衡阳的经济与产业也相当羸弱。

衡阳虽然是湖南省的省域副中心，但其工业实力与长沙相差甚远。

根据湖南省统计局披露的2023年统计年鉴来看，2022年衡阳的规模以上工业营业收入只有2042.71亿元，只有长沙的四分之一不到。

长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入，相比于其他中心城市，已经相当弱了。

2023年工业第一城深圳的规模以上营业收入高达4.85万亿元，排名第十的天津也有2.4万亿元。

长沙相比只有天津的三分之一多些。

相比于工业已经不强的长沙，衡阳都只有长沙的四分之一不到，其工业实力不言自明。

产业羸弱、人口流失，让衡阳楼市在这轮调整最初，就开启了调整。

2023年，衡阳的商品房销售面积相比于2021年的高点，下跌了24%。销售额相比于高点下跌了29%。

跌幅不算特别大。

但从今年的数据来看，衡阳的房地产市场明显跳水了。上半年该市的商品房销售面积只有164.55万平方米，销售额75.07亿元，同比去年年中跌幅均在四分之一左右。

房价，已经跌至4500元。

销量下跌的同时，衡阳的库存在不断扩大。2018年衡阳的待售面积为189.3万平方米（衡阳市统计局数据），到今年7月份，克而瑞数据显示，衡阳的库存面积达到了301万平方米，去化周期35个月，属于高危状态。

衡阳是大多数三四线城市的缩影。

这样的形势下，房价怎么稳定？稳价险，怎么推出？