破防!人才房,无人问津了!

城市财经 2024-09-14 11:39:30

作者:余飞

01

深圳一人才房,扑街了

有些事情,没有发生以前,根本想不到会有多惨。

你会想到,在深圳这样的顶级城市,一个折后价2.74万的人才房,居然创下了选房结果的最差纪录吗。

该项目是位于深圳市光明区的御棠上府,2023年6月取得预售证。

最近推出了870套住宅房源,批准面积75135.91平方米,项目住宅分为商品住宅及安居型商品房,其中商品住宅45022.17平方米(482套),安居型商品房即“人才住房”30113.74平方米。

人才房的预售均价是2.74万元,商品房的预售均价是4.31万元。

根据深圳市住房和建设局披露的御棠上府项目5月批次人才房选房结果显示:

7套两房户型,361户认购,卖了0套,选房率0%、去化率0%、弃选率100%;

14套三房户型,200户认购,卖了1套,选房率0.5%、弃选率99.50%。

同时推出的商品房,去化也不咋地。到目前,482套住宅房源中已备案20套,去化率4.15%。

有趣的是,4月份开启的一批次选房,同样是这样的局面。

根据5月的选房结果公告显示,深物业御棠上府的2房户型无一家庭选房,三房户型也仅被选走一套。

作为深圳即将绝版的人才房(按照深圳市自然资源局2023年发布的规定,取消安居房、人才房),去化为何冰冷如斯?

有人可能会说,是位置问题,光明虽然定位很高,但毕竟还没有发展起来,距离市中心太远了。

而且,御棠上府,距离长圳地铁站直线距离约2.4公里,交通不便。

这是个因素,但不是核心因素。

02

深圳人才房,两次下调门槛

深圳人才房2022年年末开始上线,一直就不好卖。

比如2022年年末深圳推出的6个六折人才房共计4422套房源,去化率不足5成。

为了解决这个问题,深圳两度放松了人才房申请门槛。

最初需要申请人本科学历,以家庭为单位申请,而且全家都得是深户。

2023年3月份,进行了第一次调整,增加了第二梯队。

第二队列申购人若以家庭为单位,仅需本人拥有深圳户籍,且在深缴纳社保累计三年以上。共同申购人不受户籍限制,申购人配偶只需正常缴纳深圳社保即可;单身申购人应年满30周岁。

但要等第二梯队选完,第二梯队才能补上。

2023年8月份,进行了第二次调整。主要有三个方面:

第一,在之前的第一第二梯队基础上增加了第三第四梯队。

第二,三口之家可以申请三房。

第三,大专学历也有机会申请人才房。

具体以两房和三房两个层面来看:

两房方面:

现在申请人才房,两房户型第一梯队需要三年社保、深圳无房、全家深户、主申请人本科以上学历,仍是最严格的标准线。

第二梯队只需要主申请人为深户即可。两房户型增加了第三梯队,主申请人为深户,学历方面,没有本科限制,只要符合深圳人才引进标准,中专+高级技师,拿过世界级国家级竞赛奖项,市级以上技术能手,得到过政府表彰,都符合资格。

三房方面:

第一第二梯队和之前一样不变。增加了第三第四梯队。

第三梯队,学历放松,只要符合深圳人才引进条件即可。第四梯队在学历放松的基础上,放松了家庭人口要求,三人家庭也可以申请三房。之前必须是四口以上的家庭。

门槛大大降低之后,人才房也迎来了一波小高潮,但随着深圳商品房价格不断下调,以及不断爆出的人才房质量问题,人才房销售,再次陷入了困境。

总结来看,以光明区御棠上府为代表的人才房去化陷入尴尬境地,主要有两个因素:

一、商品房价格不断下调,人才房价格优势荡然无存。

二、价格仍在下跌,不知何时见底。

03

为何仍难卖

第一,商品房价格不断下调,人才房价格优势荡然无存。

人才房一开始就是打价格优势,六折的价格优势还是相当诱人。尽管存在很多限制,比如不能抵押,不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制(离婚后共同申请人该时间限制),并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖。

但是6折,相当诱人。

然而,一个客观事实是,深圳的商品房价格不断下跌,让人才房的优势荡然无存。

过去三年半的时间里深圳的房价从8字头跌入7字头,再跌入如今的5字头,房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示,2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%,比2022年跌12%。

2024年8月成交均价5.9万元,相较于2023年8月的6.94万元,每平米下跌了1.04万元,跌幅15%。

新房方面,价格同样在不断下调,折扣不断突破下线。

比如前不久恢复销售的龙岗楼盘勤诚达誉府直接五折销售。

2022年该楼盘的备案价是4.2万元/平方米。现在小户型销售单价2.1万元/平方米起,总价180万元起,大户型销售单价在2.6万元-2.7万元/平方米左右,在此基础上如果参加团购优惠,价格会更低一些。

结果被老业主们联合维权了。

光明确也好不到哪儿去。光明现在绝大部分的楼盘的折扣都干到68折,接近人才房的6折价格。

现在的商品房折扣与人才房折扣接近,而人才房十年后想要获得红本还得补差价,这样算下来,人才房没有了任何优势。

不仅没有价格优势,户型、位置都存在明显短板。

人才房都是小户型,在70/90政策放开后,大户型将是未来的主打。谁还稀罕人才房?

而且,人才房的质量问题,最近也被频频爆出,这让很多人望而却步。

最最关键的是,商品房的价格仍在下跌,仍没有见底。

第二,商品房价格仍在下调,不知何时见底。

当前,房价已经进入到了调整深水区。

我们都知道,市场不可能永涨不跌,也不可能永跌不涨,但我们不知道何时是转捩点。

房价与收入、预期之间,要寻找一种新的平衡,只有出现了新的平衡点,房价才会止跌。

而就目前的情况来看,平衡点出现还早得很。

本号在今年的文章中多次强调过,本轮调整周期不会短。

截至上半年,个人住房贷款余额37.79万亿元,跌破了38万亿,同比下降了2.1%。同时,人民币房地产贷款余额53.1万亿元,同比下降1%。

这说明,无论是居民端还是房企端,缩表是主流。新增贷款跑输了还贷,提前还贷仍在盛行。

这是预期缺失、信心不足的直接体现。

即便调整了三年,深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。

从房价收入走势来看,当下一个普通工薪阶层,想要在深圳买房,需要不吃不喝40年以上才行,算上吃喝,按照现在的房价,这辈子都没希望。

深圳房价,早就透支了这座城市本身的承受力。

有人或许会说,像京沪深这种城市,商品房本来就不是给普通人准备的。

这句话只对了一半。无论哪座城市,房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错,但所有的投资与炒作,最终都需要中产来接盘,形成一个闭环。

正因为房价远超城市大多数的购买力,让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水,让有实力投资的人也丢失了信心,才进入了不断调整的周期当中。

我提出过一个概念,叫“需求断档”。简单理解,就是高房价形成了一个天堑,让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是:

第一,宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性,让有钱人没有信心和预期买房投资。而且,之前炒房投资收获的人,正在寻求离场,落袋为安。

第二,当下的收入和失业,让相当一部分买不起房的人,更加买不起房。

第三,中间一小撮有首付能力的人群,在调整的环境中,选择持续观望,既怕追高,又怕踏空。

一句话概括就是,富人不买,中产不敢买,普通人买不起。

所以,即便到如今深圳的供需矛盾依旧尖锐,但在需求萎缩之下,也挡不住调整的大趋势。

所以,价格是最大的因素。

试想一下,如果大家都觉得未来房价还会大涨一波,现在有6折的人才房可以入市,哪怕十年锁定,十年后也能狠狠赚一笔,哪会有如今难卖的局面。

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