这些年烂尾楼比比皆是，很多购房人一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，但还是没有明确的规定。

不过最近购买烂尾房的购房者有了一个比较好的消息，4月20日，最高法发布了一个名为：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。

其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了三点原则：

一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

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整篇批复共分为3条，其中最重要的是第二和第三条。

翻译成简单的话就是，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。而且可以看到，在这个文件中明确了，“居住权”大于“财产权”的原则。

根据此原则，购房者的权益将得到法律明确的保护，而不是任由开发商或银行说了算。这也意味着，一旦出现烂尾，开发商和银行要把钱优先于用于偿还买受人的退款。

可以说，这对于购房者是一大进步。

大家都知道，购房者在贷款买房子的时候，实际上签了两份合同，一份是与开发商签的购房合同；另一份是和银行签的贷款合同。这两份合同的主体不同，一个是购房者和开发商；另一个借款人和银行。

楼盘烂尾不能交付是开发商的责任，但和银行无关，正常的流程是由开发商退回购房款，再由买房人偿还银行。

相比较于原来的烂尾房，如果业主要求退款，开发商还钱的时候只能作为一般债权，排在各种优先债权以后（比如建设工程优先权/银行抵押债权等），购房者往往是最后拿钱的，当然，甚至钱也没拿到，结局可能是房子没了，钱也没拿到。

而如今，有了最高法印发的解释，那就是购房者可以不要房子，参与楼盘清理分配可以直接排在前面，这一支持也让购房者在这方面有了一定的法律依据。

总结就是，购房者的权益是在银行和开发商股东之前的，这是最高法的解释。

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不过同时值得注意的是，以上的条款需要在一定的前提之下。

1、购房人必须“以居住目的购买房屋”。

这种界定看起来比较模糊，以居住为目的否定了之前首套房的标准，如果商品房消费者名下已有住房，但只要基于居住目的购买房屋，仍可适用于此批复。

问题在于，此批复是否适用于存量房？从文义上看，此批复适用于房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件，不涉及二手房。

2、贷款购房者必须在一审法庭辩论终结前支付全部价款。

这也是非常重要的一点，此批是否否定了之前购房人在纠纷发生时必须支付全部价款或者过半价款的规定，降低了对商品房消费者的保护门槛，要是那些贷款买房的，本来就无力支付剩余款项的是不是就不能享受以上的待遇了？

3、购房人行使价款返还请求权以“房屋不能交付且无实际交付可能”为前提。

那么什么是“房屋不能交付”“无实际交付可能”？这没有固定的标准，比如说开发商说房子我还是要继续建，但是得等几年，我现在还没钱，又比如合同约定一年后交付房屋，实际上过了五年还没有交付，这就等于没说，显然严重伤害了商品房消费者的信心和耐心。

对于这种严重逾期交付的情况，是否能真正给予购房者支持？而且如何认定“房屋不能交付且无实际交付可能””？这些具体的问题目前很难把握，也没有规定，有待进一步明确。

其实说得简单一点，就是，第一，优先权是特指住房，不包括商业办公用房。第二，全款的可以享受，但贷款买房的能后续支付款项，也享受该待遇。

看完上面的前提条件，你觉得怎么样？

当然，如果说购房者迎重磅福利，那么房企和银行恐遭大利空，毕竟这里非常非常关键的一点就是银行了，就算法院购房者有优先退款权，银行愿不愿意把钱退给你也是个问题。

如果这个条款实施之后，会对房地产市场造成影响，比如银行对开发商的贷款，肯定会愈发慎重。毕竟一旦开发商有任何风险问题，银行受到的经济损失会不小，因此银行也必将保证项目的顺利施工及交房。

结  语

这些年延期交付屡见不鲜，一些购房者一旦买到烂尾楼，就面临着钱房两空的风险。

虽然在大众主流观点认可业主的基本债权优先权，但是并没有法规来支持，此次批复也可以说明确了购房人的优先权。

自去年7月份多地出现“停贷”事件以来，“保交楼”逐渐成为楼市政策的重点。住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，并已基本投放至项目。央行方面还表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。各地政府也积极行动，郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金。

如今最高院将购房者的权益放在了银行和开发商股东之前，如果房子烂尾了，买房人可以直接申请退款，款项优于银行抵押等，而以前抵押权等一直优先于其他债权的。

这个条款对于市场还是购房者都是好事，银行加强了监督风险，房企需要更细致化的经营，而购房者则有了法律的保护。不过政策的具体细化和落实仍然需要时间，也希望那些买到烂尾的购房者能早日接房吧。