最近天河智谷片区教育及房产信息一条比一条劲爆，除了清华附中湾区学校落地天河智谷外，这里的每一条房产信息都引起热议，11月16日合景泰富拿下天河奥体公园北侧地块，折合楼面价5.1万元/㎡；保利天汇三期、金地、珠实广氮项目即将推新……楼主之前写过这个板块 牛奶厂：小隐于野 大隐于市，本期趁热打铁，再接再厉带大家全面了解天河智谷。

天河智谷片区（即天河区广氮-奥体片区），东至珠吉路，西至科韵路，南至广园快速，北至沈海高速，属于天河智慧城（天河高新区）。天河智慧城作为粤港澳大湾区科技协同创新引领区，是广州市第一个通过控规审批和付诸实施的重大战略性发展平台。天河智慧城将构建以新一代信息技术产业为主体，人工智能、新材料等新业态为支撑的“1+N”现代化产业体系。

2020年3月，根据《广东省人民政府关于同意认定广州天河智慧城为省级高新技术产业开发区的批复》，广州天河智慧城为省级高新技术产业开发区，定名为广州天河高新技术产业开发区（简称天河高新区），实行现行的省级高新区政策。天河高新区的成立，标志着继广州高新技术产业开发区成立32年之后广州再迎省级高新区，同时也是广东时隔7年后首批认定的省级高新区。按照规划，力争到2023年，天河高新区晋级国家级高新区。

▲天河智谷规划图

天河高新区规划面积为16.17平方公里，由北部片区、中部片区、南部片区三个区块组成。其中，北部及中部片区重点打造成为新一代信息技术产业集聚区。南部片区是天河智谷（广氮-奥体片区）所在地，计划构建“三芯四廊七单元”的空间格局，预计可实现生产总值超千亿元、承载就业人口17万人。目前，天河智谷片区已有近50家“高新、高质、高端”总部型企业递交投资落地意向，预计2020年15宗产业用地出让完成后，总建筑规模将新增67.1万㎡，总投资超150亿元。

▲天河智谷区位地图

2020年7月23日，广州天河高新区正式揭牌。根据天河高新区规划，天河智谷片区规划公共服务设施315处，绿地与广场用地447公顷，建筑面积14万㎡，着力建设“城市里的公园、公园里的城市”，实现自然生态景观与科技创新产业和谐融合，成为宜居宜业智慧园区。

根据《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》，该片区是集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值园。有产业就有人才落地，同时解决居住问题也是该片区发展的主要任务之一。根据规划，天河智谷片区就业人口约19.1万人，居住人口13.7万人，这意味着片区发展需要供应更多高品质住宅，满足人才的住房需求。

▲在建中的清华附中湾区学校

同时在教育方面，天河区也大力推动优质教育落地。随着清华附中湾区学校、执信中学天河校区等名校入驻，天河智谷片区的优质教育资源将吸引更多创新人才入驻。清华附中湾区学校是十二年制学校，小学将会按照地段招生，而距离学校最近的三个小区，广氮花园、天健上城、阳华国花苑，以及珠实城投、金地广氮项目，应该有机会入读。

▲沈海高速广州支线

在天河智慧城规划中，将通过“三横两纵”高快速路和2条城际轨道，5条城市轨道实现与智慧城、金融城、第二CBD等重要片区快速联系，并通过白云机场，广州南站与其他城市通达互联。目前天河智谷片区内有三条快速通道——广园快速、广州环城高速，沈海高速广州支线。

▲广园快速路

地铁21号线在片区穿过，分别有大观南路站、黄村站和棠东站，附近居民可通过21号线到员村站换乘地铁5号线去往珠江新城，黄村站则可以换乘地铁4号线去往南沙，一定程度上可以解决片区交通压力。

板块内还有远期规划地铁19号线大观南路站，但19号线仍处于线网优化规划中，暂未纳入2017-2023年广州市第三期建设规划。目前来说，已经开通的21号线，基本可以满足平时靠地铁通勤的上班族。另外片区有多条公交路线，可以接驳周边公共交通。

天河智谷在住宅新项目方面，大致可以分为东部、中部和西部，东部以牛奶厂住宅项目为代表，中部为小新塘旧改项目保利天汇，西部则是金地广氮项目金地·天河峯睿、珠实城投广氮项目。牛奶厂板块已经汇聚了龙湖首开·天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府、家和天曜5大项目。从2015年龙湖地产推出板块内首个项目，成功让这个板块的房价蹭蹭往上涨，成为天河楼市关注的焦点板块。今年年初因为疫情原因，牛奶厂成交均价为5.1万元/㎡，但来到11月，这里的成交均价已经去到6.5万元/㎡，挂牌价格大半年涨了接近1.5万元，涨幅是整个天河板块最高的。

▲华润天合

11月16日，沉寂了6年的天河牛奶厂板块终于又有地拍卖，合景泰富以48.6亿元的总价，拿下了天河奥体公园北侧AT1003036地块，折合楼面价5.1万元/㎡，成为广州地价TOP3。该地块坐落于奥体公园北侧，半山溪谷以东，帝景山庄以南。地块限高36米，将建低密度小高层住宅，并配建一所幼儿园。

▲合金地天河公馆

另外一条旧改信息，10月28日，天河区吉山村表决同意富力合景联合体为吉山村旧改项目的合作企业。吉山村是广州自2018年5月实行旧村改造公开招标流程以来，首个通过公开招标合作企业的城中村。该村位于天河区东部，属珠吉街道，紧邻天河智谷，周边广园快速路、珠吉路、科林路等交通要道贯穿，紧邻牛奶厂。吉山村未来改造后，将整体提升天河智谷片区的周边城市面貌。

▲吉山村旧改规划效果图

2015年，保利斥资200亿，介入天河小新塘旧改，旧改总建面约234万㎡，与琶洲村（旧改总建面260万㎡）体量相当。保利天汇项目整体占地面积超30万㎡，计容建筑面积约79万㎡。项目为大型综合体，多业态组合，包含写字楼、住宅等产品。保利天汇分为五期开发，一期的均价在4.3-4.8万元/㎡，二期均价突破5万元，为4.8-5.5万元/㎡。11月14日，保利天汇开放三期样板房，并接受诚意登记，预计5.5万元/㎡起。

▲保利天汇

2020年4月，金地以20.81亿元竞得广氮AT0607113地块，成交楼面价为3.57万元/㎡。项目位于天坤一路北侧，南接广园快速路，西接健明五路，属于广氮-奥体片区。今年11月，该项目正式公布案名金地·天河峯睿。该项目占地面积17648㎡，容积率为3.29，总规划504户，规模较小，主推建面约95-130㎡四五房住宅，于11月14日开放营销中心。

▲金地广氮地块

2019年12月，广州城投联合珠江实业以底价52.66亿元竞得广氮AT0607084地块，折合楼面价3.4万元/㎡。项目位于天坤三路北侧，天健上城居住区东侧，属于广氮-奥体片区。项目占地51629㎡，总建筑面积227925㎡，容积率3.0。珠实广氮地块效果图已经放出，建设18栋小高层住宅单位，从效果图看，户型预计为一层4至6户，且南向户型较多。

▲珠实广氮地块