一个朋友最近在卖二手房，卖的是他名下防城港的房产。

防城港，这座广西边陲小城，长期以港口经济为主导，早几年市场好的时候，房价还曾涨到七八千一平。

但如今，朋友表示，他卖房卖到绝望，因为防城港的二手房价最低的已经降到“2”字头，而且降价都不一定有人买……

起初我还不太信，直到我点开房产平台……

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二手房低至“2字头”，最低9.9万一套

我震惊地发现，房产平台上，防城港还真有“2”字头的房子！而且还在防城港老城区港口区。下图这套酒店式公寓所在的蓝湾国际，10几年前我去看过房，那时卖三四千一平。如今40㎡的一房一厅，总价仅9.9万。什么概念？腰斩都不止。随便买一辆新能源车都比这贵！这还不是个例，小二随便刷了一下房产平台，“2”字头二手房的还真不少。再看这一套。同样是港口区的小区，85平米两房两厅，总价才22万，放在2018年那会，这个钱只够付个首付。

小二还发现，这套80多平的两房挂牌时间为去年10月份，按道理，和德国际所处的位置为防城港港口区，还算是相对核心的地段，这样的两房产品流通性应该不差。

但如今已过去10个月，这套“2”字头的房子，仍然没有售出。单套房子难卖可能会有房龄、户型、房子状况等问题的影响。但事实上，这一波行业下行，直接把防城港的房价打回了10年前。

一个防城港的中介朋友跟我说，跟前两年相比，防城港如今的房价，无论是新房还是二手房，跌的不是一星半点。

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新房均价“4”字头，跌至10年前

小二的朋友2013年在防城港港口区买的房，他买的89平两房新房单价4000元/平左右。那时港口区的均价大概就是4000多~5000多一平。

如今，防城港市房协官微发布的数据来看，今年7月，防城港新建商品房成交套数339套，环比增长5.94%；成交面积32047.5㎡，环比下降0.35%；成交均价4672元/㎡，环比增长2.08%。

其中，住宅成交套数259套，环比下降7.50%；成交面积27430.56㎡，环比下降6.24%；成交均价4505.18元/㎡，环比增长3.06%。

整体来看，目前防城港新房市场无论是量还是价都十分低迷。房价已经跟10年前的房价差不多了。

广西统计局上半年数据显示，2024年1~6月，防城港累计销售面积仅21万平方米，同比去年下降了52.5%。累计销售额9.48亿，同比下降51.7%。

无论是销售面积还是销售额，在全区均排倒数第一。而且同比降幅全区最大。

小二粗略算了一下，半年卖21万方，按一套房100平来算，半年整个防城港，才卖了2100套房子，平均每个月卖300多套。要知道，在房市好的时候，一个楼盘开盘就能卖到这个量。

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海南限购，曾意外催高房价

不了解防城港的人，可能会说，一个五线城市卖这个价，其实也不奇怪。但殊不知，防城港房价，曾经也是有过“高光”时刻的。

目光回到10多年前，2012~2013年，防城港房价在3000~4000元/平左右徘徊，那时很流行卖房的人最喜欢拿来说的，是武钢防城港项目。

那时，防城港的楼盘经常会接待外地的大巴看房团，一车一车的买房团从广西各地拉到防城港，而防城港的房价一度涨到4000多元/平。

到了2017年~2018年，全国一二线城市房地产行情到达了顶峰，紧接着行情开始蔓延并下沉到了三四五线城市。

那时候，很多北方的购房团到防城港“扫货”。防城港的楼市一度相当火热。

2018年4月，海南岛发布“史上最严格”的限购令。一夜之间，湛江、北海、防城港、大理、西双版纳等边境或海港城市迅速走红，承接了不少外地“炒房客”。

加上传销和“旅游看房团”，短时间内，防城港房价迎来短暂的春天，一度涨到均价7000元/平，市面上还不乏八九千一平的楼盘。

但阶段性的区域变化，并没有让防城港这波行情维持太久，很快，随着炒房团的离开，防城港的房价开始回落。

2020年后，全国楼市进入下行周期。在口罩时期过后，防城港这个人口刚过百万的城市，楼市行情也便进入了低迷期。

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人口增速慢，将打造“双核”城市

防城港，确实是人很少的一个城市。在旅游淡季去防城港，会发现这座城市其实大型商圈不多，也不会看见街头人流涌动的景象。人们的生活节奏非常慢。

官方数据显示，2023年年末，防城港市户籍人口102.64万人，比上年末增加0.31万人。

再看看第七次人口普查时的数据。2021年，防城港全市常住人口为1046068人，与2010年第六次全国人口普查的866927人相比，十年共增加179141人，增长20.66% ，年平均增长率为1.90%。

可见，防城港的人口增长率相对较低。没有人口的加持，这个城市的去库存能力本就不会太高。

在市场好的时候，靠外地游客或“炒房团”去库存，一旦到如今这样市场下行周期，浪潮退去后，量价自然就大幅回落。

这几年，关于防城港房价下跌的原因，坊间还有一种非官方的说法。

近年来，防城港大力推进建设“双核”城市。

据国家电投消息，8月19日，经国务院常务会议审议，决定核准广西白龙核电一期工程项目，这个项目位于防城港市江山半岛的最南端，是国家电投在广西壮族自治区开发的首座核电站。

加上中国广核集团与广西投资集团共同投资的防城港核电站，防城港便有了两个核电站。

据说，这是继深圳之后，全国第二座拥有双核电站的城市。

△防城港核电站

外人看来，“双核”的概念确实有点牛。但防城港本地人，似乎对这个“双核”不太感冒。甚至不少本地人都认为，这或许是影响防城港房价的重要原因。

但小二认为，“双核”因素可能会影响一些外地人在防城港定居或者买房的判断，但本地人该买还是要买的。本地买房需求的减少，本质上，还是跟经济不景气，人们收入和消费力降低相关。

当老百姓收入没了保障，哪里还有钱买房？你觉得呢？

最后，对于房产投资者应该明白一个道理，无论什么时候，那些没有产业支撑的非核心城市，价格明显高于价值的房子，坚决不要碰，否则下场可能很惨。

|编写：小二 审核：桂sir

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