Roca丨中国城市运营力观察报告

2021—2022

由建筑档案与Roca 联合出品发行

开发价值何以反哺城市？

产品力如何驱动城市运营？

走访西南、东北、华中、华北、华南 五大片区

记录者、观察者、开发者、设计者

四方对谈，十个研究主体

【第二站】

对话万华投资

开发者 丨李明毅万华投资重庆分公司副总经理

设计者 丨李 卉重庆纬图景观设计创始合伙人/首席设计师

观察者 丨陈 阳ADU 首席顾问

记录者 丨邵 兵建筑档案主编

产品载体 丨重庆 · 万华投资 · 麓悦江城

对话现场- 自左至右分别为

记录者邵兵、设计者李卉、开发者李明毅、观察者陈阳

“从麓山到麓湖，在深耕成都 20 年之后，麓系品牌第一次正式外拓，来到与成都山水相连的重庆……漫长的酝酿似乎暗示着，麓悦江城将是又一次慎重而长远的落子。” [1]

壹

麓悦江城 的产品力分析

与价值探讨

记录者 从现代大都市的基本现状出发， 麓悦江城项目最 开始就聚焦于“多层次复合的产品形态”，从以前自上而下的开发模式转向目前自下而上的开发策略。

开发者产品力的核心其实就在于公司在产品上愿意投入多少，舍弃多少。不同公司重视和投入的方向各有不同，麓悦江城项目将产品力排在第一位，其次才是时间、成本。我们认为，好的产品能够体现使用者的爱好或者生活方式。整个项目的品质需要在多重维度上实现，从生活需求到精神需求逐级满足，这是我们产品的逻辑。

其中对于基础设施的需求是最为基础的需求。为此我们在设施和设备层面进行了更多投入。比如原本重庆大多数车库是没有结构底板及防水的，这样地下室比较潮湿，空间感受往往很差，因此我们沿用成都麓湖项目的做法，在地下室做了结构底板及两道防水。再比如我们在提高门窗品质、材料品质、水质等方面进行过深入、精细的研究。在生活方式方面，我们从很早开始就坚持使用中西厨的厨房布局，坚持套房设计，因为我们认可这是未来的生活方式。

设计者麓系品牌会投入重金打造外部体系。在长期合作中，我对麓系品牌前置的规划思维深以为然。有机理念运用到设计或是景观中，可以理解为更多使用社区规划的理念来指导设计，是从单个细胞晋级到组织、器官、系统，再到有机体的形成完整生命体的过程，而不是 1+1=2 的简单逻辑。

观察者从有机角度来看，城市愈加趋向一个多层次的复合系统。这种复合可以从两个角度去理解，第一个视角是横向的，城市精细的层次化趋势日益显著，比如开发商面对的住宅小区开发项目，较为微观的层次有组团、单栋住宅，中观的层次有居住区、城市片区，更宏观的是逐层的行政区划，乃至国家层面。因此，如果仅仅从开发商自身的角度考虑，是比较单薄的，和市民实际生活之间其实存在着相当的冲突和断层。

第二个视角是纵向的，越复杂的城市，意味着纵向贯穿的打通各个层次之间关系的属性越多。因此当我们竖向去看待城市的各个层级时，在城市级、小区级、区域级、组团级甚至户型级之中，各有表现。这些表现并非固定存在，而是相互关联的。比如交通、水系、生态、绿化等，这些规划在竖向和横向的各个层次之间交织形成多维的丰富网络。

目前地产行业已经进入城市运营力主导的 3.0 时代。我们经历过“看地段，玩资源”的 1.0 时代，“高周转，标准化”的 2.0 时代，而麓系品牌没走这两条路，直接步入第三阶段。这其实是麓系品牌给自己提出的挑战，对于产品提出了更高要求，走的是精细化的历程。精细化是一种工匠精神，它不是指品质特殊的创意，而是指把已有的那些东西做到非常扎实。

麓悦江城 · 公园会客厅-实景图

贰

城市运营与

产品技术性的讨论

开发者 我们的长板是把产品各个方面做好，为此我们通常会从更宏观的规划层面着手。像是城市界面的设计——很多城市运营的内容是需要设计介入的，以及一些规划级别的研究。麓悦江城是围绕后河而建的项目，因此这条后河就成为了我们的起点。当然里面包含着麓系品牌的特质，比如我们在水质处理方面有特长，我们会将水质处理与规划整体结合，给市民带来城市级的作品 。

麓悦江城有几个不变的核心，第一个是在规划建设用地红线内和红线外的联合思考。第二个是软硬件结合，既要满足人的精神需求，更要从科技和技术前置的角度打造更好的生活空间。比如我们想打造符合“熟人社会”的居住环境，因此我们选择了“参与式景观”，打造了更多的交往空间，但为此我们做出了诸多适应性的调整。再比如在 2012 年电动汽车还没流行起来，我们就在组团里面做了充电桩的预留。

我对于麓悦江城有两点最大的感受， 一个是以人为本，另一个是创新精神。我们确实是把项目当做作品来创作的。即使有些户型相同，我们也会花费相当大的精力重新进行外立面的设计，因此我们的立面做得相对也更加复杂，总体投入度是相当高的。另外，我们的有些研究即便已经非常深入，也不一定能够用得上，但我们会把所有能用到的技术、想法都在项目上进行尝试，用尽全力做最好的产品。创造更贴合于未来需求的产品，才是可以长盛不衰的产品。

设计者 作为设计者，我们始终保持对于每一次设计赤诚与热情。 我们一直提倡以作品的态度来对待设计。 每一片土地都值得被认真对待，每一个空间都有其独特的价值和意义 ，因此我们对待项目是没有分别心的，都会全心投入 。

观察者从哲学层面上来看，以人为本是现代主义的三大支柱之一。另外两个支柱是征服自然和契约精神。这分别应对了人和自己的对话，人和自然的关系，人和人之间的问题。所谓的后现代主义就是对现代主义这三大支柱（尤其是征服自然）提出了挑战，它提出人和自然之间的关系不应该是征服与被征服之间的关系，我们应该更加理解自然，遵从自然的规律。

目前大部分企业的以人为本是以客户为本的意思，目的是为了促进销售。但不应仅限于此，以人为本也应当考虑到生产制造这些产品的人的“诉求”。

记录者 一面是“软组织构成”，一面是“硬核产品体系”，麓湖的长板在于生态创作，立足于标准化中求取最大化的创新，立足于规划视野下的城市创新，立足于大规划策略下的生态构成。以人为本、融合自然、工匠精神，在后现代主义的节奏里求取建筑面向生活的方式。

麓悦江城 · 碧影溪-效果图

叁

产品迭代过程中的思考

记录者 麓悦江城的价值更多的在于它真正参与到城市的公共空间体系中来，塑造一个底板，不仅是生态的底板，更是生活的底板。每个项目在物理形态上各不相同，实际上它背后的精神追求是统一的。那么在迭代更新中，很多的机遇和挑战是并存的。麓悦江城的整个产品的迭代分为几个阶段？

开发者 目前可以分为三个阶段。首先是第一阶段，刚开始麓悦江城是一个远郊大盘，以中低密度的住宅为主，随着城市的快速发展变成一个城市的大盘；第二阶段，我们做了“刚改”，即一些改善性需求的高层；目前是第三阶段，我们的产品理念可以进行部分“复制”和“扩散”了，包括在重庆、海南拿地，将我们的理念和优势在异地继续深化 。

重庆麓悦江城今年公司的Slogan是，“同样的配方，更辣的味道”。重庆也是吃辣的，而且比成都吃的更辣，麓悦江城是由我们原班麓湖人马在进行的项目，希望其落地以后，形成的影响力不逊色于麓湖，甚至于超越麓湖。

观察者在这个过程中，你们这帮人看似是在折腾自己，但从另外一个角度来说，折腾的背后其实就是麓系精神，有梦想、有追求，在折腾中达成追求的方向，同时还能让客户满意，其实是一个挺开心的过程。

肆

重庆·麓悦江城的

开放思考

记录者 近郊大盘每一次产品的迭代与更新，可以改善城市人对于社区的需求。做一个近郊的“生态保育圈”，在弹性景观里开展地域性生态辐射，以一种折腾的精神，共振地域美好生活。

开发者 麓悦江城首要的战略是“造城”。当然我们首先思考如何能拿到一个强可塑性地块，这个其实是我们擅长的。从景观的规划体系上来看，后河在麓悦江城项目中一直延续贯通，连接嘉陵江，整个大的空间是非常丰满的山水格局。 项目在形态和文化中的差异，促使我们塑造出的不同产品的整体状态是不同的。

设计者 我认为麓悦江城的模式更像在做研发。比如在麓湖的皮划艇公园中，我们在设计中引入了“水中林泽”的概念，而打造一个自然的水生态系统需要一个漫长的过程，其间我们需要反复去试验不同类别的水生植物，让根系慢慢生长，慢慢去适应水中的温度和湿度，这需要足够的时间和耐心。因此，这个项目计划完成时间长达五年。我们用时间见证了一个自然生长出来的空间，这本身是一件非常美好的事。

我们在设计和探索的过程中，研发、沉淀一些好的技术规范和标准，它们反过来也会为我们的创作提供源源不断的灵感和素材。

观察者麓悦江城做得不仅有精细化，还有品质感。品质感和精细化是有区别的。客户对精细化未必有直接感知，但让他使用得更舒服、顺手，就像乔布斯坚持要把苹果机箱里的电路板设计得漂亮。品质感指的是客户能够直接感知，让他感到惊喜，并且愿意为此溢价。建筑品质的思考不仅仅是艺术化创作，更要对使用者的原有生活品质有所提升。

对于麓悦江城而言，“7-2-1”（70%标准化，20%精细化，10%的品质）这个比例只是象征意义，麓悦江城在标准化上花费的精力或许只占50%。麓悦江城把对技术的广泛研究具体应用到了项目之中，做一些技术策划。对市场完全接受的、成本可控的成熟部分进行合理的标准化处理，然后把真正的精力放在精细化和品质感上，这些方面能真正体现出麓系精神。

伍

各方综述

城市运营力的思考

记录者 新一轮的开发，土地价值的运用要“升维”考量。生态与生活的底板塑造，运营社群的活力生成。麓悦江城给了我们很好的答案。

开发者 麓悦江城的核心是两种能力，“眯着眼睛看”的能力和“睁着眼睛看”的能力。眯着眼睛看，我们会看到整体规划和更宏观的格局；睁着眼睛看，我们会注意各类细节。我们公司的产品力和运营力是眯着眼睛看更大的格局，睁着眼睛看各类细节。从而做到上下位规划的相互搭接，相互承载，相互深化。这二者是需要结合的。

观察者 发展就意味着系统愈加趋于复杂。复杂系统从两个维度去看，横向看是层次越来越丰富，纵向看是属性贯穿各个层次。从中国城市的发展角度而言，还有很多层级和属性在节点上的缺失。麓悦江城的成长和发展实际是在丰富、完善和补偿这些节点的层面上做出了一些很好的示范。

麓悦江城示范区-实景图

设计者到底什么是运营力？我给不出标准答案。我只是想把好的作品融入人们生活当中，为冰冷钢筋水泥和城市生态注入生命力。

景观是一个有机的生命体，是弹性的，是生长的。在细胞维度，它是细胞的功能，上升到生命体，它是生命体的功能。

更广阔的外部空间被纳入日常生活，不仅可以加深住户的生活体验，满足精神需求，同时也会成为邻里之间的纽带，推进从家到家乡的第一居所的形成过程，住户对于土地的粘度、捆绑的密切度也会随之提升。

城市作为一个有机体，景观可为之处，可大可小。在更大的系统去解决城市问题，我们可以用有机的方式来构建生命活体，这个过程其实就是“升维”，它会赋予自身生命体更多能级的可能性。

麓悦江城 · 公园会客厅-实景图

陆

关于万华投资

成都万华投资集团有限公司创立于 1995 年。2000 年万华启动开发占地 4300 多亩的麓山国际社区项目。2006 年万华启动开发项目总用地面积 8300 亩的麓湖生态城项目。“成都麓湖生态城”，与“杭州万科·良渚文化村”“秦皇岛阿那亚”“广州中国美林湖”在国内地产圈内并称为“中国四大神盘”。2017 年万华首次入渝拿地启动开发麓悦江城。万华集团所开发的麓山国际社区、麓湖生态城、天府国际基金小镇等项目均为国内标杆性大盘项目，屡获国际级奖项，是中国生态宜居的典范。

引用信息：

[1] 《罗立平：重庆 · 麓悦江城，一个全新的开始》， 麓悦江城 LUXERIVERS

本文编排版权归建筑档案所有，部分图片由华远地产提供，版权归原作者所有。欢迎转发、交流。

【城市运营力观察报告2021—2022】

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华远地产 丨万华投资丨融创中国

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远洋集团丨华润置地丨旭辉集团

关于“城市运营力”

改革开放四十年有余，在城市化的过程中，随着一个个城市、一个个城市社区的出现，人们的生活方式也在发生天翻地覆的改变，以 2021—2022 为一个观察节点，建筑档案联动西班牙卫浴品牌Roca共同发起此次关于中国当代地产的观察与提问。这是一次关于中国当代地产运营力的设问，通过观察、发问、对话，为行业展开当代地产在城市运营力方向的一次调查与研究，并以城市运营力“调研 + 对话 + 论坛 + 白皮书”的形式，向公众呈现地产开发者在城市建设和当代生活方式方面的深层价值研究。