自2021年至今，本轮房地产出清周期已历时四年。这几年间，地产江湖发生巨变，一些曾经的龙头黯然退场，不再出现于投资竞技场中；一些房企困于过往激进战略，在债务重组中谋求自救；行业销售与拿地排名，也已然彻底洗牌。

行业巨变之际，“活下去”成为每家房企面临的现实课题，而那些仍能保持销售与投资规模、稳住债务基本盘、确保不发生违约的房企，可谓为行业提供了稀缺的观察样本。

过去的2024年，行业全口径销售规模超千亿的房企，还剩下十一家；这其中，有保利、中海、华润等老牌央国企，有混合所有制企业，也有龙湖、滨江等少数优质的民营企业。如何在大浪淘沙中稳住基本盘，每家企业都有自己的“生意经”。

或是凭借央国企资质顺利融资、或是在优势城市持续深耕、或是在地产之外发掘新增长极，那些留下来的头部企业，靠自身法门穿过周期，可以说已然“上岸”。超级头部尤其是民营房企，穿越风浪的逻辑是什么？从最新财报中可窥见一二。

今年以来，房地产行业频繁出现积极信号。

在楼市销售端，一线城市楼市回温，并迎来了一波小阳春行情。3月份，北京新房网签环比涨111%、同比涨36%，二手房网签环比涨62%、同比涨35%；深圳新房网签环比增长67.5%、同比增长47.2%，二手房网签环比增长65.3%、同比增长58.3%......

企业融资端，房企海外债重启发行，今年2月份，房企海外债融资接近36亿元，占当月债券融资总额比例为16.1%。在此之前，房企海外债已至少连续6个月“零发行”。从融资总量看，今年65家典型房企融资总量796.84亿元，民企的发债规模也在增加。

投资端的热度更为显著。3月份以来，土地市场迎来“小阳春”，各地“地王”频繁刷新。杭州一季度内三次刷新成交楼面价纪录、厦门地价进入“8万元”大关、北京出现楼面价超10万元/平方米的土地、上海一宗协议出让的土地成为全国“新地王”。

房企投资活跃，不仅代表企业信心回升，也意味着本轮地产刺激政策初显成效。

不少企业均公开表示，受去年三季度以来地产一揽子刺激政策的影响，当前房地产行业暖风频吹，市场情绪回暖明显，⼀线城市和部分⼆线等⾼能级城市，有望率先“⽌跌回稳”，⽆论是从⼟地拍卖、还是新房⼆⼿房成交等维度，都能明显看到这一趋势。

但是，经过长达四年的出清周期，当前仍留在牌桌上、能在下半场竞争的房企已然不多。

从业绩端看，中指研究院数据显示，去年百强企业营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；受结转成本、资产贬值等因素影响，净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元。能实现盈利的已是少数，不少房企仍陷于业绩亏损局面中，遑论加码投资。

而那些老牌央国资房企、以及部分优质民营企业，则贡献了地产盈利的主要基本盘。

以龙湖集团为例，去年该集团实现营业收入1274.7亿元，其中，运营及服务业务实现收入267亿元，同比增长7.4%；毛利额为204.1亿元，公司拥有人应占溢利达到104.0亿元，核心归母净利润约70亿元。

年度盈利保持可观规模的同时，期内龙湖在北京、上海、苏州、杭州、西安等9座城市获得9幅土地，总建面83万平方米，权益建面39万平方米。按区域划分，西部、长三角、环渤海、华南及华中新增土储面积占比分别为39.4%、34.7%、13.7%、8.8%、3.4%。

截至2024年期末，龙湖集团的总土地储备为3312万平方米。报告期后，龙湖还在上海、苏州两大高能级城市实现拿地，合计拿地金额超18亿元。

从资产负债表看，期末龙湖净负债率为51.7%，在手现金为494.2亿元；有息负债总额为1763.2亿元，较2023年末下降163亿元，其中一年内到期债务占总债务比例为17.2%，平均融资成本为年利率4.0%，平均合同借贷年期为10.27年。

可以说，在房地产风云激荡的2024年，龙湖集团交出了一份扎实稳健的答卷，损益表、现金流、负债表等多维度均可圈可点。这家以自律为基因的地产“三好生”，保持住了多年来一贯的最优民企角色，守住了优质地产民企的安全底线。

回看本轮房企洗牌情况，那些最早“出险”的企业，或是杠杆拉得太高、债务失控，或是受累于资产质量、过于下沉三四线，曾追求激进的规模扩张，是其普遍特征。而那些较为稳健、甚至一度被业内称之“太保守”的企业，则没有踏进失控的河流。

细看这些稳健房企的经营策略，它们大多有几个特点；城市布局聚集、不依赖高杠杆、经营现金流较健康、有房开之外的成熟业务。这些战略的养成与实践，并非一朝一夕之事，需要企业对地产形势的清晰预判，以及坚定的执行能力。

以龙湖集团为例，在2024年度业绩会上，龙湖管理层介绍了过往几年的债务结构转换思路：第一，强化正向经营性现金流，减弱业务与高杠杆的捆绑，以内生动力驱动发展；第二，抓住政策红利，增加经营性物业贷，拉长借贷年期、降低融资成本。

两大动作看似没有“超常规”，但实际上背后需要精准的风险管理、摆脱业务惯性，更需要以多年来的业务积淀与家底作支撑，极为考验企业对规模与安全的“平衡之术”。

具体而言，早在2022年初、很多大型房企还未“爆雷”时，龙湖便开始做城市聚焦工作，主动地做一些收缩、出清、整合，提升组织效率。更重要的是，在部分房企还在抢高价地的时候，龙湖提前踩住刹车、提前降负债，为后续腾挪留住了空间。

数据显示，2024年龙湖经营性物业贷的增量接近300亿元，随着新商业项目不断开业，经营性物业贷的整体规模已经达到773亿元。到2024年底，龙湖的有息负债降到1763亿，比高峰期减少300多亿，同时直接融资降到17%、银行融资占比83%。

可以说，龙湖之所以能“稳住钱袋子”，是基于集团做了提前应对，同时在过程中抓住政策机遇的结果。按照管理层规划，2025年将是龙湖债务结构转换的最后一年，也是最关键的一年；到2025年末，龙湖的有息负债将下降到1400亿元左右。

在具体偿债安排上，今年待归还的国内信用债，会在4～6月份提前准备好资金；年底到期的85亿海外银团，会从三季度开始有序归还；此外，今年将到期的35亿元中债担保债券，会用经营性物业贷置换，今年经营性物业贷预计新增100亿以上。

实现上述债务压降与转换后，龙湖的财务盘面将更加安全，成为业内为数不多可以把信用融资占比降到10%左右，并且还在健康发展的房企。管理层表示，龙湖会保持负债规模稳步下降、银行融资不逾期、不展期、公开市场不违约，持续优化融资结构。

再看业内其他房企，能留在牌桌的共同前提，均是保持资产负债表的健康。比如，华润置地去年净负债率降低了0.7个百分点至31.9%，现金短债比1.92；中海地产期末资产负债率55.8%、净借贷比29.2%，加权平均融资成本3.1%，均为行业较低水平。

经过四年出清周期，如今房地产行业已步入发展新阶段。

2025年初，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。同时，首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，激活购房消费动能。

民营房企的融资环境也在改善，2月份央行等五部门联合召开会议，引导金融机构“一视同仁”对待各类所有制企业，增加对民营信贷投放。收储相关政策持续推进，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等。

业内机构认为，随着房地产基本面持续好转，房企或将迎来新的发展局面。尤其是对部分头部房企来说，基于自身优质基本盘和政策利好，后续已无违约风险。

银河国际表示，凭借健康的资产负债表、审慎的土储策略及财务管理，龙湖被视为民营房企中“最具防御性开发商”之一，与中海、华润并列首推名单。2025年，龙湖到期境内债和海外银团共约220亿元，都将通过正向经营性现金流和经营性物业贷覆盖；2026~2027年，每年到期债务仅50亿~60亿元，其偿债规划清晰，流动性风险极低。

对龙湖此类房企来说，其之所以能获得机构一致看好，内在的业务结构是重要原因。如果说“调债务”是守住基本盘的第一步，那么经营性业务则代表面向明天“谋发展”。

龙湖管理层表示，过往几年，龙湖没有被动为了偿债、而去甩卖核心资产，甚至卖掉“自己的明天”，在上轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个未动，天街一个都没有出售；物业板块没有做低估值的IPO稀释权益，集团层面也没有低价配股融资。

与此同时，龙湖抓住近几年的行业调整周期，倒逼自身经营性业务发展，如今已经不是传统意义上的地产开发商。在各航道聚焦协同下，去年其运营及服务业务实现收入267亿元，同比增长7.4%，占比总营收的21%，构建起了龙湖面向未来的能力“护城河”。

未来的龙湖，房开、运营、服务等多航道业务将“齐头并进”，共同为其穿越周期、谋求增长提供支撑。在开发业务上，将聚焦在好城市、好地段，给老百姓提供好房子；运营及服务业务则会持续贡献现金流，为债务腾挪提供一定资金支持。

中银国际表示，龙湖继续保持民营房企中最优基本面之一，经营性业务盈利贡献了其大部分利润，且因能获取经营性物业贷款，财务风险显著降低。摩根大通表示，当前房企生存仍是首要任务，龙湖的投资性物业足以支持其再融资，无违约风险。

从行业整体层面看，2025年房企债务合计到期规模仍然不小，如何尽力盘活资金、拓宽融资渠道、提高销售端流入等，都将是房地产企业必须面对的挑战。企业在等待政策“托举”之余，更重要的是找到适合自身的发展道路、率先破局。

克而瑞地产研究也指出，随着地产重磅政策持续落地，预计会有更多低成本增量资金进入市场，有助于房企出售存量土地、缓解资金压力，并改善土储结构。其中，专项债收储工作能直接作用于企业面，有效缓解企业资金链整体局面。