根据最新调查，在美国拥有房产者的财富与租房者之间的差距达到了惊人的37倍之多。雅虎财经的数据显示，2022年房主的净资产中位数为39万6200美元，而租房者的净资产中位数仅为1万400美元。这一差距令人瞩目，表明房产所有权对美国个人财富积累的显著影响。

房产不仅仅是一栋建筑，它代表了一项重要资产。随着时间的推移，房产的价值会改变，而这对于拥有房产的美国人来说，是过去几十年来财富增长的重要途径。房主在支付完房贷后，房产将完全归个人所有，这时，房产如果升值将直接反映在个人的净资产中。相比之下，租房者每月支付租金，虽然保障了居住，但支付的租金无法转化为资产积累。租房者必须通过股票、债券等其他投资方式来增加财富，但这些投资的长期增值潜力未必能与房产相比。

除了财富积累的显著差异，拥有房产还带来了情感上的安定感。房产不仅是个人生活的基地，更是生活的自由天堂。美国房主通常能够享受购房带来的税收抵扣，例如房贷利息的税收抵扣，使得拥有房产更具吸引力。然而，拥有并非没有挑战。除了高额的首付款和房产税外，房主还需承担物业维修和改建费用，这些都可能影响家庭的财务状况。

房地产税是美国房主需要长期承担的重要开支。根据税务基金会的数据，房地产税主要用于地方政府的收入，用于支持学校、道路、基础设施以及紧急服务等。尽管房地产税的计算规则各地不同，但通常是基于房屋的评估价值，而房屋的大小、所在位置和当前状况等也可能会影响税额。2021年，美国房主的平均房地产税支出为1682美元。然而，即使在税率较低的地区，房产税仍然是购房者必须考虑的重要因素。因为房地产税不仅影响当前的开支，还可能随着房屋价值的提升而增加。

具体来说，房地产税的增加受以下三个主要因素影响：

在购房过程中，了解这些因素有助于做出明智的决策。购房者不仅仅是购买了一栋房屋，更是选择了一种生活方式和未来的居住环境。

孙斯陶

另外，孙斯陶发现，近期，加州一些地区的房地产市场出现了滞销现象。根据Redfin的数据，2024年6月，旧金山市场上待售超过30天的房屋占比高达69.7%。这一现象反映了市场需求的变化。购房者越来越倾向于寻找“随时可以入住”的房屋，而对待售时间较长的房源表现出更多的犹豫，这可能与这些房源存在潜在问题有关。孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾的市场上也发现了类似情况。

孙斯陶认为，这种滞销现象尽管可能有季节因素，但与美联储的利率政策密切相关。旧金山联储银行总裁戴利在近期的演讲中提到，当前是调整政策的时机，这一言论加强了市场对美联储可能在未来进行降息的预期。美联储主席鲍威尔也明确表示，随着劳动力市场的降温，美联储准备好进入降息周期，并可能在2024年9月开始首次降息。降息预期对房地产市场有直接影响，预计会刺激购房需求，减少滞销房屋的数量。

如果美联储实施降息政策，美国房产抵押贷款利率有望继续下降。孙斯陶认为，这将有助于降低购房成本，激发市场需求，可能对滞销房屋数量产生积极影响。然而，利率的下调幅度和效果仍然依赖于劳动力市场的表现。如果市场降温超出预期，利率下降的速度可能会加快，反之则可能不如预期。

总的来说，近期加州房地产市场的滞销现象与美联储的利率政策密切相关。对购房者而言，了解市场走势和政策变动，有助于做出明智的房产买卖决策。孙斯陶认为，拥有房产对于美国人来说不仅是财富积累的重要工具，也是一种生活方式的选择。无论是选择购房还是租房，都需要根据个人的财务状况和生活目标来综合考虑，以达到最佳的生活和财务平衡。