既在意料之外，又在意料之中。

说意料之外，是因为这是万科上市以来首次半年度亏损。

说意料之中，是因为此前已有兆头。一季度万科亏损3.6亿元，而二季度的新房市场并未明显好转。地产分析师普遍预测，包括万科在内，难扭大势。

万科管理层对亏损是这样解释的：结算节奏以及从今年二季度开始全力落实聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案。

我们分析，主要有以下两个因素：

其一，是结算项目拿地成本较高。根据房地产开发节奏，今年上半年结算的项目，一般是此前两年上市的。与2024年相比，2021-2023年的土地成本相对较高。

当然，2019-2020年的拿地成本更高，不过它们大都在2022-2023年消化了，这从万科净利润率、净利润的下滑曲线可以看出来。

土地成本是刚性的，是吃掉利润的大户。万科这几年将管理费用、销售费用压到了最低，但要想取得利润，必须靠售价。

其二是售价在下降。大家感受比较深的，是自己身边或所在小区的二手房价格，连续几年下滑。不少热点城市已经跌到了2016、2017年。

其实新房售价也在走低。进入2024年更加明显。之前我们写过，北京新房项目，今年大多是以备案价的8折左右开盘。极少数项目还下探到七几折甚至七折。

新房价格战是以牺牲利润为代价的。开发商没有利润也卖，就是为了保现金流。当前市场环境下，经营性现金流比利润更重要。万科也不例外，上半年采取了一系列折价去库存的动作，就是为了保现金流。

土地成本维持在高位，而售价在走低，亏损就几乎是必然的。也是在7月9日，某国有上市房企公告，预计2024年上半年归母净利润亏损19亿元-24亿元。只要进入利润下滑通道，规模越大，亏损越大，某种程度上，这个现象是成立的。而万科的销售额是该国企的6倍。

我们说过，过去几年的房地产市场环境，没有人能独身其外。所以，9日晚上看到万科的预亏公告后，一位央企地产商对攸克君说：感同身受，冷暖我知。自己公司也是在利润与亏损的边缘战战兢兢。

这也是3月初万科一度遭遇股债双杀时，几位央企朋友也揪心关注的原因；万科挺过危机，业内所有人都为之庆幸、高兴。

万科上半年亏损，主要就上面两个因素。其他还包括：计提，大宗交易折价出让等。这些因素占比都不算高。

站在年中的关口，重要的不是回望过去，而是眺望未来。下半年怎么走，地产界还是会看万科，问万科。

态度很重要。万科在与投资者交流时表示，坚定看好行业前景。“我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备。相对于潜在总需求，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。”

所谓“潜在总需求”，万科认为，中国房地产市场的需求量每年有10亿平方米-12亿平方米的开工量，但2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平方米，今年上半年还在下滑。这意味着，某种程度上市场是在超跌的。

光有态度不行，还得有行动。所谓行动，就是为了活下去而采取的行动。我们看到，上半年除了完成1273.3亿元的销售，万科还有以下几个动作：

一是经营和服务业务全力回笼现金流。利用经营性物业贷新增149.8亿元；大宗交易实现回款93.4亿元；印力REIT完成上市，发行规模32.6亿元，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs也在申报过程中。

二是开展新增融资、再融资。上半年合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，其中招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。了解房地产行业现状的朋友都清楚，这个时候还能拿到这么高额的贷款，万科的信用可见一斑。

这些，都是在保障经营性现金流安全。2024年万科已经没有待偿还的境外债，只剩两笔境内债共计43亿元，而且已经提前作出安排，不存在违约的可能。

冷峻的市场形势下，郁亮喊话是态度是表态，保现金流是行动。但这些，代表的是企业，是企业层面对外发出的信号。

就在这个关键时刻，万科的一批个体也站了出来。

7月9日万科发出了另一份公告。万科骨干人员计划在未来6个月内自筹资金2亿元，增持公司A股股票。

这批骨干共计1862人。

增持、回购，是今年以来监管层特别鼓励的行为。与其他企业的增持相比，万科骨干此次增持，有几个特点：

第一，2亿元，对比同类企业，其增持额度是比较大的。第二，这些股票不设定买入的价格上限。第三，自愿锁定2年。绝大多数企业是锁定6-12个月。

其中的诚意是肉眼可见的。

上市公司表态增持的，一般是管理层。而万科自愿增持的1862位骨干人员，代表很广泛。2亿元，人均超10万，这可是掏出的真金白银。

股票市场盈亏自负，如果不是自愿，没人能强迫你掏钱。

1862人的增持，既是对中国资本市场的支持，也是对万科未来的信心。延伸开来说，也是对中国房地产市场、中国经济的信心。因为，它们是紧密联接在一起的。

万科背水一战。1862人荣辱与共。