这两年的上海新房市场， “老鸽盘”是一道靓丽的风景线。

据凤凰网房产不完全统计，自2023年以来，上海已有30个长期“捂盘”的项目成功申领了33张预售证，共计推出4614套新房源。

然而，市场反馈显示，尽管这些项目备受期待，但并非所有"老鸽盘"都能引发市场的狂热追捧。云锦东方不再有，认购率645%的高尚领域也终究属于少数“幸运儿”。

种种迹象表明，那个“老鸽盘”能凭借一己之力搅动市场的时代已经过去。如今，上海新房市场正逐渐走向多元化和理性化，购房者对于房源的选择也更为审慎和理智。

Part.1

限价突破，网红豪宅着急入市

2023年以来，上海房地产市场不仅推盘数量明显多了，而且入市的楼盘中还有许多是以前“难产”的楼盘，这些楼盘的入市时间一推再推，有的捂盘2-3年，有的甚至捂了10年之久。

如夏都·幸福268，也就是华山夏都苑二期，项目位于丁香路兴国路国宾馆区，毗邻华山绿地，是长宁知名的“捂盘侠”。

公开资料显示，项目拿地时间为2002年，至今已有22年光景。

根据网上房地产，华山夏都苑项目首开时间为2006年，最近一次开盘时间为2015年，推出53套住宅，备案价为82900元-149300元/平方米。

事实上，作为华山夏都苑的最新一期，夏都·幸福268差不多在2021年就已完成基本建设，算是一个准现房小区。

但纵是众人望断秋水，一直到今天，夏都·幸福268也还是“犹抱琵琶半遮面”。

禁止拍照，没有售楼处，没有相关公众号，没有样板间，甚至是背后的企业也是非常神秘，据悉，夏都·幸福268开发商为上海业丰置业有限公司，其控股方为香港百业丰有限公司，属于港澳台法人独资公司。

目前，项目展示在公众面前的也就只有取证相关信息了。根据备案信息，该项目主推大户型三房和四房，建筑面积约203-395平方米房源，均价为170000元/平方米。

开发时长超过10年之久的还有浦东网红盘滨江凯旋门。说起来，滨江凯旋门经历颇为“坎坷”。

2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格竞投获得浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的"潍坊新村地块"，成交楼面价为20178元/平方米。

该地块的出让创下了当时上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的总价，是当时名副其实的上海住宅“地王”。

然而直至2008年12月31日，新鸿基经过多次修改的规划方案才通过了有关部门的审批。2009年5月12日，新鸿基潍坊地块才拿到了开工许可证。2009年6月1日，这个名为滨江凯旋门的项目终于得以正式开工。

但滨江凯旋门开工后，又巧逢上海世博会的举行，滨江凯旋门所在位置正好处于世博会工地控制范围之内。于是，在2009年10月，尚未出地面的滨江凯旋门项目又不得不放缓工期，直到世博会结束，项目才得以真正全速开工。其间，滨江凯旋门项目多次被指囤地式开发。

不过当时新鸿基方面一直声称，项目不断延迟开盘并不是有意拖延，而是正常的报批手续尚未完成。

但业内人士普遍认为，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，主要因为调控政策持续高压，项目由于定价过高预售证迟迟未能批下，据悉当时项目预期售价超过20万元/平方米。

直到2012年，滨江凯旋门项目才终于推出市场，彼时，距离项目拿地已有7年之久。网上房地产信息显示，项目首开推出195套建面约140-350平方米房源，网上报价为9.31万-26.4万/平方米，整体均价约16万元/平方米。

现如今，距离项目首开又过去12年，滨江凯旋门才姗姗推出新一期，彼时，该批房源早已于2022年7月份竣工，已基本是现房状态。

根据备案信息，该批房源共212套，建筑面积约120-369平方米，总货值约70.27亿元，单价最低约123421元/平方米，最高约302182元/平方米，整体均价约172800元/平方米。

虽然看似突破“限价”，但是较12年前售价相比，涨幅并不高，若根据整体均价来计算的话，涨幅仅有8%，基本是赔本赚吆喝。

不过有消息称，相较于前两期，本次滨江凯旋门装修标准明显降低，而看过滨江凯旋门的客户也都反馈是清水样板间，冰箱洗衣机烤箱都没有，装标尚不及刚需盘。

事实上，在2016年，滨江凯旋门还推售过一批房源，性质为商住公寓，也就是凯旋汇。

不过在2017年时，上海商办项目被强制暂停网签，滨江凯旋门这一批房源也就被暂停网签。

上海网上房地产显示，目前该批房源显示“暂停销售”的状态。

让人匪夷所思的是，尽管网房上显示凯旋汇已“暂停销售”，但网络上仍然存在大量与之相关的销售信息。

Part.2

多盘销售困难

这两年入市的“老鸽盘”，虽然突破限价，但大多数面临去化困难的困境。

去年9月份，浦东川沙的佳怡华庭因为登记认购期间无认购客户，取消摇号选房活动。截止到目前，距离开盘已过去近5个月时间，项目仍未售出一套房源。

松江九亭板块的新虹桥首府于去年12月份开盘，截止到目前，18套房源，仅售出2套房源，去化率11%。

新城尚品于去年3月份开盘，截止到目前，88套房源，仅售出8套房源，一年时间网签去化率9%。

“最猛郊区”嘉定区，近半年入市的两个“鸽盘”盘古园府、日月光伯爵天地，结局清一色也是“门庭冷落”。

去年年底，距离白银路地铁站约1.3公里的盘古园府项目推出132套建面约83-124平方米收官房源，均价48230元/平方米，与嘉定新城新房限价几乎持平。

其官微显示，项目在认购期间仅收到43组意向认购，认购率约33%。

相对盘古园府的区位，日月光伯爵天地的区位配套可以打五星。

日月光伯爵天地位于嘉定北核心区域，该项目是集高端住宅、酒店式公寓、星级酒店、一站式购物、地铁、公交总站于一体的大型综合社区，配套齐全，生活氛围浓厚。

2022年，项目加推352套房源，共吸引了870+组有效意向认购，并触发了积分，直接开盘当日售罄。

然而今年1月份，项目推出216套收官房源，仅收到75组意向认购，认购率35%。

公开资料显示，日月光伯爵天地拿地时间为2006年，首次入市时间为2011年，当时项目售价在1.3万/㎡左右，而今年1月份开盘时，项目均价已经涨至44500元/㎡，13年时间，房价涨幅高达243%。

嘉定北次新房扎推，二手房踩踏之下，日月光伯爵天地4.45万/㎡的均价与二手房的成交价倒挂空间本就不大了。贝壳找房显示，今年1月份，日月光伯爵天地成交2套二手房，成交单价在3.7万/㎡左右。

而像高峰时期，小区二手房成交价高达4.8万/㎡。

再加上日月光伯爵天地产权年限已过去18年，户型一般，认购率低就在情理之中了。

Part.3

成也限价，败也限价

有业内人士表示，与前两年相比，“老鸽盘”热度下降明显，究其原因，主要有两点：

其一，这些项目突破限价的不在少数。

嘉定、闵行、松江等区域内的项目，开盘价格时参考全新的限价体系来的，这样一来，性价比大打折扣，部分项目户型落后，除了提前交付这一优势外，并无亮点。

再者而言，上海二手房市场经历一段时间的调整，新房与二手房倒挂进一步缩小。

其次，市场回归理性，购房者们不再“闭眼摇”，在上海新房市场整体热度下降的情况下，“老鸽盘”也不可避免地受到影响。

拼命捂盘终于突破限价，但碰上行情下行，去化成难题，“老鸽盘”的命运，或许连开发商自己都摸不准……

随着去年这30个项目入市，上海市场剩下的“鸽盘”也越来越少了，今年，又有哪些“鸽盘”有望入市，凤凰网房产后续将为大家做盘点。