太不可思议了。

环城楼市，原来都是刚需刚改的代名词，但现在却成了“改”字当道。

尤其新盘基本都做刚改，甚至还冒出了很多改善盘。

更魔幻的是，卖得好的也是刚改改善盘。

龙曜城3月以来已认购90多套；

上东金茂晓棠、中建理想城60多套；

保利西棠和煦50多套……

让人不由怀疑，这还是一个市场吗？

而且户型比市区还“膨胀”。

绿城锦玉蘭最大290平米，还有一套神秘户型要卖到1800万。

连价格逻辑也变了。

户型越大，单价越贵，妥妥的改善逻辑。

为什么？

本质原因就在静水深流的人口。

一个鲜明的对比：

市内六区的户籍率，五个都在100%以上。最大达139%。

除了河东，94%。

但也远高于天津全市平均水平（天津2023年户籍率86%）。详见《原来，天津楼市的秘密，就藏在这里……》

再看环城四区：

最大户籍率63%，最小41%。

连“及格线”都没有碰到。

甚至都比远郊、滨海矮了几头。

武清户籍率是99%，静海是83%，滨海新区是79%……

这说明一个问题：

——环城的居住成分极大。

很多人在环城居住、生活，但户口却并未落在这里。

这也是为什么，环城的楼盘都在争相做大户型，关键还走通了。

市场已经给予正向反馈。

去年，环城四区不仅占据着四大片区中最大的市场份额，约为35%，且占比涨幅也是四大片区中最多的。

2024年占比较2023年提升了1.9个百分点。

尤其110-150平米增幅明显，已经占到总成交量约41%的市场份额。

比2023年提升了3个百分点。

特别是双港、南仓、海河柳林等分界线区域，迅速崛起。

走出了爆火的“单盘牛市”。

比如中建理想城、龙曜城、绿城锦玉蘭、中交海河玺、上东金茂晓棠……

卖得风生水起，叫好又叫座。

背后都是因为：1）刚需缩量，改善扩容。

2）改善人口在迁移。

虽说环城四区整体都户籍率偏低，常住人口远高于户籍人口。

但细究也有差别。

核心点在于，有没有教育优势，很重要。

西青区是环城四区中发展最好，成熟度最高，也是最有共识的区。

常住人口已达119.47万人，津城第一人口大区。

但户籍人口却才49.16万人，户籍率仅有41%，全市最低。

之所以会悬殊至此。

一是因为西青没有教育优势。

二是因为西青距离南开太近了，几乎是“抱”南开。

还有多条地铁大动脉，通达性好。

能实现“同区生活”。

更重要的是，南开有学区标签。

所以，很多人都是在西青居住，但户口落在南开、在南开上学。

包括北辰、东丽虽然也在引教育，实际并没有起到作用。

户籍率一个52%，一个55%。

相对拔尖是津南，常住人口93.68万人，户籍人口59.17万人。

户籍率约63%，环城最高。

这是因为津南有海教园。靠着“教育第七区”的独特优势，持续在拉流量。

才有了津南户籍人口，环城第一，而且增长速度也在领跑。

5年已增10万人。

综上，环城做大户型，其实是在迎合需求。

但需要注意，不是所有环城板块都可以。未来的市场没有普惠，只有结构性机会。

重点关注“分界线”。

去年趋势就已经跑出来。

市区到环城购房的客群比例已经升至53%，较2023年增长了41%。

大量的市区改善需求正在外溢。

包括天津2035国土空间规划中也提到，要把市区人口往环城疏导。

最近四个区也都发了各自的“小目标”：

规划到2035年常住人口规模为：西青184万，北辰137万人，东丽152万人，津南143万人。

这是城市发展趋势。

也是环城可以捕捉到的“人口红利”。

谁能接住，谁就掌握了楼市流量密码。