国家“十四五”规划纲要明确提出，要“有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。为了响应这一政策号召，各级国资国企需紧密结合政策导向与市场需求，以切实措施推动存量资产的盘活工作。本文以嘉兴市为例，深入探讨了市属国企低效资产的盘活策略与实践。通过分析低效资产的成因，我们提出了“规划统筹、决策引导、协同推动、分类盘活、考核促进”的资产盘活“五步工作法”，并实施了“权证补办攻坚战、资产去化攻坚战、招商经营攻坚战”三大攻坚专项行动。这些措施旨在深度挖掘长期闲置或使用效率偏低的资产价值，激发其活力，为地方政府的债务风险防范和经济增长贡献积极力量。
低效商贸综合体情况市属国企主要的低效商贸综合体有两处，其账面价值高达75亿元，总面积为37万平方米，其中可出售或出租的面积为73万平方米，但目前已出售或出租的仅38万平方米。具体而言，嘉兴火车站区域的商贸综合体可出售或出租面积为77万平方米，而嘉兴宾馆的可出售或出租面积为96万平方米，但目前均未有出租或出售记录。
未开发利用土地情况市自然资源和规划局的统计数据显示，市属国企共有72处未开发利用的土地，其权证面积总和达到3914亩。这些土地中，已投入的更新盘活成本高达75亿元。在所有未开发利用的土地中，面积超过100亩的有13处，总面积为2164亩；面积在50至100亩之间的有16处，总面积为1127亩；而面积小于50亩的有43处，总面积为623亩。
（二）低效资产的特点存量房产占比高
市属国企的低效资产中，房产占据了很大比例。据统计，共有1034处房产，占三类资产总数的93%。这些房产种类繁多，房龄久远，状况各异，既有住宅、商铺、办公楼等常见类型，也有粮站、屠宰场等特殊类型。例如，嘉城集团的自建安置房中，最早的一批建于2000年，由于房龄较长、楼层过高以及房屋渗水等问题，导致这些房产长期空置。
土地空间分布散
市属国企的未开发利用土地在空间上分布较为零散。除了汽车商贸园和商品交易产业园的部分地块相对集中外，其余大部分地块都散布在市区的各个街道内。这些地块零散且面积较小，直接更新利用的难度较大。为了实现土地的高效利用，需要对周边土地资源进行统筹考虑和整合。
资产权证补办困难
在市属国企的资产中，存在一部分权证不全的房产。尽管经过多年的权证补办工作，大部分权证问题已经得到解决，但仍有部分房产以及嘉兴火车站区域的一些房产由于资料不全、违规施工等原因而无法办理权证。这些问题的存在不仅影响了资产的有效利用和管理效率的提升还增加了潜在的风险和成本。巨大的盘活潜力。目前，市属国企的各类低效资产中，尚有224万平方米的面积待盘活，这相当于约2000亩的土地需要明确开发方案或征收（收购）主体，同时还有450亩的土地已被市土储中心收储但尚未利用。此外，还有900亩的土地需要明确规划或调整控规。一旦这些难题得到解决，将能够有效盘活40处低效地块，新增经营性用地约2500亩，并带来大约200亿元的土地出让收益。
（三）低效资产带来的影响增值空间受限，制约城市发展。位于城市中心的低效资产，由于其独特的商业价值和稀缺性，长期未能得到有效盘活，这不仅影响了国有资产的保值增值，也制约了城市的整体发展。例如，市产业集团的原嘉兴电控厂地块，地处市区核心商圈，却因长期闲置而未能发挥其应有的商业价值。
增加管理成本，降低投融资能力。市属国企需要对这些低效资产进行持续的维护和管理，投入大量的人力、物力和财力，这不仅加重了企业的经营负担，也造成了一定的资源浪费。同时，低效资产的长期盘活困难也减少了企业的筹集资金能力，进而降低了其再投资能力。
财务信息失真，升高运营风险。账面上的低效资产并未给企业带来实际收益，这可能导致企业资产和利润的虚增，使财务数据无法真实反映企业的运营状况。这不仅影响了政府和企业的正确决策，也可能存在潜在的经营和债务风险。
社会各界关注度高，处置压力大。由于部分低效资产位于市中心、旅游区或交通枢纽等关键位置，且长时间未能盘活，因此引起了社会各界的广泛关注。这些资产如嘉兴宾馆、嘉兴火车站区域、少年路商铺等，甚至被列入上级巡视和本级审计整改的范围之内，企业面临巨大的处置压力。
嘉兴市市属国企低效资产成因剖析低效资产的形成原因错综复杂，既包括历史遗留问题、当前经济下行影响等客观因素，也涉及决策不够严谨、规划调整不及时、盘活责任不明确等主观因素。需要我们从多个角度进行辩证分析和客观评价。
（一）企业改制历史遗存在2006年嘉兴市启动的国资国企改革中，原嘉实集团承继了众多职工宿舍和老厂房。这些历史遗留的老厂房中，部分建筑甚至被列为文保单位，加之部分租户未腾退，给征收出让工作带来了不小的挑战。此外，市产业集团旗下的国贸大厦、纺织大厦等位于市区的房产，因设施老旧和停车位紧张等问题，出租也变得相对困难。
（二）管控政策变化制约新出台的管控政策对部分资产的使用产生了限制，导致原先较为乐观的预期无法实现。例如，原嘉化集团的地块被列为全国土壤环境信息污染系统疑似污染地块，不仅生态修复成本高昂，而且无法规划为收益较高的住宅用地。同时，嘉兴市作为国家级历史文化名城，对历史城区、街区和建筑的保护利用有着明确的管控要求，这也在一定程度上影响了部分资产的开发进度。
（三）资产权证不全限制统计显示，权证不全的房产和商贸综合体在两类资产中占比达到29%，成为资产盘活进度的一大阻碍。例如，嘉兴火车站广场因未竣工验收等原因导致权证未办出，使得许多潜在商户对广场招商望而却步。
（四）企业经营管理缺位近年来，受国际形势复杂多变和我国经济下行压力加大等多重因素影响，市场需求萎缩和社会投资经营意愿减弱，市属国企在招商招租方面面临现实困难。尽管加大了盘活力度，但对于一些存在历史遗留问题、处置难度大或规划决策未定的资产，仍存在不愿盘活、不敢盘活和不会盘活的问题。
（五）联动盘活机制不畅从调研情况来看，嘉兴市尚未完全建立起市、区、国企联动的盘活工作机制，存在各自为政的情况，资产盘活尚未形成合力。属地政府与市属国企在共同招商和协同盘活资产方面的合作不够深入，一些优惠政策也未能覆盖到市属国企。此外，市、区两级国资公司在股权层面的合作较少，缺乏“风险共担、利益共享、优势互补、协调共进”的盘活合力。
（六）公共职能过载影响此外，公共职能过载也是影响低效资产盘活的一个不可忽视的因素。由于嘉兴市作为国家级历史文化名城，对历史城区、街区和建筑的保护利用有着严格的管控要求，这在一定程度上增加了资产盘活的难度和复杂性。同时，公共职能的过载也可能导致市属国企在资源调配和运营管理方面面临更大的压力和挑战。按照《关于国有企业办市政、社区管理等职能分离移交的指导意见》（国资发改革〔2017〕85号）的规定，应坚持政企分开，将国有企业承担的公共管理职能归还给相关政府部门和单位。然而，目前市属国企仍无偿承担着过多的市政、公园、绿化、亮化等公共设施和地块的管理维护职责。这些资产往往缺乏商业价值，难以有效利用，导致闲置低效资产的产生，同时也给企业带来了沉重的经营负担。
为解决这一问题，我们建议采取“规划统、决策引、联动推、分类盘、考核促”的资产盘活“五步工作法”，并实施“权证补办攻坚战、资产去化攻坚战、招商经营攻坚战”三大专项行动。这样能够更有效地激活市属国企的低效资产，实现资源的合理配置和高效利用。
在实施过程中，应首先加强统筹规划，立足当前、着眼长远，制定科学的规划方案。同时，明确任务目标，制定切实可行的工作计划和时间表，确保盘活工作有序推进。此外，还应加强专项研究，针对重点资产制定详细的盘活方案，确保每个项目都能得到有效处理。通过这些措施的实施，我们将能够更好地解决市属国企低效资产的问题，实现资源的优化配置和高效利用。严格决策论证是盘活低效资产的关键环节。为确保科学决策，相关主体在决策前应进行深入调研和充分论证，建立完善的项目资金和盈亏平衡机制，从源头上避免新增低效或无效资产。同时，在制定盘活方案时，需同步考虑工程竣工验收和权证办理流程，并采取“先招商、后盘活”的策略，以防止资产的人为闲置。此外，为有效防控风险，必须坚持绩效导向和严格的风险管控要求。这包括防范新增地方政府隐性债务，确保国有资产不流失，并预防可能出现的法律诉讼和工资税费拖欠等风险。同时，树立系统思维也至关重要，要跳出单一资产盘活的局限，综合考虑发展定位、开发主体以及周边的公共和商业配套设施。例如，针对汽车客运北站地块缺乏配套资源的问题，政府可采取针对性措施进行协调和保障，以增强该资产的吸引力。
在推动资产盘活的过程中，需要多主体协同配合。因此，建议建立统一领导、专班运作、联动解难的工作机制。这包括成立由市政府领导领衔的工作领导小组，并建立联席会议制度以加强沟通协调。同时，以有效盘活资产为目标，按照“一项目一专班”的原则组建工作专班，明确各部门的工作职责和任务节点。最后，通过梳理低效资产盘活任务表，压实各部门和企业的责任，确保逐项推进盘活工作。
考核促进首先，需要完善考核评价体系。可以构建一个以“一利五率”为核心的市属国企高质量发展考核体系，这有助于完善资产管理制度，并推动市属国企数字化业务管控系统的建设。通过资产盘活模块，可以加强在线监测，实时掌握资产盘活情况。其次，强化日常考核督查。发挥考核的“指挥棒”作用，将资产盘活纳入企业年度经营业绩考核，并与企业管理人员薪酬挂钩。这样，可以实行全领域、全过程的考核评价，从而引导企业不断提升资产盘活水平。
最后，加强督查问责力度。建议加大对低效资产处置的监督检查力度，对于因违规造成国有资产损失和严重不良后果的行为，根据相关办法进行责任追究。
（二）开展三大攻坚专项行动建议以资产盘活“五步工作法”为指导，针对突出问题，实施三大攻坚专项行动：
权证补办攻坚战
成立权证补办工作专班，充分利用相关政策通知，加快推进权证补办工作。特别是对于尚未竣工验收和办理权证的资产，如嘉兴火车站、揽秀园、中山影城等，应建立绿色通道，确保快速办理。
资产去化攻坚战
针对闲置房产和未开发利用土地，采取“面上研究、点上解决”的策略，筛选出适合的房产和土地，通过出售、出让等方式，将账面资产转化为实际收益，从而打开盘活的突破口。
招商经营攻坚战
企业需增强主体意识，主动制定招商方案。对于遇到的制度性困难，应及时提出政策支持需求，上报盘活工作领导小组研究解决。这样，可以确保招商工作的顺利进行，进一步推动资产盘活。
来源：明天不上班的喵
