每一年的这个时间大概都会写一篇关于房地产年度趋势分析的文章，基本上也都在每年年终或次年初看出端倪，总体看大部分推测是靠谱的，有些是相当准确的。但今年的话有一点偷懒，到现在这篇文章还没完成。近段不断有朋友私下询问，大概的话题就是现在的总体趋势与行情，还有今后房地产还能不能投资之类的事情。今天就这里简单说几句。

首先买房产的目的是什么，先要清楚，是自己住还是投资，因为自己住和投资这两种逻辑和操作方式是完全不同的。如果是自己住，我一直建议能够越早上车就越好，无论在什么时候，最近这几年都是上车最好的时间点，不要去听那么专家的所谓最佳时间点，没有最佳点，对于刚需，“早”就是最佳时间点。因为在全球经济大背景下通货膨胀货币贬值加速，这是一个必然的大趋势，你越早入局就越早分享到其中的红利，这个逻辑100年不变。

如果是因为自己有比较充足的财力，买房是为了保值及投资收益，那么，此后投资购房将会非常考验自己的技术经验眼光，因为买房必赚的年代已经过去了。

房地产从黄金时代到白银时代再到青铜时代，发展太过迅猛。在继2018年中秋节万科喊着“活下去”之后，2022年新春内部讲话上，万科集团董事长郁亮icon再一次提出了房地产进入“黑铁时代”。正所谓是春江水暖鸭先知，对于整个行业来讲，头部企业就像是脑袋，而市场终端消费者最多只算神经末梢，当我们接收到信息，整个市场与整个行业的运行逻辑早已发生转变。

去年弟，高层出现的“探索房地产发展新模式”这个新说法是一个非常明显的信号，简单归纳一下，未来老百姓买房投资，要在总体上明白下面这些问题，把握住重点。

1.从市场总量看国内楼市早就饱和，当前三级市场（指新房市场、二手房市场及租赁房市场）加存量，住下30亿人都没问题。但为什么楼市还在不断开发？因为停不下来，一旦停下来就会出问题。

2.人口峰值即将到来，这个转折点大概在2025年，人口将会呈断崖式下跌，加上新生人口增长率不断下降，中国家庭的421结构中隐藏的问题很快就会凸显，未来房子卖给谁，这是一个大家都要思考的问题。

3.中国的城市化率到了61%，虽然跟发达国家比还有20个上升点，但实际上中国的城市化已经基本完成。因为这里面有相当一部分是属于进城务工的流动人员，大概有3亿人口。而20个百分点按照14亿人口算，也正好是3亿左右人口。

4.乡村城镇化，小城市大城市化，大城市都市圈化，这是未来发展趋势。这将在一定程度上形成人口虹吸效应，好的地方更好，差的地方更差。

5.从以上问题中能想到什么呢？首先是房子将来卖给谁的问题，第2个是中小城市特别是小城市可持续发展问题所引发的人口净流入净流出问题。如果这两个问题没有搞清楚，您的投资就有可能面临风险。

6.在考虑房地产投资的时候，现在人们考虑最多的是怎么进入，却很少有人考虑到怎么出来，而这才是一个最关键最核心的问题。这20多年M2icon已经增长到了近240万亿，而楼市总货值大概达到450万亿以上，通胀的钱都去了哪里一目了然。现在很多城市房子挂牌半年一年都卖不出去，这才只是市场层面，我们还没有考虑到政策层面上的风险。

如果以上这些问题都能够考虑的清楚，考虑通了，那么完全可以去做房地产投资，因为钱真的是越来越不值钱了。但只要有一个节点没有想明白，那么建议还是谨慎投资，因为买房必赚这个逻辑要改变了，即便是在北京上海，现在也有房价跌去百分之三四十的地方。很多人认为房子是硬通货，但是如果房子没有变成现金流，那就是一堆砖头钢筋和水泥。