谢逸枫/文

2022年22城宅地集中出让、100城卖地、300城卖地的土地市场基本落幕，总体保持量价齐跌、城市分化、底价成交与低溢价率成主流、国央企、城投托底的趋势。总结来说，是有人欢喜有人忧愁。

2022年城市卖地之王排行榜出炉，让市场为之一亮。千亿卖地收入的城市比2019年、2020年、2021年大量减少，而卖地之王的城市分化严重，呈现总金额、土地出让面积下降的趋势。值得市场关注。

2022年前11月全国国有土地使用权出让收入5.1174万亿元，同比下降24.4%。卖地收入占到地方财政9.9758万亿元的51.29%，占到全国税收15.2826万亿元的33.48%，占到全国财政18.5518万亿元的27.58%。

回顾10年的土地成交金额，你会发现土地成交的金额逐年在增长，楼面价格越来越贵。2011年土地成交金额只有33453亿元，2021年已经突破了87051亿元，几乎接近翻了一倍。早在2019年土地成交金额就已经突破了72517亿元。

其一是克尔瑞数据显示，截至2022年12月26日，22城累计卖地1.9万亿元，同比下降超过3成，较2021年少卖地9000亿元。土地成交溢价率降至3.7％，较2021年的11.6％下降7.9%截至11月末。

22个集中供地城市中，整体供地完成率不足6成。地方国资平台再次进场托底，成为22城拿地主力，在拿地金额中占比达到42%，国企、央企全年拿地占比37%。民营房企拿地占比16%，混合所有制企业占比5%。

中原数据显示，2022年22城集中供地成交金额1.77万亿，相较于2021全年22个城市市本级累计土地出让金收入2.66万亿元（含集中供地政策实施之前的成交地块）而言，同比下降超过三成，即较去年少卖了近9000亿元。

中指数据显示，2022年22城集中供地成交金额1.78万亿，同比下降21.4%。109宗地块流拍，73宗地块终止或延期出让，流拍率为6.75%。6批次成交金额分别为4928亿元、5439亿元、4917亿元、1790亿元、452亿元和236亿元。

其中一线城市合计供应地块270宗，成交252宗，成交金额为6412亿元，占总成交额的比重远超三成。2022年成交金额超千亿的城市有6座，较去年减少3城。分别为北京、上海、广州、杭州、成都和南京。

北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥成为拿地主流。2022年，上海在四批次供地中共推出115宗涉宅地快，全部成功出让，总成交金额约2839.5亿元，在22城中居第一位。相比2021年3142亿元土地出让金，同比下滑9.6％。平均溢价率为3.26％。

杭州2022年集中供地亦已结束，土地出让金达1914亿元，排在第二位，同比2021年3135亿元大降38.9％。平均土地溢价率为5.88％，高于上海。排在第三位的是北京，四批次供地中共收金1615亿元，平均溢价率为5.68％。

22城地价看，厦门最高，为7.14万元/平方米。其次是北京，均价为6.62万元/平方米。深圳排第三，均价为5.86万元/平方米。第四名是上海，均价为5.18万元/平方米。北京、上海、深圳、杭州购买力强，厦门岛内地块稀缺性、吸附能力强。

2022年22城第一、二批次集中供地的拿地主力是央国企，而自三批次起，地方国资再次进场托底，拿地金额占比持续提升。2022年表现来看，地方国资罕见地成为22城的拿地主力，拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37%。

民企占比仅为16%，混合所有制企占比为5%。由此可见，民企退场后留下的市场空白，一方面留下了土地出让金收入的缺口，另一方面则由部分地方国资企业填补。受到流动性紧张影响，头部民企除龙湖外，基本在土拍市场上消失。

以北京为例，按照数据显示，2022年北京前四个批次集中供地中，国企央企拿地占比分别为51％、91％、65％、36％.地方国资平台拿地占比分别为19％、3％、32％、46％。民营房企拿地占比分别为3％、6％、2％、0。

2022年第三批次供地中，济南、青岛、上海、宁波、南京、深圳、福州、无锡、重庆、成都、武汉、长沙、郑州等城市，地方国资拿地金额占比均在5成以上，其中济南比例达到88％、无锡达89％、福州达93％，郑州高达100％。

22城集中供地表现非常低迷，主要是经济低迷、楼市下行，房企销售回款显著下降，资金流紧张，流动性不足。库存去化周期拉长，高周转模式难以为继，房企被迫放慢拿地速度。市场情绪整体悲观，房企对未来楼市走势持谨慎观望态度。

其二是中原数据显示，2022年全国卖地最多的100个热点城市，合计卖地16262宗，合计卖地金额达到35128.1亿元。2021年100个卖地最多的城市合计卖地18362宗地，卖地金额高达48661.67亿元，热点城市卖地金额同比减少27.8%。

各级城市卖地数据显示，2022年有8个城市卖地金额超过千亿元，上海卖地金额最高，达到3324亿元。其次杭州2203.4亿元、北京1776.4亿元、广州1561.6亿元、成都1488.3亿元、南京1373.7亿元、西安1197.6亿元、苏州1014亿元。

中指数据显示，2021年300城市成交各类用地20.2亿平方米，同比下降17.1%；出让金总额为5.6万亿元，同比下滑9%。这是自2015年以来300城土地出让金首次同比下降。

2021年土地出让收入排名前十的城市中，上海、杭州、南京、苏州这些长三角城市占据了4席。其中，上海以3323亿元，领跑全国。上海之后，杭州以3084亿元位居第二。另外，四大一线城市中，除了土地资源紧缺的深圳，其他都排在了前5的位置。

34个省级行政区中，北京、天津、上海、江苏、浙江、贵州，6个地方实现正增长。10个省2021年土地出让金同比下滑在20%以内，福建、青海、广东、四川、湖北、山东、重庆、湖南、安徽、陕西。

13个省，云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁，土地出让金同比下滑超过20%。其中，最惨的是云南，所有地级市都是负增长，全年只完成了预算的19%。

中指数据显示，2022年1-11月全国土地成交面积和成交总价（仅统计招拍挂、仅包括住宅类用地，下同）分别为31,366.53万平方米和22,368.31亿元，城投拿地金额合计4946.75亿元，占比为22.11%。

其三是中指数据显示，2022年300个典型城市成交用地规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27%，出让金达4.1333万亿元，同比下降27.73%，其中，住宅用地出让金达3.3730万亿元，同比下降31.03%。

其中一线城市住宅用地出让金同比下降18.9%，占全国300城土地出让金总额的比例由2018年的11%，扩大至19.0%。二线城市土地出让金占比46.4%，创5年最低。三四线城市土地出让金结构占比与去年持平。

2022全国300个典型城市土地成交楼面均价为每平方米2187元，同比下跌20.38%，过去五年300城土地成交楼面均价维持在2358元每平方米上下。2022年土地成交平均溢价率为3.09%，较去年同期下降6.74%。

中指数据显示，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积76632.38万㎡，同比下降36.29%。成交规划建筑面积62002.26万㎡，同比下降31.09%。2022年1-12月，全国300城成交楼面均价为5440元/㎡，同比上涨0.08%。

平均溢价率为3.12%，较2021年同期下降7.8%，住宅用地出让金达33730.34亿元，同比下降31.03%。一线城市住宅用地出让金同比下降18.9%，占比为19.0%。二线城市住宅用地出让金同比下降35.2%，占比为46.4%。三四线城市住宅用地出让金同比下降30.8%，占比为34.6%。

2022年一线城市共推出住宅用地规划建面3107万㎡，同比下降46.2%，成交2879万㎡，同比下降41.0%。一线城市成交楼面价均价22277元/㎡，同比增长37.3%。溢价率为4.2%，较去年同期下降1.9%。

2022年二线城市共推出住宅用地规划建面26177万㎡，同比下降44.3%，成交21097万㎡，同比下降40.9%。二线城市成交楼面价均价7412元/㎡，同比增长9.7%；溢价率为3.1%，较去年同期下降7.5%。

2022年三四线城市共推出住宅用地规划建面47349万㎡，同比下降29.8%，成交38027万㎡，同比下降23.0%。三四线城市成交楼面价均价3071元/㎡，同比下跌10.1%；溢价率为2.6%，较去年同期下降11.2%。

克而瑞数据显示，截至2022年12月7日，全国300城土地成交面积和成交金额同比分别下降37%和34%，成交面积更是降至近10年新低。房企竞拍热情处于低位，2022年平均土地溢价率仅3.7%，同比下降7.9%。

克而瑞数据显示，预计2022商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模重回2015年。全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，同北分别下降了37%、31%。