我们说无论何种周期行情，房价总是最能牵动大众市场心魂的那个
尤其是那些我们以为本该一直猛跌的房子
比如“上海首个跌幅超50%学区”的高兴花园，按理说每年三四月都是学区房的成交活跃期
但为什么最近和我聊到成交价，中介小哥却眉头紧皱
比如被大家拼命吐槽千万别碰的超大社区
但你知道么，3月才过半，中远两湾城已经成交了12套房源，比今年前两个月一整个月成交的量还要更多
再比如面对上海如今新房巨量供应下
老破大、次新房产品，乃至花桥、太仓这些环沪城市的房子，都还卖得动么
于是最近我亲自查阅了各类型小区的成交数据，并和中介小哥们聊了好几小时
这些你以为会跌最多的房子，现在究竟都怎样了
01
今年的学区房，比想象的还要更糟心
其实去年3月底我就暗访过一轮上海学区房的行情，有浦东顶级学区梅园、还有我们已经很久都高兴不起来的高兴花园
要知道这些可都是在巅峰时期从超20万/平、10万/平跌下来的天价学区房
那时我最大的感受就是：这些学区房的价格正在回稳
换句话说，涨是不可能暴涨了，但至少没再使劲往下跌，但万万没想到的是，时隔一年后的再一次3月
高兴花园的中介小哥满脸愁容
去年3月还能卖到6-7万/平的高兴花园二三四街坊，如今二手成交来到了4-5万/平
每平房价跌2万，60平就是120万
用中介小哥自己的话来说，这个价格的高兴花园已经跌到没法再跌了
一房对比去年3月又跌了100万的总价
简单算下，一年前拿来买一房的价格，现在可以直接拿下68平的两房
记得年前踩盘时我就发现跌价房源正在增多，虹口江湾一些二手小区，房东挂牌价比开盘售价还低的不在少数
只是没想到当这样的氛围渗透到学区房，带来的现象真就是断崖式的
另一边的梅园也同样如此
作为对口冰厂田幼儿园、福山外国语小学，再到上海八大之一建平中学的浦东顶级学区房
年后梅园成交在12套，也算比较活跃，不过整体跌幅相比去年3月大概在5%左右
于是房东们也纷纷按捺不住了，这套今年1月才挂牌的房源
不到3个月，就从568降到518万，往下调整了足足50万
梅园、高兴花园尚且如此，本以为会回暖的学区房，如今单就成交价格上已经非常脆弱
02
超大型社区，反而开始止跌回稳了
没想到吧
和经历过山车式降价的学区房不同，我们都知道对于上海的超大型社区，中远两湾城也好，上海康城也好，本就是区域内的价格洼地
因此在当下行情下反倒有了一个“优势”
那就是二手的价格波动并不太大
以中远两湾城为例
和高兴花园一样，对比2023年3月跌幅大概在20%左右，不过从去年年底开始这个小区的房价已经处在较为平稳的状态
年前7.5-7.8万/平的成交均价，如今小区成交均价约7.7万/平，差距不大
而最近不是正好赶上小阳春么
刚刚过去的2月16日-3月16日，近30天内上海二手房网签成交1.5万套，已经有了回暖的迹象
作为成交大盘的中远两湾城
来源：链家
3月以来截至18日，已实现12套成交
要知道前面两个月一整个月都没超过10套，如果是诚意客户基本2周左右就能敲定
至于原因，我想也离不开当下这个小区的变化
今年1月我正好去了一趟中远两湾城，继迎来万科物业2年后，叠加苏州河规划改造地段得到的补助资金
我看到了中远两湾城的最美大堂公区
此外还包括小区道路、水景、路灯监控、电梯等的一些翻新，于是再对比周边楼盘单价10万+/平的楼盘
性价比之下也难怪客户们愿意买单
不过别忘了，作为这样一个建面超160万方，容纳约50000人的巨无霸小区
我最后看了眼楼盘的最新挂牌量
链家一个平台就有145套
如此体量的房源挂牌，整体小区的二手流通性以及是否会发生比价，也是一个潜在风险
而如果说学区房、超大型社区还在降价成交上苦苦挣扎，那么最近市场上又多了一股新趋势
03
好多老破大产品，不卖拿来租了
之前团队做市场租房选题的时候，发现一组数据还挺意外的
那就是在上海2023年整体的租赁市场上，因为便宜，因为更好出租，大多还是以小户型为主，大户型产品供应极少
而在分散式租赁房源中反而大户型比较多
3房以上的大户型房源占比超62%
而之所以会有这样的趋势
当然，这确实受限于当下的成交状况
中山公园的虹桥新城
去年还能卖到11万/平，今年3月最高成交价也不过9.3万/平
关键吧还不好卖
旁边古北的巴黎花园，目前有20套挂牌房源，而整个小区也才387套，挂牌率拉到5.2%
不仅挂牌多，并且一半多还是挂牌后没卖掉的房子，整个23年这个小区共成交了5套
于是对于房东来说，行情一般，价格还卖不上去，不如直接拿来出租
于是我们看到这套161平3室2厅的房子
在链家上以1160万的价格挂牌出售，同时以租金16000元/月对外出租
确保卖房空置期还能有一个月1.6万的收入
类似这样边售边租的模式正在越发普遍，看来房东们也开始做好长期主义的准备了
04
次新房成交，还得靠好品质才能站住脚
为什么我们要关注到次新房的成交
本质上也是和当下上海新房市场开启巨量供应有关
才过去的2023年全年12批次累计供应了90615套房源
与供应巅峰的2022年相比有所回落，但仍处于10年以来的高位
伴随新房的巨量涌入，很难不去抢占二手次新房的份额
事实也确实如此
中介小哥告诉我，受新房市场冲击，如今的市场客户正经历着两极分化
就是对于要求高居住品质的客户
鉴于新房的交付问题，会优先偏向所见即所得的次新房，尤其是20年左右还要靠积分杀出重围的品质楼盘
但还有另一波单纯追求低总价低单价的客户，相比15、16万/平的二手次新房，更愿意选择新房
于是双方拉扯之下，倒是把不少品质次新房的价格都给逼下来了
最明显的，大宁金茂府
来源：链家
这里有两个趋势还是蛮值得注意的
第一，首先单从成交量来看
无论是大宁金茂府还是静安府，当下的成交都还不错
静安府成交偏稳定，基本上平均每个月成交2套左右，而金茂府则依旧是大宁的销售王牌，从2月截止到3月18日，已实现6套成交
尤其是价格合适的两房，一周就能出售，如此看来市场对好产品的认可度还是很高
但更让我惊讶的还是这个
第二，各位有没有注意到这些成交的房源，挂牌价和成交价非常接近
本质上我们从多达100天的成交周期就能知道
来源：链家
这些房源大多已经是房东们根据当下行情悄悄调价好几波的挂牌价了，即使是大宁扛把子
金茂府的成交单价对比年前也下降约5000元/平
这也意味着，对于现在的次新房产品，除非价格贴近市场，否则就是漫长的成交周期，和无数次的调价记录
而受到新房供应影响的可不止次新房
05
最后我们来看看花桥、太仓的房子
“我花桥的房子，随便跌掉一个首付“
这是我去到花桥，滴滴师傅苦笑的一句话，也是当下发生在花桥市场非常真实的故事
作为承接上海人口最多外溢的花桥，比上海更便宜以及比上海更容易的购买门槛一直都是花桥的优势
高峰时期可以房价破3万/平
但是
在当下上海买房政策越来越宽松，以及上海房价也没有过往那样汹涌，最先受到冲击的正是环沪城市
不仅是如今的花桥，更多还是在扮演着睡城的角色
与上海紧密相连的11号线才是这座城市大动脉
地铁站边的住宅、公寓也都是八点以后亮灯户才逐渐变多，更让我清晰感受到这里潮汐般睡城的存在
而反应到二手市场
我整理了一些花桥主要二手盘成交信息，平均下来这些盘今年成交均价的降幅在20%-30%左右
不管位于哪个位置的二手盘成交价都在下行
下滑比较高的常发香城湾二期，从2023年3月1.9万/平的单价降到今年年初1.2万/平
这可不是首付都亏没了
那么，隔壁的太仓呢
太仓算是江苏率先一波感知到二手房局势，推出“以旧换新”模式的城市了
简单来说就是由国资平台直接回购老房子，然后让买家拿钱再去买新房，重新盘活资产，这么说来太仓的楼市还不错么
理想很丰满现实很骨感
来源：安居客
如今太仓大部分的房价仍处于下降趋势
以单价较高的娄江新城为例
这是一个正好处在上海太仓交界处的高层+别墅项目，还是挺能吸引上海客户
但现状就是不仅在去年每平跌了2000-3000元，且今年前3个月的成交几乎停滞了，颗粒无收
而还有85套挂牌房源等待出售
降价都无人接手，这可能是如今大多数环沪产品的命运了
06
好，最后我们再来看下今天分享的几类产品
先说结果吧，无一例外都在下跌
价格仅供参考
最猛的是高兴花园，以及花桥，跌幅近30%
作为曾经楼市最热门的两类产品，学区房和花桥环沪的房子，当潮水退去后，以前的房价能攀多高，如今就能跌得多猛
但负数并不代表都没希望
同样我们也能看到还有两个趋势正在发生
第一，对于次新房来说好产品能带来好成交，无论何时这都是市场定律
第二，而那些老破大们，则可以靠着边租边售的模式实现空置期的过渡，这也是一个不错的选择
毕竟未来的行情变化我们未可知，但并不代表不能为了迎接它而做好准备
以上为正文，来自Moon
我们说无论何种周期行情，房价总是最能牵动大众市场心魂的那个
尤其是那些我们以为本该一直猛跌的房子
比如“上海首个跌幅超50%学区”的高兴花园，按理说每年三四月都是学区房的成交活跃期
但为什么最近和我聊到成交价，中介小哥却眉头紧皱
比如被大家拼命吐槽千万别碰的超大社区
但你知道么，3月才过半，中远两湾城已经成交了12套房源，比今年前两个月一整个月成交的量还要更多
再比如面对上海如今新房巨量供应下
老破大、次新房产品，乃至花桥、太仓这些环沪城市的房子，都还卖得动么
于是最近我亲自查阅了各类型小区的成交数据，并和中介小哥们聊了好几小时
这些你以为会跌最多的房子，现在究竟都怎样了
01
今年的学区房，比想象的还要更糟心
其实去年3月底我就暗访过一轮上海学区房的行情，有浦东顶级学区梅园、还有我们已经很久都高兴不起来的高兴花园
要知道这些可都是在巅峰时期从超20万/平、10万/平跌下来的天价学区房
那时我最大的感受就是：这些学区房的价格正在回稳
换句话说，涨是不可能暴涨了，但至少没再使劲往下跌，但万万没想到的是，时隔一年后的再一次3月
高兴花园的中介小哥满脸愁容
去年3月还能卖到6-7万/平的高兴花园二三四街坊，如今二手成交来到了4-5万/平
每平房价跌2万，60平就是120万
用中介小哥自己的话来说，这个价格的高兴花园已经跌到没法再跌了
一房对比去年3月又跌了100万的总价
简单算下，一年前拿来买一房的价格，现在可以直接拿下68平的两房
记得年前踩盘时我就发现跌价房源正在增多，虹口江湾一些二手小区，房东挂牌价比开盘售价还低的不在少数
只是没想到当这样的氛围渗透到学区房，带来的现象真就是断崖式的
另一边的梅园也同样如此
作为对口冰厂田幼儿园、福山外国语小学，再到上海八大之一建平中学的浦东顶级学区房
年后梅园成交在12套，也算比较活跃，不过整体跌幅相比去年3月大概在5%左右
于是房东们也纷纷按捺不住了，这套今年1月才挂牌的房源
不到3个月，就从568降到518万，往下调整了足足50万
梅园、高兴花园尚且如此，本以为会回暖的学区房，如今单就成交价格上已经非常脆弱
02
超大型社区，反而开始止跌回稳了
没想到吧
和经历过山车式降价的学区房不同，我们都知道对于上海的超大型社区，中远两湾城也好，上海康城也好，本就是区域内的价格洼地
因此在当下行情下反倒有了一个“优势”
那就是二手的价格波动并不太大
以中远两湾城为例
和高兴花园一样，对比2023年3月跌幅大概在20%左右，不过从去年年底开始这个小区的房价已经处在较为平稳的状态
年前7.5-7.8万/平的成交均价，如今小区成交均价约7.7万/平，差距不大
而最近不是正好赶上小阳春么
刚刚过去的2月16日-3月16日，近30天内上海二手房网签成交1.5万套，已经有了回暖的迹象
作为成交大盘的中远两湾城
来源：链家
3月以来截至18日，已实现12套成交
要知道前面两个月一整个月都没超过10套，如果是诚意客户基本2周左右就能敲定
至于原因，我想也离不开当下这个小区的变化
今年1月我正好去了一趟中远两湾城，继迎来万科物业2年后，叠加苏州河规划改造地段得到的补助资金
我看到了中远两湾城的最美大堂公区
此外还包括小区道路、水景、路灯监控、电梯等的一些翻新，于是再对比周边楼盘单价10万+/平的楼盘
性价比之下也难怪客户们愿意买单
不过别忘了，作为这样一个建面超160万方，容纳约50000人的巨无霸小区
我最后看了眼楼盘的最新挂牌量
链家一个平台就有145套
如此体量的房源挂牌，整体小区的二手流通性以及是否会发生比价，也是一个潜在风险
而如果说学区房、超大型社区还在降价成交上苦苦挣扎，那么最近市场上又多了一股新趋势
03
好多老破大产品，不卖拿来租了
之前团队做市场租房选题的时候，发现一组数据还挺意外的
那就是在上海2023年整体的租赁市场上，因为便宜，因为更好出租，大多还是以小户型为主，大户型产品供应极少
而在分散式租赁房源中反而大户型比较多
3房以上的大户型房源占比超62%
而之所以会有这样的趋势
当然，这确实受限于当下的成交状况
中山公园的虹桥新城
去年还能卖到11万/平，今年3月最高成交价也不过9.3万/平
关键吧还不好卖
旁边古北的巴黎花园，目前有20套挂牌房源，而整个小区也才387套，挂牌率拉到5.2%
不仅挂牌多，并且一半多还是挂牌后没卖掉的房子，整个23年这个小区共成交了5套
于是对于房东来说，行情一般，价格还卖不上去，不如直接拿来出租
于是我们看到这套161平3室2厅的房子
在链家上以1160万的价格挂牌出售，同时以租金16000元/月对外出租
确保卖房空置期还能有一个月1.6万的收入
类似这样边售边租的模式正在越发普遍，看来房东们也开始做好长期主义的准备了
04
次新房成交，还得靠好品质才能站住脚
为什么我们要关注到次新房的成交
本质上也是和当下上海新房市场开启巨量供应有关
才过去的2023年全年12批次累计供应了90615套房源
与供应巅峰的2022年相比有所回落，但仍处于10年以来的高位
伴随新房的巨量涌入，很难不去抢占二手次新房的份额
事实也确实如此
中介小哥告诉我，受新房市场冲击，如今的市场客户正经历着两极分化
就是对于要求高居住品质的客户
鉴于新房的交付问题，会优先偏向所见即所得的次新房，尤其是20年左右还要靠积分杀出重围的品质楼盘
但还有另一波单纯追求低总价低单价的客户，相比15、16万/平的二手次新房，更愿意选择新房
于是双方拉扯之下，倒是把不少品质次新房的价格都给逼下来了
最明显的，大宁金茂府
来源：链家
这里有两个趋势还是蛮值得注意的
第一，首先单从成交量来看
无论是大宁金茂府还是静安府，当下的成交都还不错
静安府成交偏稳定，基本上平均每个月成交2套左右，而金茂府则依旧是大宁的销售王牌，从2月截止到3月18日，已实现6套成交
尤其是价格合适的两房，一周就能出售，如此看来市场对好产品的认可度还是很高
但更让我惊讶的还是这个
第二，各位有没有注意到这些成交的房源，挂牌价和成交价非常接近
本质上我们从多达100天的成交周期就能知道
来源：链家
这些房源大多已经是房东们根据当下行情悄悄调价好几波的挂牌价了，即使是大宁扛把子
金茂府的成交单价对比年前也下降约5000元/平
这也意味着，对于现在的次新房产品，除非价格贴近市场，否则就是漫长的成交周期，和无数次的调价记录
而受到新房供应影响的可不止次新房
05
最后我们来看看花桥、太仓的房子
“我花桥的房子，随便跌掉一个首付“
这是我去到花桥，滴滴师傅苦笑的一句话，也是当下发生在花桥市场非常真实的故事
作为承接上海人口最多外溢的花桥，比上海更便宜以及比上海更容易的购买门槛一直都是花桥的优势
高峰时期可以房价破3万/平
但是
在当下上海买房政策越来越宽松，以及上海房价也没有过往那样汹涌，最先受到冲击的正是环沪城市
不仅是如今的花桥，更多还是在扮演着睡城的角色
与上海紧密相连的11号线才是这座城市大动脉
地铁站边的住宅、公寓也都是八点以后亮灯户才逐渐变多，更让我清晰感受到这里潮汐般睡城的存在
而反应到二手市场
我整理了一些花桥主要二手盘成交信息，平均下来这些盘今年成交均价的降幅在20%-30%左右
不管位于哪个位置的二手盘成交价都在下行
下滑比较高的常发香城湾二期，从2023年3月1.9万/平的单价降到今年年初1.2万/平
这可不是首付都亏没了
那么，隔壁的太仓呢
太仓算是江苏率先一波感知到二手房局势，推出“以旧换新”模式的城市了
简单来说就是由国资平台直接回购老房子，然后让买家拿钱再去买新房，重新盘活资产，这么说来太仓的楼市还不错么
理想很丰满现实很骨感
来源：安居客
如今太仓大部分的房价仍处于下降趋势
以单价较高的娄江新城为例
这是一个正好处在上海太仓交界处的高层+别墅项目，还是挺能吸引上海客户
但现状就是不仅在去年每平跌了2000-3000元，且今年前3个月的成交几乎停滞了，颗粒无收
而还有85套挂牌房源等待出售
降价都无人接手，这可能是如今大多数环沪产品的命运了
06
好，最后我们再来看下今天分享的几类产品
先说结果吧，无一例外都在下跌
价格仅供参考
最猛的是高兴花园，以及花桥，跌幅近30%
作为曾经楼市最热门的两类产品，学区房和花桥环沪的房子，当潮水退去后，以前的房价能攀多高，如今就能跌得多猛
但负数并不代表都没希望
同样我们也能看到还有两个趋势正在发生
第一，对于次新房来说好产品能带来好成交，无论何时这都是市场定律
第二，而那些老破大们，则可以靠着边租边售的模式实现空置期的过渡，这也是一个不错的选择
毕竟未来的行情变化我们未可知，但并不代表不能为了迎接它而做好准备
以上为正文，来自Moon
