今天的文章先来看一组数据

既然写的是超大社区，就不得不提到这些熟悉名字和它们的房价

数据来源：链家，仅供参考

上海康城，房价从21年单价5万，如今跌入3字头

中远两湾城，最高点22年，单价近10万，如今部分6-7字头

超大社区房价滑落，已是普遍认知

但是，在一个超过1万户，居住人口逾4万的社区里

房价波及的人群比我想象中的更广更深

除了着急了就砸盘的房东，当然还有租客，甚至包括忙的不可开交的中介们

小区房价跌落的轨迹背后，那些相关的人们，正在经历着什么

带着这种种好奇，我踏上这次踩盘之路

为的就是揭开上海超大社区的众生相

01

首先接触的当然是现在很着急的房东

这次我总共看了3个超大社区，鼎鼎有名的上海康城、中远两湾城、奥林匹克花园

都是楼栋数过百，业主户数甚至过万的超级体量社区

平均每个小区看4-5套房，如此算来至少已经接触了十几位房东

每每中介带看，最常说的就是：“这家很着急卖，因为他们下一套都买好了。”

是的，我从来没有在哪个小区看房遇到过这么多着急，心态不稳定的房东

在超大社区，却很常遇到的就是那些“先买后卖”的业主

这次在上海康城，一天就遇到了3个

刘姐，上海本地土著，手上在卖这套100多平大两房户型，已经挂牌了三个月

她算了下，小区现在挂出来的近300套房源里，自己的竞争对手有近100套

和刘姐一样，这里的两房业主，最为着急置换

所以有部分选择了先买后卖的方式，有点放手一搏的姿态

也就是说，房子肯定要在这一个月内卖掉

于是，价格都好谈

为了以最快的速度完成置换周期，最大程度选择了妥协，更大程度放开二手议价空间

刘姐（房东c）这套原先挂牌485万的房源，算是我看过挂牌价调整得最夸张的一家

要知道，21年同样的户型成交均价在5万/平

刘姐不仅直接把挂牌价格调整到了435万

因为价格够香，最近几天不少客户上门看房，但有意向的不多

无奈的是，超大社区的成交量太大所以房价一直在被刷新低价

“楼市不好的时候，卖出一套同户型的二手，就等于又有了新的价格标杆，我们的挂牌价格可能又要被中介压一轮。”

于是，最后刘姐透过中介又把价格定格在410万

这两年，总价跌了近百万，但也不得不选择割肉卖房

“我这个价格如果成交了，后面邻居房子更难卖了。”

割肉卖房，是如今持有超大社区房东的群像写照

如果说上海二手已经进入了买家市场

那么在超大社区里，类似刘姐彻底放弃挣扎尽早离场的案例，不在少数

包括鼎鼎有名的中远两湾城，业主出来“砸盘”的案例也频频发生

2021年中远两湾城迎来自己的高光期，业主齐心协力换了万科物业

万科也很给力，将东区的路面、公区大厅、绿化、停车位、水景，全部更新了一遍之后

这个居住着约5万人的上海内环内最大社区，终于把自己的房价站上了近10万/平

本以为靠着更换物业，以及后来苏州河沿岸公共空间的打开，以及被称为古巴比伦空中花园天安千树的开业

上海内环洼地和最魔幻小区的帽子，终于可以摘下来了

但是当上海二手连续进入下行周期，人们才发现，无论外部条件如何改变

超大社区的房价，还是不抗跌

2024年，中远两湾城的成交均价不仅已经跌到7字头，甚至有一位房东的挂牌单价来到了6.6万

让整个小区的二手行情又进入价格的竞争红海，着急卖的房东们，又开始考虑下调挂牌价了

面对着庞大体量的竞争对手，面对着小区不算刷新的低底价

房东们用一句话总结就是：永远在妥协，一直很被动

持有超大社区着急卖房的房东

应该是现在上海割肉最痛的业主之一了

02

但其实

活跃在超大社区里还有一种人，他们既最了解超大社区的房价之痛，又一定程度上，在吃这种大体量社区的“红利”

那就是在这里深耕的二手中介们

这次带我看房的小美

就在上海康城卖房已经足足有七个年头了

发生在她身上的故事，着实挺让我意外的

在这七年里，她亲眼见过这里从群租混乱到稳定安全

见证过几十位房东离开小区，同时也有新业主进来

当然也目睹了康城的房价如何在上海楼市起起伏伏

甚至，她让自己从一位卖这个小区的二手中介，最后成为了小区业主

她说：“我的人生已经完全和上海康城绑定在一起了。”

首先是事业上，因为足够资深，能力优秀

小美在上海康城，几乎没有担心过业绩和成交问题

这个小区每年能成交两百多套，在挂牌的房源就有四百余套

维护一个上海康城等于10个普通小区，无论行情如何波动，一直都是周边最具有性价比的房价洼地

于是，客户不断，成交不断

“这个小区我经手成交的楼盘都超过30套了，我从来没有考虑过离开康城。”

小美从早到晚都泡在小区里，每天用小电驴接送客户看房

她能在地图上精准明确勾勒出一期到四期的位置，以及他们有什么不同

在还没敲开房门之前就知道这套户型到底有什么优劣势，房东哪里人，什么时候挂牌，性格好不好，有多着急卖

超大社区的看房客流会在周末达到巅峰

服务一个客户整套流程下来，几乎都忙到没法吃饭

是的，小区里走几分钟就能遇到带看的中介，看房的小年轻

毕竟这个价格足够吸引在上海的刚需

小美说，上海康城是真的能成交，干得好的话，中介费不菲

在上海康城呆了七年的小美，在这里解决了人生的两件大事

第一是结婚，每天工作都离不开小区，小美和另外一位中介同事火速组成了家庭，将自己的家庭和事业深深扎在这里

第二他们最后甚至连婚房，都买在了上海康城，自己也成为了超大社区的业主

而且在他们门店，将房子买在上海康城的中介，除了小美还有两个同事

干得好的中介是真的能在这里成家立业

早上先送小孩到小区学校上学，客户带看后，还能回家午饭，成交的客户一不小心就成为自己的邻居，是小美的生活常态

但纵使是身经百战如小美，也无法避免的把房子买在了康城的房价高点

小美去年拿下的三房，今年已经跌了大几十万

“做中介买房没捡漏罢了，自己还踩坑了。”

“不过，好在中介费也省了，如此算来，并没有大亏。”

工作在上海康城，结婚在上海康城，甚至房子买在上海康城的中介

把自己和这个超大社区绑定在一起

但是心情却有点复杂

一边是庞大的交易量，每当业主降价卖出的时候，小美成交的概率是很大的，毕竟没有卖不出去的价格

另一边自己亲眼目睹过小区下跌的房价，她心里最为清楚，类似上海康城这样的超大社区

二手价格真的是涨不上去，行情不好跌的速度比别的小区更快

但是即便如此

她依然热情的把每一套二手房积极推给来的业主们，心里清楚，但当然不会告诉他们

楼市下行时候，这里的房价有多容易跌

作为中介，也作为业主的她

对这个小区的感受，比别人更加五味杂陈的多

03

最后聊聊居住在超大社区的感受

人人都说超大社区是上海魔幻生活的缩影

即便这几年经过大力整治，混乱现象已经减少不少

但那些超大社区该有的独特体验，也不会完全缺席

在我看房开始就初见端倪，接送的出租车司机听说我要去上海康城，便说：

“现在是下班高峰期，小姑娘你不进社区的吧。”

师傅苦笑表示自己有过几次接送客户的经历，不是绕路绕到迷路，就是堵车半小时，每次去这个小区接送，都让他头疼不已

因为上海康城实在是太大了，甚至比最小的国家梵蒂冈面积还要大

更可怕的是，占地面积如此之大，小区能够开车进出的大门，居然只有三个

于是，高峰时期堵车不可避免，有时候一堵就要半小时以上

但是在小区里行驶的交通工具，可谓是五花八门

人们说上海有一种小区，不管是走路、开车、坐船、爬山、坐公交都能到家，说的就是康城

这里有自己的海陆空交通体系

单说公交车站、公交线路、大巴线路就多到你记不住

有直接开往地铁站的莘庄1线、莘庄2线、开往虹桥的闵虹1线

有开往于各种产业园商务区的大巴

为了方便生活，很多业主把自己平常最经常坐的大巴线路发车时间，贴在门口

每天计算好下楼等大巴的时间

因为社区太大，且不靠近地铁线

上海康城的业主每家每户基本都要自备汽车或者小电驴，因为小区有着大量的沿街商铺，于是又多了一种交通工具，拉货的板车

平时康城的大门，所有车辆来去自如

因此常常会在小区原本就不宽的道路上看到各种不同类型的车辆

汽车、货车、小电驴、自行车、拉货板车...

哦对了，头顶上还不时有飞机低空飞过，有些业主还可以在自己家门口划船

每天早上7点开始，下午5点开始

小区的交通必然会瘫痪

像这样堵成狗半小时

不仅是高峰期进出小区难

朋友如果偶尔要来家里做客，开车来一次心塞一次

谜一般的道路规划和大量的车流，让送外卖的小哥也苦不堪言

中远两湾城就被称为上海外卖小哥的黄埔军校

走进小区内，手机导航基本就不管用了，拿着地图找也没用，实在太容易迷路

“无数条小路，但凡你走错一条，就相当于多跑两条街。”

（来源：021视频）

超大社区的痛点除了堵车迷路，当然还有乱

虽说每个超大社区都经受过强力整治，那种大面块的群租房已经不会再有

但你也不能保证群租现象不会死灰复燃

社区过大，人口过多且杂，物业管理再强大也无法到达所有死角

去年，在上海康城江山道的地下非机动车库，偶尔还会爆出类似群租的现象

（来源：步亚辉）

本来是规划停非机动车的地方，居然住着好几户人家，生活用品应有尽有

所以，不管是交通、秩序、物业，超大社区的那些管理痛点，说实话很难完全根治

不过硬币总有两面，超大社区也有它明显的居住优势

你可以不需要走出小区门口就解决几乎所有生活问题

你可以在楼下买菜、逛公园、接送小孩上学、运动

也正因为人口密度大，城市的地铁规划利好总有一天也会虽迟但到

比如上海康城，12号线西延长线终于要修到小区南门口了

虽然有种媳妇终于熬成婆的感觉

但是超过半数业主拿出手机地图一导航，自己家距离地铁口，步行居然将近二十分钟

心里也只能默默安慰道：再怎么说，总比没有好...

04

今天，我们关注超大社区

不只想从一个个房价数字去分析，而是想要更靠近背后的众生百态来观察

人们都说超大社区有多么魔幻，但每天生活在其中的人

他们身上发生的故事，才是最生动鲜活的

通过这次踩盘，我看到了在超大社区房价如此不抗跌行情下

作为超大社区的房东，一旦进入到置换周期，可能就会成为上海最“卑微”的卖家

潜在百位竞争对手，降价潮来临的时候房东扛不住价格跌落的苦

作为超大社区的中介，在这个社区总是不愁没客户没有房源，甚至能频频成交

当然还有住户每日生活中各种奇葩魔幻事件，体会的是别人想象不到的生活，堵车、迷路、群租、混乱、跌价...

身处其中，我看到这一切有好转

但也同时感受到无法逆转

上海超大社区的众生百态

背后的酸甜苦辣，还会继续上演

以上为正文，来自乔不丝

（故事人物均为化名，部分情节因涉及隐私有微调整）