老实讲政策都是有半衰期的
去年九月的认房不认贷、去年十二月的非普变普宅
这俩政策的政策周期前后可以持续1个月
政策首周成交量大概可以提升40%左右，后面逐周回归正常
此为链家当周“转订单”成交，即下定的草签合同，可以实时反应市场成交动态。另链家2023年成交3.9万套二手房，市占21.55%，此数据样本可以体现上海市场
理所当然的
春节前1月30日放开的外环外单身限购我们认为也应该如此吧
直到那天跟中介朋友聊起市场
市区还是那个样子，外环外你去看看火的嘞
仿佛踩到狗尾巴般，中介朋友的话一语点醒梦中人
是啊，不然三月的1.8万套从哪里来的
01
“我年后成交四单，两单都是单身买的外环外”
中介朋友跟我说翻过年来他已经成交了四单，一单内环、一单中环
两单外环外，一套买在浦东横沔，五十平一室户，220万成交
另一套买在华漕，四十五平一室户，278万成交
有意思的是两位客户都是单身小姐姐，一位是赶在5月领证前买房
另一位是父母支持首付让她买来自住，小姐姐在北新泾上班
都是单身购房、都是三百万的刚需标的
现在年轻人这么注重婚前财产了么，老中介跟我说
买在横沔的小姐姐是想着婚前买一套给父母住，婚后买税费就多了
华漕的小姐姐纯粹是为了自住，顺便也确实让自己婚前有套房
总之都是受政策辐射人群
不仅成交，连带着他手上的咨询客里外环外单身购房也实现了从零到30%的飞跃
当然
这些并不代表市场，但却足够引起我的好奇
于是我找到兔博士同学拉了最近的二手成交
如果不是这次拉数据我永远不会知道原来放开外环外单身限购的发酵效力
可以如此绵长且根本性
我将3月截至目前的成交分为内环内、内中环、中外环、外环外
这是外环外在全部市场的成交占比，大概54%左右
看上去没什么所谓，但如果我们将54%放在各个月成交占比里面
你会发现这不仅是近1年最高
而且从2月开始，前后占比有条清晰的楚河汉界
成交占比从50%以下，涨到50%以上，甚至54%
可以很负责任的说这个变化是近一年甚至近几年里一个非常大的改变
往年外-中-内环成交占比差不多就在5:2:2:1
但现在变成了5.5:1.9:1.6:1.1，上海二手成交的环线格局被短暂打破
这是基于月均1.5万套左右、年均20万套左右的结构改变
说我吹毛求疵也好是小题大做也罢，这就是一次来自成交结构的流量倾斜
于是源于1月30日的上海放开外环外单身限购
当我们质疑放开的太少的时候，政策在发酵
当我们听完政策转身就回家过年的时候，政策还在发酵
到今天进入小阳春，我们才看到一条完整的政策发酵再发酵
直至影响成交结构的全过程
02
那外环外具体都增在了哪
上海16个区，宝山、嘉定、闵行、浦东都有涉“外”区域
青浦、松江、奉贤是全境外环
这三个区在全市的成交占比里都有明显提升
以上为二手房成交数据
青浦、松江很明显来到近1年里全市的高位
也就是说我们正在经历的小阳春成交量提升里，这些纯外环外区域是第一梯队
涉“外”几个区域比较难考察
但如果拉出这些区的外环外成交部分，基本都来到近1年高位
其中宝山、闵行的外环外成交占比来到全年最高值
以上为二手房成交数据
而且这里面还有点挺有意思的对应关系
嘉定、浦东也来到高位，但全年来看并不是
当你把嘉定-宝山、浦东-闵行对应起来看的时候这里面意思更明显
用一圈外环线框出这些区的外环部分
大家都在用脚投票距离市中心的区域
尤其宝山，不管是全区/全市成交占比，还是外环外部分/全区成交占比
遥遥领先，涨幅最大
你可以清晰看到他在虹吸部分嘉定刚需客
相比宝山，嘉定虽红，但宝山外环外确实是距离市中心更近的区域
宝山友谊西路地铁站到人民广场36分钟，淞滨路地铁站到人民广场41分钟
这回放开，宝山算是赢麻了
我电话了一位宝山淞滨链家门店小哥
这几天他手里一共有三条成交线索，每一条都是关于外环外单身购房
而他的同事们虽然各有不同情况，三分之一成交来自政策还是有的
而之前这个数字是零
03
所以连带着另外两个画面，也发生改变
所以如果现在按环线拉各环线的挂牌量占比
青浦、松江、奉贤占比全市总体挂牌，占比妥妥来到全年峰值
而宝山、嘉定、闵行、浦东这些横跨多环线区域，他们的外环外挂牌量
占比自己家全区，也无一掉队的来到全年峰值
这意思就是无论是外环外区域、还是区域的外环外部分，他们的挂牌量占比都在明确提升
如果说客户正在外环外犹豫投票哪里的话，那么外环外房东则是全体起立摇旗呐喊
这就是市场的连锁反应
外环外的成交也拉动了外环外的挂牌
更好的成交势头里，房东自然也更愿意挂牌出售，更确切说是试图抓住窗口期
不过价格呢，价格会跟着挂牌量和成交量一起攀升么
相反
此时此刻无论是环线还是各区，挂牌价都无一例外下滑
外环内还不算明显，外环外的挂牌价就非常明确了
挂牌价不是成交价，但从这里能看到市场买卖双方心态博弈
以价换量是当下市场又一特征
我不想试图揣测后续走势，但可以期待的是这是市场筑底的第一步
量涨-议价空间收窄-继续涨-价格企稳-再涨-价格回温
后续会怎样我们一起边走边看
这几天我的中介朋友们跟我分享最有意思的事差不多就是体感的两极分化
就是市区内的成交他们没觉得有什么动静
但如果去到宝山、嘉定、浦东的外环外交易中心的时候可以说人流如织
3月23日浦东交易中心
中介朋友们去到交易中心基本都是周六日作业，也就是这段时间别的时间不说
至少周六日的外环外交易中心都比市区内更热闹
04
相比二手，实话实说新房客流被虹吸了不少
原以为二手市场火热也会带火新房市场
去年当我们见证了3月二手房超2万套成交的行情，也见证了新房市场认筹的火爆
今年我去到华漕、吴泾，去到曹路、航头这些地方的外环外新房市场基本没什么动静
一位新房博主朋友推荐他的客户去看嘉定和大虹桥的红盘
客户回来惊讶里略带质问的说，只有二十多组的认筹你推荐我去？
这场外环外单身限购放开似乎更多惠及二手房
单从价格而论
同样的300万能在外环外买的新房基本去到郊环外板块
但却能买个不错的外环线边上大户型
这题是刚需做出的选择
05
让子弹飞一会
距离1月30日已经过去两个月
老实讲距离这个两个月之前的政策我并没有太多期待
但如今当我们去到外环外中介门店、交易中心
会看到这里不同于市区的另一番成交场景
当我们打开全市的成交数据的时候
外环外成交占比已经在我们不知不觉中攀升到值得记录的水平
而这可能也是为什么这个3月被预估的1.8万套左右的二手成交，明明是个小阳春数字，却没让我们感受到太多小阳春的温度
他们正在政策引导下进入外环外成交池
总之此时此刻的外环外是真的有点变化了
以上为正文，来自巧克丽丽
