5年前，我就计划一个事情。在我55岁到58岁的时候，啥事也不干，就在郑州市区或周边弄半亩地，盖一处宅子。
有钱自己住，没钱干民宿。
【1】
我的院子感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
当然，前提是我得能活到55岁。
我要盖的这处宅子要有5个院子，中央的四水归堂要摆个大理石水缸。
上图：大理石荷花水缸
水缸全部种上荷花，荷花下面再养二只青蛙，青蛙们再生一群小蝌蚪，它们一起幸福生活，没事就在水里游啊游。
夜里，还能在被窝里还能听到它们呱呱叫。
书房前的院子，我会种上一棵桂花树。
上图：桂花树
人闲桂花落，夜静春山空。
没有桂花，何谈悠闲，没有悠闲，谈何人生？
电脑桌前坐累了，可以出门在树下躺椅躺躺。
入深秋，我便拉来一只小凳子，搬来一个小桌子，再拿一个小杯子，一边喝茶，一边打盹。
上图：院子的盆栽
院子里，我还会种上很多花卉和盆景，就像紫荆山的梦溪园。
去过梦溪园的都知道，那才是郑州最顶级的房子，去过梦溪园，方知我们住的只是窝。
上图：秋至满地黄
除了荷花水缸，除了盆栽，我还要种上竹子、梅花、月季，以及蔷薇，还有，入户庭院要栽植一棵秋天可以落叶的银杏树。
秋无落黄不为秋。
上图：小院示意图
白墙青瓦，干净的水磨石走廊，走廊再挂4个灯笼，火红火红，到了春节，煞是喜庆。
春节对联一定要是自己写上去的，干净的红纸，黑色的香墨，工整的字体，板板正正，规规矩矩，帖一年都不变色。
院子里还要养一只猫和一只狗。
一只我在卫生间刷手机时爬在脚边的橘猫，一只不论走到哪里，都跟在我屁股后面的金毛。
上图：我曾经养的橘猫
上图是我曾经养过的一只真实的猫，翰宇天悦沫沫送的橘猫，名叫“舒克”，陪伴3个月，后来跑丢了，希望有一天还能回来。
【2】
我的房子承载这么美好的生活，需要一个户型。
上图：头条号
我关注的有个头条号叫“合院图纸”。
它一共有337个作品，每一个作品就是一个方案，或单层、或双层、最多三层，都是独户小院。
每一个我都看过，最后选了这个。
上图：楼八最喜欢的户型
它有5个院子。
它东西开间是19.2米，南北进深是17.7米，合计340㎡，刚好半亩地，十分合适，主卧还有书房，特别喜欢。
这个户型最大的优势是主卧在西北位，风水上，这是主卧位，但目前市面上的户型多为“东南位主卧”，大忌，主卧在东南位的女主注意了，具体原因自己查查便知。
不过，这户型有二个小毛病。
1，主卫太小，我会把它开间升级到2.2米，并增设浴缸，门改南向。2，厨房太小，改大，增设地锅灶台。
上图：建筑效果图
前天在群里看到二环内的英协花园有人卖地皮，21米*19米，很适合这个户型，过二天去看看，便宜的话看能不能盘下来。
开始正题，声明！以下内容只代表个人观点！
我们来看这个户型的内外比。
内外比=室内面积：院子面积
这套房子的总占地是340㎡。
我们现在算一下它的院子面积：
四水归堂院69㎡入户庭院45㎡主卧院23㎡西南庭院21㎡东侧院11㎡
5主1副的院子，合计168㎡。
上图：中国式院落
户型占地340㎡，房子的室内面积是172㎡，院子是168㎡，那它的内外比就是：
1：1
这个房子的院子面积占比还是比较大的，传统的中国经典民居的室内外比是1:1至6:4之间，即：
院子面积占比40%-50%之间。
【3】
院子的消失6:4比例哪来的？
过去，“除掉睡觉时间”，人在室内和室外的活动时间的比例就是这么个比例。
形象一点比喻就是，如果一个人除了夜睡和午睡，还剩10个小时，那就是屋里呆6个小时，院子里呆4个小时。
从皇宫到王府，再到四合院，合院，都是如此，院子的面积必须充足，至少要占总占地面积的40%以上，这是底线。
而且，我们从第一部分可以看出，人生居住的最美好场景也都是在院子里，院子才是主角，室外才是生活。
上图：中国院子生活
但是，如今一切都变了。
过去买卖房子，论“院”，一院宅子。
具体是根据总占地定的，就是上面说的340㎡，占地越大越贵，占地越小越便宜。
但现在不一样了！
我们买卖房子，不再论院，而是论“室内面积”，即：
室内越大！价格越贵！
完蛋了！
资本是嗜血的，既然如此，那室内面积就能搞多大搞多大，院子呢！能搞多小就多小。
独栋别墅还好，名义上卖建筑面积，实际还是看占地。但双拼别墅、联排别墅，叠加别墅就不一样了，院子小得不能再小了。
上图：中国传统院落
如果340㎡地皮盖290㎡房子，留50平米做院子。过去，别人会说：“这是个煞笔吧！”，但现在，正常了，哇，面积好大呀，290平，才500万。
反而是如果你只盖170㎡，别人会说：“啊！房本才170平，你都要500万？打劫啊！人家290㎡才500万！”
他们说的指单价。
再说，人家290㎡卖500万，你170㎡不一定能卖500万，因为你可能忘了，我们地产行业有一个充满了想象力词：限价。
以室内为销售单元+限价=无限地追求极端的室内空间。
【4】
死亡的公区说别墅有点陌生，我们住的都是高层。
这种畸形观念反映到高层，就是“最大限度的压榨公区空间”，设计出一个又一个反人类结构。
在高层空间里：
公区就相当于院子
很多人讨厌公摊，其实它也有好处，公摊其实有利于设计师：在确保总货值不便的情况下，增加公区面积的，确保居住舒适。
但！客户不认，他想公区舒适，但如果需要牺牲自己的东西，那是万万不能的。
他们的价值分界线在：
入户门！
我花了那么多钱，入户门里面的面积越大越好，我要得房率！至于入户门以外的事，我不管。
于是，设计师把屠刀一次又一次挥向公区！
设计师也没办法！你想，如果把电梯厅做舒服了，旁边再配个花园，那你原本8米的大宽厅，就会变成7米。
这一变不当紧，万一碰到一个啥都不懂的煞笔董事长主持会议，桌子一拍！怒问：“都是180㎡，隔壁那谁谁谁，8米的大宽厅，咱们咋才搞7米？哪个设计公司干的，换！”
事实上，过去这种董事长并不鲜见。
其实，不是董事长的观念只是我们意识形态的反应，不是董事长傻逼，是我们自己。
这种观念的盛行，让行业大部分房子成为垃圾，北龙湖最严重。
包括最牛逼的上和院，壹号院，金茂度，都在这个问题上出现致命缺陷，随着时代的前行，这个矛盾会让郑州最有钱的那900个人痛苦不已，拭目以待吧！
以融创壹号院为例，看它楼王户型。
上图：融创壹号院楼王
你能在上图找到回家和出门必经的电梯厅吗？楼八已用红色虚线框住了。
找到了吧？不仔细看你能看到不？
这其实是客户使用频率最高的区域！也是家里来客人时的脸面！但就这么小！
而且还是个暗室！
为什么这么小？因为它不属于套内面积！它不能为“得房率”做贡献！
这个319㎡的户型，里面至少有100多平米一周可能都不用一次，但每天出入都要使用的区域拥挤得像个狗窝！
四五个人坐电梯出来，等主人开门的时间里，脸对着脸，呼吸都是急促的。
319㎡建面，5㎡电梯厅，只能感叹设计师太懂客户的购房逻辑了，
这个户型，即使是拿出来25㎡做电梯厅，把红色改为步梯间，原绿色步梯间改成电梯前厅花园，看漂亮不？不舒服吗？
不行，那样一搞，得房率低了，入户门之内面积出了入户门，那还得了？
为了解决户外问题，所谓四代宅来了，露台！院子！但，一切还是在“入户门之内”！“入户门”这条红线不可逾越！
其实，壹号院楼王电梯厅虽然是暗室，但旁边的电梯厅有窗户，平时好呆能透点光，而永威上和琚的楼王那可是一点光都不会透……
上图：上和琚楼王
电梯出来，几平米空间，一个门，又几平米……不难受吗？这情况似乎比壹号院更糟糕。
户型单单客厅就近100平了，为何对自己的脸面如此吝啬？
因为脸在入户门之外，我们早就不要脸了。
结尾
楼八的话还好，时代在慢慢觉醒。
越来越的设计师开始注重公区了，看下图！蝶湖书院电梯厅大且全明，还有花园露台，花栖樾电梯厅也大也全明。
终于有人向过去的2笔宣战了！
未来，电梯厅前的空间会越来越大，越来越舒服，而壹号院楼王这种垃圾户型，被时代抛弃只是时间问题！
