人呐！哎！一辈子都不可能买到自己绝对喜欢的房子。如果追求完美，那么，位置、商业、学校、环境、地铁……任何一个楼盘，都难以实现一个人全部的偏爱。据说李嘉欣脚气就挺严重。即便外部因素你过关斩将，你也必须死在户型上，因为：人呐！哎！一辈子都不可能买到自己喜欢的户型。除非，它不懂户型。像我这种，做为郑州户型研究第一人，一辈子都要活在“买不到好户型”的痛苦之中。不好意思，吹了个牛B。【1】

一个好户型

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。最近看了一个户型，做得很好，趋近完美。上图：经典偏厅户型这是一个经典的2梯2的偏厅户型。户型发展到今天，偏厅已经成为大户型设计里的主流布局。所谓“偏厅”不是真的偏，而是相比传统的“正南厅”，客厅多了一面采光。这种设计完全巅峰了传统的客厅卧室布局理念，有缺点也有点，优点是多了一面采光，缺点是卧室私密性差了点。这个户型把它的优点发挥到最大：客厅甚至还能实现北侧采光，可谓极致；缺点也降低到最低，入口设置玄关，卧室的私密性得到保证。但趋于完美，也只是趋近。

你看，它电梯厅是暗厅，我最烦这

你再看，南向次卧是个暗卫，不舒服

你还看，四卫二暗，半数失守即便是它自吹的晾衣区，也只能是晾衣区了，24小时得不到一分太阳直射，我喜欢晒衣区，不喜欢烘干机，我喜欢穿太阳晒过的衣服，喜欢睡太阳晒过的被子。这个户型来自西安金茂璞逸曲江。近日，我在郑州也看到了一个户型。面积没金茂的大，结构自然也没它复杂，但是关键部位的设计上，进行了一次设计革命。除了南次卧暗卫问题，其他都有本质优化。这是一个208㎡产品。

上图：郑州208㎡户型这个户型，楼八简单说4点。第1，大量的合理赠送上上周，楼八发文章说了，近一年，郑州的户型赠送风气起来了，弥补不合理公摊损失，形式上，花池和飘窗被委以重任。面积赠送不算亮点，但却是必须项。楼八第一个说，就是因为，这是未来户型的入场券，以后户型没有赠送，你自己都不好意思宣传。第2，全明电梯厅上周，楼八还发文章说，未来，狭小黑暗电梯厅，将成为诸多豪宅致命的缺陷，宽敞明亮的公区才是未来户型发展的方向。这个户型的电梯厅相比传统狭小电梯厅扩大了一倍面积，同时，有窗户，为全明电梯厅。入住以后，你会发现这有多舒服。同时，这个位置也解决了公共卫生间的采光问题。这个设计占了我喜欢这个户型原因的77%。第3，户型一亮到底电梯厅亮，户型亮，餐厅还有大边窗。最让楼八震惊的，厨房竟然都有一个边侧大窗户，这是我第一次在这类户型中见到。🐮7，87，74磅礴。见户型图的图③位置。第4，天奕之后200㎡观景大宅因为这4点，我都想买了。因为第4点，我写了这篇文章，这点最难得。【2】

天生丽质难自弃

接下来又要得罪人了。我去过很多豪宅，房子很大，动辄180㎡起步，但是，打开窗户，那窗外的风景和狭小的楼间距，完全不能展示大房子该有的气势。不止北龙湖。前几天，我又去看了天奕实体样板间（已开放）。站在北向阳台，俯身望去，东风渠美景在尽收眼底，恍惚间，竟然有种手执江山之感，沁园春·天奕差点出来。或许，真的，大房子只有配上了无敌的景观视野，才能称之为豪宅。

大宅易得，观景大宅难求

今天楼八说的这个208㎡户型，眼前就是无敌的贾鲁河景观。一起看下位置实景照片。

上图：铁建投城发·花栖樾照片一摆，此时无声胜有声。一张照片，足以给你无穷的想象，阳台俯瞰贾鲁河之美好，夜晚散步花鸟鱼虫之乐趣……都可以有画面感。大户型+大景观=真正景观大宅这是惠济区铁建投城发的花栖樾项目。铁建投没有辜负这块地，定位非常高。项目起步面积段131㎡，主流面积段155㎡和188㎡，最大面积208㎡，就是上面我们讲的户型就是他208㎡的户型。上图：花栖樾泳池效果图同时，项目还配备了带有泳池的会所。单单看项目的贾鲁河一线河景、155-188主流面积段，带泳池的会所，即便是在连霍高速北的惠济区，也应该2万起步。我说的是毛坯价。但，当我听到它的价格，我有点懵了。看不懂了，低得我都怀疑是不是楼面价……【3】

中产阶级的大平层

看一下它的具体位置。

上图：花栖樾项目位置沿着花园路，一路向北。快到连霍高速的时候，左转，走4个路口，是2024红的不能再红的天悦江湾。过了连霍高速，再过了贾鲁河，到滨河路，掉头往回走是缦城和颂。再上面所述的滨河路，不掉头，向左拐，走3个路口就是今天的主角花栖樾。这就是3个项目的位置关系。花栖樾和缦城和颂直线距离500米，和天悦江湾直线距离1.2公里，三个盘形成一个“三角形”。天悦江湾经过越秀教科书般营销动作，售价长期高达17000-19000元/㎡，缦城和颂洋房的售价也卖到了2万/㎡左右。上图：项目效果图我们依据这2个盘，来看花栖樾。外部条件花栖樾除了一个“行政区是惠济”以及地理位置稍微靠北一些之外，在面积段、自然环境等方面的很有优势，和另外2个盘相比，并不弱。项目距离高速远，水北正位，风水上佳。内部条件地块的自身形状，经济指标，产品规划等方面，花栖樾也不弱，也有和天悦江湾一样的泳游池，而在面积段方面，似乎更大一点。内外部条件结合，花栖樾具备了一个优质大平层的条件，再看天悦江湾和缦城和颂的价格，花栖樾2万的毛坯价不是不能操作。铁建投很务实，性价比高得让人头皮发麻。有兴趣的小伙伴，可以文尾添加文播微信，一起聊聊。

上图：项目大门效果图

对于项目的定位逻辑，《楼八》思考了七天七夜，最后，我认为他们在定位时心中应该有这样一个声音：王侯将相宁有种乎？咱们让郑州300万中产阶级也拥有一套瞰景大宅吧！300万，有吧？结果就是，它为郑州的中产阶级打造了一个超级大平层。《楼八》十分期待这个项目！结尾

楼八的话

其实，铁建投定位没毛病。第一，它已经有松苑，高端豪宅的领头羊，如果还做顶豪大平层，可能会让公司有种“高处不胜寒”的感觉，还不如接点地气。第二，铁建投是郑州近二年房企新生，先给普通老百姓也弄点实惠的好产品，塑造好口碑，也是需要。第三，既然是企业，都有销售压力，销售额都是各级领导的要命KPI。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。