韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万元人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价开始大幅下跌，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超七成。这究竟是怎么回事？韩国楼市还有救吗？本文将从以下几个方面分析韩国楼市的现状和前景。
一、利率上升打破了“传贳”模式韩国楼市的大幅走热，与其独特的“传贳”租赁模式有很大关系。“传贳”是韩国独有的一种房屋租赁模式，租户一次性支付大笔押金——通常约为房产价值的70%，以支付两年的租金，房东在合同结束时返还押金。这种独特的模式，介于租房和购房之间，其目的是让房东和租房者都能降低持有房屋的成本，同时降低自己在账面上的房屋信贷负担，便利从金融机构获得更多房贷——这也刺激了更多房东加入“传贳”房大盘的行列。
通常，在房价上涨、“传贳”市场正常运转的情况下，返还“传贳”押金不会造成大问题，因为新租客并不难找，而且押金也会随着房价上涨而相应增加。但一旦房价大幅下跌，房东就不得不降低“传贳”价格，并挪用自有资金填补缺口。如此一来，原本掩盖在“传贳”繁华之后、悄然飙升的杠杆泡沫风险，便会如定时炸弹般轰然炸响。
而“传贳”断链的不可抗力，还导致大量“传贳骗局”涌现。公平地讲，发生在当前韩国、尤其首尔都市圈的所谓“传贳骗局”，绝大多数并非真的主观行骗，但问题在于租房者两年后“连房带钱血本无归”的客观事实是放在这里的，也必然导致租户越来越多远离“传贳”，客观加速和加剧了韩国楼市的崩盘。
那么，为什么房价会突然下跌呢？主要原因是利率的上升。自2021年8月以来，韩国央行开始加息，至今已经加息了三次，基准利率从0.5%上调至1.25%。而在2022年3月，美国联邦储备委员会也开始了本轮加息周期，至今已经加息了两次，联邦基金利率从0.25%上调至0.75%。这些都给韩国楼市带来了巨大的压力。
对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高，与其如此，租客当然不会再选择“传贳”房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。
二、政策调控和金融风险叠加除了利率上升之外，韩国楼市的下跌还受到了政策调控和金融风险的影响。韩国政府为了抑制房价过快上涨和防范金融风险，出台了一系列措施，包括限制房地产投资和对多个业主征收重税、提高首付比例和债务收入比等。这些措施虽然有助于稳定房价和遏制投机炒作，但也打击了市场信心和需求。
同时，韩国金融体系也面临着不少隐患。由于利率长期保持在低位，房地产影子金融（游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品）已达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。这些影子金融产品往往存在高杠杆、高风险、低透明度等问题，一旦出现违约或流动性危机，可能引发连锁反应和系统性风险。
此外，韩国家庭债务规模也达到了惊人的水平。根据国际金融协会（IIF）的数据，今年第一季度，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比为102.2%，较去年同期下降3.3个百分点，在34个主要经济体中仍处于最高水平，并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。而在这些债务中，有相当一部分是用于购买或出租房地产的。随着利率上升和房价下跌，这些债务将给韩国家庭带来沉重的负担。
面对当前的混乱局面，韩国楼市还有救吗？有些业内专家和投资者仍然持有乐观的态度，认为韩国楼市只是经历了一个短期的调整，未来仍有复苏的可能。他们的理由包括：
需求仍在。韩国全国约44%的家庭没有自己的住房，首尔这一比例更高达51%。这些家庭仍然有购房或租房的需求，只是在当前的高利率和低信心的环境下暂时观望。一旦市场情绪好转，他们可能会重新入场。
政策放松。韩国政府为了稳定楼市和金融，已经开始放松一些过于严厉的调控措施，比如降低首付比例和债务收入比等。这些措施有助于缓解购房者的资金压力和贷款难度，提振市场信心。
利率下降。韩国央行虽然已经加息了三次，但预计在2023年下半年结束加息周期，并逐步降低利率水平。这将有利于降低房贷成本和债务负担，刺激购房需求和投资意愿。
然而，也有一些业内专家和投资者持有悲观的态度，认为韩国楼市已经进入了长期的下行通道，未来难以恢复。他们的理由包括：
供过于求。韩国楼市因前几年的过度投机业已饱和，且随着人口老龄化和人口减少，即便首尔，市中心公寓空置率也在上升，首尔以外还有严重的人口外流问题，楼市长线前景就更难乐观。
金融风险。韩国金融体系中存在着大量的影子金融产品和高杠杆债务，一旦出现违约或流动性危机，可能引发连锁反应和系统性风险，导致楼市崩溃。而韩国央行为了防范金融风险，也不太可能大幅降息或放松监管。
经济衰退。韩国经济受到出口下滑、外贸赤字、通胀压力等多重挑战，今年第一季度GDP增速仅为1.4%，创下2010年以来最低水平。而随着美联储继续加息并维持高利率政策，韩国经济将面临更大的困境。经济低迷将削弱居民收入和消费能力，影响楼市需求。
