11月1日，兰州正式供暖，4天后，恰逢2023年第一场雪，城市气温骤然转冷。
与此同时，兰州房地产市场，也一并陷入了寒冬。
刚迈入11月，兰州各售楼部的到访量和成交量便飞速下滑，即便新政的余温还未彻底散去，却依旧起不到什么大的作用。
毕竟，兰州市场上存需的客户，总量是基本固定的。10月黄金周之时，兰州各个项目也火力全开，抓紧抢收，如此迅猛的势头下，也燃起了一小把热销红，而大部分客户，也在这段时间内，被提前收割了。
但节点过后，到访量便连续3周回落30％—50％，这也就导致11月的客户，不可避免的开始直线骤减。
最残酷的是，眼下的兰州市场，因为没有新的增量，就只剩下残量的博弈了。这种环境之下，各个开发商之间的厮杀，也就难免变得异常血腥。
兰州不少楼盘降价营销的广告和宣传，铺天盖地的席卷市场：彭家坪龙湖揽境均价5800、陈官营万科水晶城毛坯7000起、雁滩绿城海鸿喜悦府9599一口价……
最重要的是，很大一部分开发商给了分销更高的点位和更高的佣金。毕竟这几年，请几个销售在售楼部等着，客户就能自己上门的概率几乎为零。与此同时，购房者的选择也越来越多，开发商们日子难过，为了快速回笼资金，只能割肉给分销和渠道。
至于为什么当下的市场会出现这种情况，我们还是得客观的展开分析。
要知道，自2021年下半年，房企进入集中爆雷潮以来，已是第三季了，第一季是个爆、第二季是群爆、第三季则是无差别爆。
也就是说，这几年的房地产市场，是不可预测的。而很大程度上，房企的风险，其实就是与生俱来的……
一方面，过去房地产行业债权融资趋利偏好，很大一部分房企也敢于抬高杠杆。可如今，房企的的债务比重过大，结构也欠佳，让房企犯难的是，债务期限普遍较短，很少有超过5年的，所以一旦房子卖不出去，甚至大批量的积压，它们就会陷入债务危机。
其次，如今土地也已成为了房企的主要风险源之一。竞买机制下，不仅地价抬高，土地成本也过高，集中批次卖地买地资金压力也很大。而兰州一块一次性上千亩的土地，一拿就是几十亿，一旦遇到红线，就能瞬间要命。
还有一点是：过去房地产的集体性的规模偏好。链条长，牵涉面也广，不仅银行有、地方政府有、买房者有，企业也不得不有，再加上高负债，房企的特征也就逐渐变成了“大而脆”。
当然，除了房企与生俱来的风险外，眼下整体的市场大环境，也已陷入了窘境。处在国家出口受阻的形势下，中国经济也难免遭遇瓶颈。回归到兰州这个城市来看，前三季度，全市规模以上工业增加值也同比下降了1.9%。
实际上，工业乏力甚至是下降，更深一层的考量，就是经济发展的动力问题。兰州没有足够强劲的工业，也就就无法支撑高端服务业，再加上房地产行业的持续回落，这就形成了一个死循环。
也就是说，眼下城市的内循环，跑不起来。大家赚不到钱，经济压力也就越来越大，自然就会降低欲望及消费，这就会导致经济放缓、工业化放缓、城市化放缓。
而过去的城市化进程，是很快的，其本质，就是农民进城。他们涌入兰州务工，就会产生庞大的市场需求，大家都有了工作，自然也就需要一个居住的地方，城市正常运转，工业化的发展速度也很会快。
实际上，新房来源于城市化，而城市化，则来源于工业化。这一点从兰州过去发展的模式中，就能看出些许端倪。
尤其是二十一世纪来临后，兰州的工业产业布局开始更迭，也带动着整个城市的迅猛发展。即便是放在过去兰州工业建设达到了辉煌的顶峰时，工业也无疑是兰州重要的战略增长极，风头一时无两。兰州也经历了“一五”、“三线”、“改革开放”三次工业高潮。
正是因为有了这个良好的基础，兰州城市发展的势头也逐渐由城区向外蔓延，并向着九州、青白石、文创城、兰州新区、榆中生态城等区域不断延展扩张。
可现在，这个基础，已经不存在了……
眼下，兰州工业化的发展在不可避免变慢了。可没有一定的工业企业做基础，整个面临的就是人口持续流失，财政捉襟见肘，屡屡错失发展机遇。
更何况，整个兰州房地产市场的新房需求，本质上就是工业化的产物，处在这个背景下，整个房地产行业也难免不受到影响。
眼下，市场增量变少，甚至近乎为零了，那市场就能是残量搏杀，再加上房房企基因与生俱来的风险，这也就决定了兰州房企为了活命，只剩下了快速出清、然后变现还债这一条出路。可这条路，大多房企都走的异常艰难。
只要市场端一天不恢复正常，销售端的问题一天解决不了，那无论换做谁，都抗不住。
所以说，眼下的市场会陷入困局，表面上看是房地产的问题，但实际上，还是经济的问题。只有经济发展好了，房地产行业才会好。
至于未来，经济能否能好起来？好到什么程度？眼下还是个未知。
只不过，对于兰州来说，当下有一个很好的契机。
11月初，我国第22个自贸试验区——新疆自贸试验区挂牌成立，成为我国在西北沿边地区设立的首个自贸试验区。
未来，这里将吸引汇聚国内外资源要素，围绕促进投资便利化、增强金融服务功能，在经济发展和加强人才服务保障等方面起到良好的带动作用。
毋庸置疑，位处兰州的西北，无疑也将被这个利好消息所影响且带动起来。
再加上近些年来，兰州陆港依托“一带一路”和国家西部大开发形成大格局等重大机遇，也在不断提高经济发展质量和发展动力，向区域协调发展要经济纵深，并逐步成为陆港型国家物流的枢纽和国家向西向南开放的新高地。
迎风口、延链条、强集群……处在这个利好机会的节点之上，我们能做的，就是期待兰州能够抓住这次机会，为城市带来一个新的发展契机！
