自 2003 年《物业管理条例》颁布以来，经历了 2007 年、2016 年、2018 年三次修订。

从最初规范物业管理活动，到强调业主自治管理与物业服务转变，再到增加基层管理指导以及完善业主权益司法救济等内容，每一次修订都紧密贴合行业发展需求与社会实际情况。

然而，随着住宅小区规模不断扩大，业主权益意识逐渐增强，现行条例在公共收益管理和分配方面的规定较为笼统，在实际操作中引发诸多问题已难以满足现实需求，亟待进一步细化与完善。

在现实生活中，公共收益管理乱象丛生。住宅小区公共收益规模大，有的小区年收益几百万元甚至过千万元，一个中等城市住宅小区少的也有几百上千个，全市总计公共收益是一个庞大得令人吃惊的数字。

然则，这中间收集不规范、管理不透明、使用没规矩的现象，比比皆是，产生的侵权问题、腐败问题、社会稳定问题，时有曝光。据不完全统计，在过去一年的物业纠纷投诉中，约 30% 涉及公共收益管理问题，包括收益未公示、挪用侵占、分配不合理等。这些问题严重损害了业主权益，激化了业主与物业公司之间的矛盾。

业主作为小区的实际主人，对公共收益管理有着强烈的诉求。他们希望能够清晰了解公共收益的来源、金额、使用情况，确保每一笔钱都用在小区建设与维护上。许多业主表示，希望公共收益能更多用于改善小区环境、更新老旧设施等，提升居住品质。同时，业主也呼吁建立有效的监督机制，防止公共收益被非法侵占或滥用。

从维护社会和谐稳定角度看，当前物业纠纷频发，公共收益问题是重要导火索之一。若不及时解决，将影响社区和谐，增加社会治理成本。

从保障业主权益方面而言，业主缴纳物业费，小区公共资源产生的收益理应用于提升小区服务与品质，保障业主的居住权益。

从行业健康发展考虑，规范公共收益管理，能够增强业主对物业公司的信任，促进物业管理行业良性发展。

基于以上情况，建议在《物业管理条例》修订中，明确公共收益管理主体，进一步细化和完善公共收益的管理和使用。

一是细化公共收益的范围和归属。建议在条例中进一步明确公共收益的具体范围，如广告收入、场地租赁收入、停车费收入等，并明确其归属为全体业主所有。同时，应规定物业服务企业不得将公共收益用于自身运营开支。

二是建立公共收益公示制度。建议条例明确规定物业服务企业应当每季度向业主公示公共收益的收支情况，公示内容应包括收入来源、支出用途、结余金额等，并接受业主监督。最好明确规定，每年必须将公共收益收集和使用情况纸质或电子版送达给业主。

三是完善公共收益分配机制。建议条例规定公共收益的分配比例和使用方向。尤其要对“扣除合理成本”要有明确的定性和定量规定，压缩物业公司“作假”空间。同时，应明确公共收益的使用程序，确保业主大会或业主委员会的决定权。

四是强化监督和处罚机制。建议条例增设对物业服务企业的监督和处罚条款。对于侵占公共收益或未按规定公示收支情况的企业、业委会成员，应给予警告、罚款等从严处罚，情节严重的可追究民事和刑事责任。

五是引入第三方审计机制。建议条例规定，业委会、物业服务企业应定期聘请第三方审计机构对公共收益的收支情况进行审计，并将审计结果向业主公示，确保公共收益管理的透明性和公正性。

六是建立业主维权支持机制。建议条例增设业主维权的支持条款，如降低业主维权的举证门槛、设立专门的投诉处理机构等，为业主维权提供便利。

住宅小区公共收益的管理和分配问题，关系到广大业主的切身利益和社区的和谐稳定。现行《物业管理条例》的相关规定已难以适应现实需求，希望相关部门在修订《物业管理条例》时，能够充分考虑现实问题和业主呼声，推动公共收益管理的规范化、透明化和科学化，为构建和谐社区提供有力的法律保障。