“妈妈再也不用担心我们房价暴涨了.....”

近期，针对房地产松绑的政策连绵不断，扬扬洒洒，还创新不断。

5月27日，上海楼市全方位放松调控，社保5年变3年、扩大了非沪籍单身人士购房范围、取消离婚买房限制、降低首套房首付比例至20%、降低房贷利率等；

5月28日，广州宣布首套房最低首付降至15%，房贷利率3.4%；二套房最低首付降至25%，房贷利率3.8%；

5月29日起，深圳首套房最低首付降至20%，房贷利率降至3.5%；二套房首付降至30%，房贷利率降至3.9%；

北上广深四大一线城市中，放松地产调控重点政策“三缺一”，就问你北京这次跟不跟？

“光让购房者上杠杆，这不行”

据不完全统计，北京近一年内已出台至少七项政策来以价换量，策动楼市恢复。市场已有多位专家表示：北京政策已经在路上，不急就再等等。

随着央行房贷政策“三连发”以及北京“4·30”新政的效应，被称为市场先行指标二手房，已率先出现活跃变化，带看量、成交量均现回升。挂牌量在刚过去的一个月内也有明显下降。

截至5月29日，媒体数据显示，北京二手住宅网签量已达11747套，月度网签数据站上1.2万套几成定局，这也是北京二手房成交的核心荣枯线。

因此，面对相对平衡的北京市场表现，后期“下猛药”的概率，我们预计不会很大。

早在5月17日（简称“5.17”政策），房地产市场迎来多项重磅调整，包括政府回购库存房、降低购房首付比例和贷款利率等，短期内引发了市场震动，地产股短期内实现小幅上扬，表达了市场情绪，随后又显现了回撤走势。

作为这一波被外媒华尔街日报称之为“最大胆的房地产救市措施”，降低首付比例是其中重要一环。虽然房价整体在下调，但首付越少意味着杠杆越高，负担越大。上车容易，下车难，网上一张图，也说明一部分人群的心理。

因此，有市场观点认为，持续降低房贷利率（尤其是存量房贷利率），似乎更能一步到位。因为降低房贷利率，等于总购房成本降低，购房者的负担在变小。

同样不容忽视的是，15%首付比例已经是银行风险的底线。早年笔者曾在银行工作，银行抵押物绝大多数是不动产，且不动产一直被定义为优质抵押物。因此，银行所“拥有”的房子远超你我想象。随着市场下行，银行手中房子想要变现已经变得困难。

据中指院的数据，2021-2023年，法拍房数量分别为44.7万套、60.6万套和79.6万套。法拍房数量激增，表明银行风险也有较大恶化风险，因此下调至15%的首付比例，我们认为应该是类似条款的“底”了。

同时，风物长宜放眼量。长周期来看，我们认为唯有提高居民收入、降低税负、保证建筑质量、取消公摊面积、保证按时现房交付等真正安民心、稳人心的政策红利落实，稳住消费者的信心，才能是给楼市下滑真正踩下了刹车。而持续鼓励加杠杆，可以预见的是，效用有限。

经济学人智库中国经济高级分析师徐天辰也表示，目前来看，松绑措施可能还不够。在当前经济情况下，降低首付比例和抵押贷款利率对销售影响有限，且有一个因素不能忽视 就是：政策具有滞后性。同时，由国有企业实施库存回购计划（意在稳定人心，政府托底），但实际执行中，需要政府有足够的财政支持，这是要面临的一个重要问题。

政策只是开个“方子”试试看

近期的“5.17”政策中，提出3000亿元保障性住房再贷款，用作化解房地产高库存的对策之一。政策初衷是指定的21家银行向地方政府选定地方国有企业发放贷款，以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

但央行有央行的主意，银行有银行的生意。发放再贷款的前提是：银行要自主决策、风险自担，即干这个事，银行要自己先打个算盘，看合不合适。银行想放，也要看地方国企想不想要，3000亿的再贷款发给银行的利息是1.75%，2023年租金收益率也不过1.95%。收购企业卖不出去的房子，还是做保障性住房，也得看买家能不能算得过自己那笔账，不可强制推行。

粤开证券数据显示，2023年2月，央行曾创设租赁住房贷款支持计划，在全国8个城市开展试点，但截至2024年3月，1000亿元的贷款额度仅使用了20亿元——前方道路有人趟过，形势似乎不容太乐观。

有媒体指出：政府指定相关主体似乎对使用这些贷款不感兴趣，“原因与消费者不想在小城市买房的原因相同”。

本质上，房地产市场复苏，政策的祭出是老中医开方子，能不能恢复主要还得靠自己体质好不好，还要取决于根本面，即行业资金的整体改善以及和市场信心全面恢复后的良性循环。指望短期内，有灵丹妙药并不现实，现有政策能对当前下坠的市场有点托举效应就算很好了。

只能说，房地产政策的工具箱与楼市的V，一眼望过去，暂时都未见底。但还有一个聊以阿Q式的自我慰藉是：妈妈再也不用担心我们房价暴涨了。