两会，即全国人民代表大会和中国人民政治协商会议，是中国每年的关键政治盛会。代表们将民意和建议带入会议，为我们揭示未来经济、教育等发展走向。其中，住房问题也会受到关注，随着两会的闭幕，未来5年房市有望迎来4项重大变化：

1、取消公摊面积和商品房预售

公摊面积一直以来是广大购房者诟病的一个焦点，像100平米的房子实际可居住面积可能仅有70平米，其余30平米被计算为公摊。随着近年来住宅建筑的增多和增高，公摊面积也不断扩大，进一步减少了实际可用空间。公摊面积这一概念起源于香港，但已在2013年被彻底废止。尽管早在2011年就有提议取消“公摊面积”和“预售制度”，但多年后仍未取消。专家认为，由于公摊涉及范围广泛、影响复杂，需要选择合适时机进行改革。在当前楼市下行趋势中，现在可能是取消公摊的合适时机，以激发购房者购买欲望。

而预售问题同样也是如此，早期开发商融资困难，于是引进了预售的方式来解决问题，但随着时间的流逝，商品房预售也衍生出了越来越多的问题，比如签合同时开发商虚假承诺，交房时却货不对板，更为严重的问题在于许多开发商都在过去高负债模式下出现了资金链问题，一旦开发商破产倒闭，房子很有可能烂尾，购房者落得“房财两空”，如今房子已经过剩，预售模式也到了退出的时候了。

2、物业服务问题、开发商霸王合同问题得到整改

一直以来，物业与业主之间也出现了许多不可调和的矛盾，由于缺乏相应的规范标准，导致很多物业开始钻空子，比如将小区的公共区域建设停车场给外来车辆使用、在小区门口和电梯里面增设广告位来赚钱、收钱不办事等一系列问题，并且收取物业费之后也没有进行公示，业主不知道自己的钱花在什么地方了，这些问题都属于比较常见的问题，未来都会得到整改，同时民法典也规定了业主有权自行更换物业。

其次是开发商的霸王条款问题。以前房价大涨的时候，开发商通常都是有恃无恐，与购房者签订霸王条款，而购房者往往由于一房难求，只能忍气吞声被迫接受，十分的不公平。但如今楼市的大环境已经变了，买房的人越来越少，开发商为了尽快还债只能拼命增加销量，通过各种优惠措施刺激买房，换句话说未来市场将由买方市场说了算，霸王条款几乎不复存在。

3、房贷利率有望进一步降低，但大多数城市房价或将继续下行

自2023年以来，许多城市都降低了房贷利率，从最高的5.8%降低至3.8%，为购房者节省了一大笔开支，早期该项措施取得了一定程度的效果，这些城市楼市也出现了短暂的小阳春，但随着时间的流逝，低房贷利率带来的效果却在逐渐减弱，原因在于市场已经适应了三点几的房贷利率，需要更进一步的刺激措施，相较于其他政策来说，降低房贷算是直接减少购房成本了，取得的效果也比较显著，因此2024年房贷利率LPR还有进一步下跌的可能。

但另一方面，虽然未来会有更大的刺激买房措施，但大部分城市房价可能还会回落一段时间，原因在于整体房价还是处于偏高的水平，房价泡沫依旧存在，这点从二手房市场就能够很好反映出来，一边是成交量在持续减少，另一方面是挂牌量的持续增加，意味着供应还在进一步增加，换言之房价还会回落。因此未来可能只有少部分热门城市房价会上涨，大多数继续保持下跌的趋势。

4、棚改拆迁重启、房产税落地

我们知道，过去几年楼市老旧小区主要由“旧改”措施进行改造，但随着楼市行情的下行和许多城市预售板房安全隐患的显现，城中村改造困难加剧，导致需要对存在安全问题的住房进行拆迁。2024年年初，中央已经出台拆迁政策，多个重点城市如深圳、上海、成都、武汉、广州、南京等开始制定具体规划和措施，主要针对质量堪忧的预制板房和老旧危房集中的城中村，旨在解决资金流动缓慢问题，提升居民生活环境及市容市貌。

而房产税一直以来都是百姓关注的重点问题，事实上早在2021年的重要会议上就明确了未来会部分城市进行试点，然后全面推广，以此来消除楼市泡沫，打击炒房捂盘行为。但为何2022年没有落地呢，对此财政部的解释是楼市的大环境不具备房产税施行条件，也就是说当时的楼市过去冷清，随着未来几年房地产逐渐走向平稳，房产税来临的时期也会越来越近。