前不久，一则“专家称房价越涨人们购买意愿越强”的消息登上了热搜。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池采访时表示：“由于家庭60%以上的资产都是住房，房价上涨才能实现增值保值，现在房价下跌是影响购买意愿很大的因素，因为市场是‘追涨杀跌’，只有房价越涨，大家的购买意愿才越强，因为房价上涨，我不光一辈子的钱，两三辈子的钱就搁这里面去了，因此对于楼市，应该让房价有上涨的空间”。

对于赵教授的观点，一部分网友表示了支持，认为这就和经济越好人们越敢花钱消费投资创业是一个道理，房价上涨人们更愿意买房消费，经济形势也就越好，当房价持续上涨时，潜在的购房者可能会担心未来房价更高，难以承受，因此会加快购房步伐，希望尽早入市。但更多的网友提出了反对观点，房价上涨过快会导致楼市泡沫加剧，百姓没有经济条件消费反而会影响经济发展。

那么上述观点是否成立呢？事实上，如果抛开造成的负面影响的话，的确房价越涨人们购买意愿越强。随着过去二十年来的房价持续上涨，市场中已经形成了“买涨不买跌”的购买心态，说到底，住房本质上也是一种商品，站在投资者的角度来说，的确房价越涨买的人越多，叠加货币贬值的大环境下，更倾向于将资金投入到实物资产中，如房地产，以此来抵御通货膨胀的影响。

问题在于，任何观点都要基于现状才能看是否成立。不得不承认的是，过去我国经济能够飞速增长，房地产市场功不可没，起到了很大的助力，有专家进行过计算，在我国房地产市场高速增长的时期，每向房地产领域投入1元人民币，就能带动GDP增长8.2元。但与此同时，由于房地产市场不健康、不稳定地过度发展，也造成了很多负面影响。

首先是消费能力降低的问题。为了衡量购房难度，经济学者提出了“房价收入比”的概念，一般来说房价收入比在“3.0-6.0”为合理区间。根据诸葛找房数据研究中心发布的《2023年重点100城房价收入比调查研究报告》，2023年监测的100个重点城市房价收入比为11.5，其中一线城市高达28.5，二线城市为12.3，三四线城市为8.5，均超过了合理区间，而这个数据还是近五年来的最低值，百姓的钱都拿去买房了，消费能力自然也就降低了。

其次，也阻碍了经济发展。公开数据显示，当前我国居民消费水平较低，甚至不如印度。除了消费水平低以外，过高的房价对于实体经济也造成了冲击，意味着企业和个体商户都要面临高昂的租赁、购房成本，特别是对于一些街边商户来说，在房价上涨时期，租金往往也会水涨船高，由此导致现金流中断，不少商户并不是因为生意不好关门倒闭，而是缴纳高额房租后没有充足的现金维持资金运转。

更为重要的是，虽然当前楼市是“买涨不买跌”，但是房价还能够像过去那样大涨吗？答案显然是否定的。过去房价之所以大涨，除了炒房客投资者的推动以外，早期巨大的购房需求也是主要因素。相关数据显示，98年“房改”以前，我国城镇化率仅为36%，城镇居民住房持有率不足50%，人均居住面积仅为4㎡，随着城镇化的不断推进，人们购房需求与日俱增，因此产生了极大的购房缺口，推动了早期房价上涨。

因此目前来看，未来房价不仅不会上涨，反而更有可能维持稳中下跌的状态。正如上文提到的，住房本质上是一种商品，因此其价格会受到供需关系的影响而变化。央行公布的数据显示，我国城镇家庭的住房拥有率已经超过了96%，换言之购房刚需群体数量占比已经不足4%了，而随着城市一系列保障性住房不断推进，如廉租房、公租房、共有产权房等等，未来这部分需求也会得到解决。

另一方面，随着房子的金融属性不断降低，越来越多的炒房客、炒房团正在纷纷抛售多余的房产，近几年许多典型城市的二手房挂牌量在持续增加，比如武汉、成都、重庆等城市，挂牌量已经超过20万套，为了尽快脱手不停降价出售。这也解释了为何近几年房价下跌，但二手房价格下跌趋势更为明显，统计局公布的1月房价数据显示，重点城市二手房价格同比下跌比例为100%，相当于所有城市二手房价格都在下跌。

因此，未来需要担心的并不是如赵教授说的需要房价上涨提高购买力，而是避免房价下跌过快影响正常经济发展。最近一段时间，网上一直流传“房价下跌时间表”：未来5年，一线城市房价会回到2万元，二线城市8000，三四线城市2000元。最初是谁提出的已经不得而知，但也反映出了当前越来越多的购房群体已经对于楼市现状有了清晰的认识。

那么上述的“房价下跌时间表”可能实现吗？恐怕很难。结合当前房价数据来看，意味着房价平均每年要下跌15%以上。 我们知道，自2021年起，许多城市纷纷发布了楼市调控措施，比如“限跌令”要求开发商降价幅度不能超过一定比例，否则会被约谈或者处罚，目前已经有20多个城市出台了“限跌令”进行调控，避免开发商恶意竞争扰乱市场秩序，并多次重要会议上提到了“维持房地产市场的平稳发展”。

融创董事会主席孙宏斌认为，房价调控措施的显著影响，并预见到未来房地产市场中购房需求和房价走势将会经历一个反转。尽管如此，他坚信房价不会发生下跌，指出如果房价降幅超过30%，那么众多房企将面临灭顶之灾。同样，地产界的重量级人物潘石屹也发表了自己的看法，他认为对国内多数房地产开发商来说，房价下降的临界点是20%，一旦房价下滑超出这一阈值，将导致许多房地产公司破产消失。

那么这是否意味着房价只能涨不能跌呢？显然不是，楼市调控的目的在于防止房价“暴跌”，一旦房价暴跌那么产生的一系列影响同样十分严重，银行坏账持续增加、与房地产相关的上下游企业纷纷破产倒闭、甚至有爆发经济危机的风险。因此只能通过调控的方式来逐渐消除房价泡沫，让房地产市场能够软着陆，随着楼市泡沫不断消除，房价也会慢慢回归到亲民水平。