最近上海二手房到底冷还是热

神通天下 2022-09-07 07:30:53

8月二手数据出来了,1.95w套

这是一个不高不低的数字,好坏都可以解读

但看到这个数字的同时,我又接收到3个讯息

1 二手市场体感变冷、2 挂牌量连跌3个月、3 挂牌价连涨3个月

当我把这些线索放在一起的时候,我真的头大,这都 什 么

这里面有什么“隐情”我们还没发现

我再次看向1.95w这个数字,这个数字应该怎么看

比上月低、比去年8月要高么

如果只是这样的话,那给完大家这张表格之后就可以全剧终了

但其实这个数字如果你加上一手成交就会觉得有些道理

8月一手房成交10895套,新房/二手,约53%

这个数字倒推过去一年,基本都在50%上下

但是如果你放到其他正常年份,它的占比是约32%

这个占比是高是低有什么分别

买新房,需要资格和积分,也意味着手拉手成交的需要

而越来越高的新房成交占比,就很有可能导致二手成交量看着还行,但其实有量并不意味着一定有成交

这也是为什么都是2w套上下,但是现在的市场远没有以前火热

数据和体感上是割裂的,而这也正是我想说的

1.95w套这个数字,要比看上去的冷

01

而二手挂牌量,其实已经连跌3个月

一般来说链家的挂牌数据会是我们一个重要参照系

链家平均每月新增房源在2w+套左右

但其实链家房源并不是全市房源

我们在过往数据稿件中跟各位分享过这个数字,70%

这并不是链家挂牌房源/全市挂牌房源

而是链家挂牌房源/全市每年成交房源的占比

也就是说,全市每年成交房源里大约有70%是在链家挂牌的

所以全市所有挂牌数据,至少是2w套?70%,起步

上海链家过去3年平均每月新增房源2w套左右,而链家挂牌房源占比全市挂牌房源在50-70%

这么算来全市每月平均新增2.8w-4w套之间

而这个8月打破了阈值下限

?全国房价行情网

而且已经连续3个月走低

8月甚至成为近一年除4-5月之外的,最低值

这似乎也某种程度呼应了8月二手市场的体感

具体来看,挂牌量降幅超过20%的区都给各位标黄了

我跟不少中介小哥聊过,市场背后的心态是:挂了也卖不掉

但这句听下来有点鸡生蛋蛋生鸡的味道...他不挂他怎么知道卖不掉

链家小哥跟我举例:同小区别人挂560w,你挂什么价,低了不甘心,高了又卖不掉,别人看到卖不掉,自然就想再等等

...

不过在我看来,这个场景可能没错,但真实画面可能比这个还要更宽广一些

就是当改善占据市场成交人群相当份额之后,这时候每位购房者都兼具买卖两重角色

同小区别人挂560w,你挂565w,卖不掉

这时候别人也犹豫要不要买,犹豫或者拒绝的时候,他是挂牌还是再等等

具体到每个人很难说,但整个市场普遍心态这个时候先卖后买的情绪,要大过先买后卖

所以这种低挂牌意愿,更多可能是改善需求里的连锁反应

02

但是有一个价格段不这样

挂牌数据里面最让人感兴趣的一点莫过于豪宅挂牌量

过去两年我有一个习惯,就是没事囤数据

我前后存了4次链家外网展示挂牌房源数据

和9月6日比较对称的一次是2021年8月13日那天的外网挂牌数据

于是我对比了去年/今年这两份同样样本数量下的挂牌房源

过去的一年,链家外网展示房源的变动还是不小的

均价8w+、10w+房源占比都在上升

相比之下,均价3w以下、5w以下的房源占比在下降

也就是说高总价房源占比在提升

更确切说,现在挂牌市场里,虽然总量下滑,但是高总价房源在上升

这一点在乔不丝为各位整理的豪宅数据里也可以看到

上海豪宅挂牌率在8月达到惊人程度,最高竟然是5%

而普通小区比如上海康城的挂牌率都只在1%

这一点还是蛮出乎意料的

不过也正是这一点,我们也看到了近三个月来没看过的挂牌均价数据

03

挂牌均价连涨3个月

解封第一个月的时候,我还在跟大家感叹各区挂牌均价大部分在跌

同比更是全线跌

?全国房价行情

但是3个月后当我再打开这份数据

全线跌变成了,逆势上扬

?全国房价行情

所有区挂牌房源涨幅平均下来,8月比7月涨了1.8%

今年8月比去年8月涨了2.5%,过去一年降掉的挂牌价正在涨回来

而且这个数字已经连涨3个月了

?全国房价行情

我们看下涨价都是什么小区

我找了几个区挂牌均价TOP级项目,看看他们挂牌成色

红色是涨价、绿色是降价

?全国房价行情

徐汇、闵行、青浦,都是红色涨价居多,占比大概在70-80%

而全市涨价房源数据,平均每月,大约在30-40%

差别就在这里了,高价房源涨价比例远超平均水平

其他区,你像虹口、浦东、普陀都是如此

?全国房价行情

这也解决了我的第二个疑惑

就是为什么挂牌量下跌的时候,挂牌价反而能上扬

原来是挂牌房源里领涨数据的,主要是高总价房源

04

所以我们要观望么

挂牌量下降、挂牌价上浮,面对这样的市场行情,我相信有不少购房者其实观望状态

这一点在我司二手事业部小肖近期接待的客户中表现得很明显

小肖说“现在氛围,有点像去年8月的时候”

去年这时候大家遇到了什么,核验价,核验价让后期成交腰斩

但是核验价政策,除了政策本身威力之外,还有一个很重要的市场情绪

害怕,买跌

而现在观望情绪的背后也是在对买跌可能性的一种抗拒

买过的人,担心跌

还没买的时候,就在担心买了之后会不会跌,要不要等等再买

那我问一个良心问题,二手市场浮浮沉沉这么多年,价格到底涨了还是跌了

从最近三个月的挂牌价开始

整理自?全国房价行情网

这只是挂牌价,我们看下去年1-7月成交均价

跌到3月,又开始回升了

后面遇到了核验价,我们看下核验价之后全市挂牌均价波动

中间曲折反复,但均价趋势是上浮的

今年8月全市新增房源挂牌均价是68170元/平

相比去年8月,均价上浮3167元/平

同一套90平房子,涨了28.5万

这件事我有体会,去年8月我以546万总价成交一套78平两室,今年8月同户型成交价561万

往往当我们看到房东挂牌价超出预期的时候,心里只有两句话,谁给你的信心,还挂这么高

还有一句就是:那我再等等,后面可能有其他情况,今年这个行情还涨,不可能吧

但我要说的是,是刚需,最好不要盲目等

05

那这个时候的我们应该做点什么

大环境是肯定绕不过的因素,这时候谨慎是应该的

同时,核验价也在放松,这也给人“后面会不会继续放松”这样的观望理由

此外,7月成交数据走高,跟4-5月成交压抑有关,另外8月,是奇热的8月,动不动40°高温,就算再想买房也会再等等吧

但这些都不是我们在买房道路上躺平的理由

这句话主要是对刚需小伙伴说的

如果你是首套买来自住、买来结婚、或者买来给小孩上学

就不要太犹豫了,用我司二手事业部肖肖的口头禅说,早买一定比晚买好

还有就是,我个人的一些建议

买房真的耗费情绪,不管是工作情绪还是家人情绪,事情一天不结束,它就像悬在头上的一件事,很费神

不要让买房这件事耗费你太多生活和工作精力

最后希望大家不要停下看盘哦,正好天也凉了

还有最近虽然新盘变少了,但是一二手可以一起看,给自己planB

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