文/谢逸枫

10月18日，一组统计部门数据显示，2024年前9月新建商品房销售面积7.0284亿平方米，同比下降17.1%，前8月同比下降18%、前7月下降18.6%，前6月下降19.00%），比上月跌幅收窄0.9%，已经连续下降33个月，预计四季度销售面积跌幅继续收窄。

前9月新建商品房销售额6.8880万亿元，下降22.7%，前8月同比下降23.6%，前7月下降24.3%、前6月下降25.00%、前5月下降27.9%、前4月下降28.3%、前3月下降27.6%，比上月跌幅收窄0.9%，预计四季度销售额跌幅继续收窄。

2024年前9月全国商品房价（平均价）9800元/平方米，前8月9854元/平方米、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5个月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，全国房价保持绝对值首次出现下降趋势。

前9月全国商品房价9800元/平，同比下降6.8%，跌幅比上月收窄0.1%，环比下跌0.05%。前8月9854元/平，同比下降6.9%，环比上涨0.05%、前7月同比下降7.0%，环比上涨0.12%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%、前3月下降7.6%。

笔者认为，前9月（前三季度全国）投资额、新开工、销售面积、销售额、房价、购置土地面积、土地购置金额、房企到位资金8项指标跌幅收窄，施工面积、竣工面积2项指标跌幅扩大、库存下降、地价和国房景气2项指标回升，说明市场边际改善效应，开始探底转向筑底的深度调整期。

这就是517房地产新政4个月后，市场最大的变化。目前市场预期与入市信心修复缓慢，新政后的市场反应平淡无奇，没有出现明显的根本性变化，量价没有扭转下降的局面。因此，9.24、9.29、10.12、10.17房地产新政效果还需要观察。

其中房价（平均价）收窄，是因为限价、限签政策的取消，市场供应、成交结构性的短期现象。从十三项房地产市场核心数据来看，房地产市场依然处于比较明显的持续探底转向筑底的深度调整过程中，未来房地产政策需要更加宽松。

统计部门表示，这两年持续在调整，所以为了稳定房地产市场，国际以及各地近两年推出了一系列稳定房地产市场、促进房地产市场健康发展的政策措施，包括“5·17”房地产新政，以及9月份以来，相关部门在国家会议以后推出的一系列的促进房地产止跌回稳的政策措施。

多个部门全面释放了房地产政策的含义、举措、效果，这些政策措施在推动房地产市场企稳方面正在发挥积极的作用，增强了房地产市场的信心。从统计数据来看，前三季度，房地产政策对推动房地产止跌回稳发挥了积极的作用。

从房地产开发投资来看，1-9月同比下降10.1%，降幅比1-8月份略有收窄，这是一个积极的信号。销售面积连续4个月收窄，销售金额连续5个月收窄。支持房地产企业增强流动性，房企到位资金1-9月降幅连续6个月降幅收窄。

笔者认为，短期内，房地产政策效应正在逐步释放、显效，而且正在推动房地产向止跌回稳的方向迈进。目前一线城市和二线核心城市市场呈现成交量止跌，量价未回稳态势明显，房价上涨预期和居民入市信心及房企债务、交房有所恢复。

预计10月全国房地产市场、一线和核心二线城市房地产市场的销售数据将出现明显增长，加快成交量、房价筑底。四季度房地产“一揽子”配套政策将加速落地，一线城市和二线核心城市房地产市场量价率先筑底，带动全国房地产市场指标改善，降幅继续收窄。

9月70城新房的房价指数透露出两大信号，一是房价基本上已经调整到位，正在筑底的路上走势，少些城市房价由探底转向筑底过程，正在通往底部的路上，这是源于10月销售成交量、访客量、咨询量相关指标有较好的反弹预期，这个底部形成需要时间。

二是10月将迎来较多城市‘止跌，但是回稳’，需要时间。至少从目前市场来看，这个判断的基础是存在不确定性，回稳基础不扎实、不牢固，都是建立在政策效应的持续性和政策全面落地的前提上，引导房地产市场预期进一步转好。

10.17讲话，9.26会议要促进房地产市场止跌回稳，释放稳定房地产市场的积极信号。有关部门出台了财税、金融等一系列政策措施，地方因城施策，取消、调减了限制性措施，支持居民刚性和改善性住房需求。可以说有效提振了市场信心。

相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。

从市场反映看，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量有不同程度的增长，房地产主要指标明显好转。特别一线城市，10月份以来全线回稳。10月份数据，会是一个积极乐观的结果。在系列政策作用下，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底。

第一是投资额，跌幅年内首次收窄。前9月全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%，跌幅首次收窄0.1%。前8月同比下降10.2%，目7月下降10.2%，前6月下降10.1%、前5月下降10.1%，累计连续下降30个月（2年6个月）。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%。

分物业类型来空，其中前9月住宅投资5.9701万亿元，同比下降10.5%，跌幅与上月持平。前8月同比下降10.5%、前7月下降10.6%、前6月下降10.4。办公楼3178万平方米，同比下降6.5%，跌幅扩大0.1%。商业营业用房5389万平方米，同比下降13.4%，跌幅扩大0.2%。

前9月房地产开发投资额跌幅是今年以来首次跌幅收窄，意味着三大工程正在逐步推进，新开工面积和房企购置土地面积及购置费用跌幅的收窄的效果，一定彻底上反应出对市场信心的增强。毫无疑问，开发投资额的跌幅首次跌幅收窄，说投资额正在由探底转向筑底的止跌趋势。

前9月开发投资跌幅收窄，但总体跌幅超过2022年、2023年，处于历史跌幅高位，总体尚未修复，房企投资意愿整体低迷。受供应端、销售端、债务端、资金端、交房端、库存端影响，投资处于筑底调整状态，政策差导市场效果不明显。未来需要三大工程、融资协调机制、住房保障再贷款加大落实力度。

目前支持地方政府收购闲置土地和存量住房，白名单项目4万亿规模，以货币化安置为主的旧改，这些政策从长远看都是有利于房地产企业资金回流，市场预期逐渐改善，销售止跌回稳可期，如果要传递到房企投资开发、拿地上，需要一段时间。新的政策聚焦盘活存量，即使企业投资意愿回升，投资策略将更加谨慎。

从房企维度看，中指数据显示，2024年前9月100强房企拿地总额5324亿元，同比下降38.1%，相较前8月降幅收窄1.9%。地方国资、国央企、城投低位补充优质土地资源，优中选优是主流。房企拿地战线收缩下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，底价出让是多数城市土拍常态。

克尔瑞数据显示，截止9月25日，全国300城经营性土地成交5806万平方米，同比持平。其中一线和核心二线典型城市中，上海、北京、南京、广州、杭州等5城成交金额突破50亿元。受上海曹家渡等高价地带动，9月平均楼板价上升至2918元/平，环比上升8%。

从住宅用地成交规模看，中指数据显示，今年前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率同比下降0.7%。推地、拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。前三季度300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，同比降幅略有收窄。

麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年9月全国住宅用地供应、成交建设用地面积环比分别上升19.8%、48.5%。9月全国住宅用地平均成交溢价率为3.18%，较上月回落0.93%。2024年9月全国住宅用地出让金环比上涨66.19%，同比下降8.49%。

2024年9月全国住宅用地供应建设用地面积为3658.35万㎡，环比上升19.8%，同比下降16.2%。成交建设用地面积为2980.48万㎡，环比上升48.5%、同比上升12.5%。1-9月供应、成交建设用地面积分别为21959.46万㎡、15910.77万㎡，分别较去年同期下降27.3%、21.7%。

从土地出让收入规模看，麟评居住大数据研究院监测数据显示，9月单月全国土地收金回升，累计收入不及去年同期。2024年9月全国住宅用地出让金为2183.84亿元，环比上涨66.19%，同比下降8.49%。1月-9月土地出让金为11955.22亿元，较去年同期下降34.32%。

单月数据看，整体低位徘徊，开发企业投资意愿持续低迷。9月全国房地产开发投资9396亿元，同比减少9.4%，跌幅较收窄0.8%。自2022年3月开始下降，单月连续下降32个月，企业投资信心亟待改善，关键在销售市场。预计三大工程继续发力，第四季度跌幅收窄。

单月投资降幅收窄，总体投资依然低迷，跌幅处于相对较高水平，行业基本面未扭转，各方主体信心不足，投资下行压力大。一方面是债务、交房、信用的问题没有解决，影响基本面。另一方面是市场超跌，居民收入下降与市场入市信心没有复苏。

低销售、高库存压力下企业投资拿地意愿不断下降。按照物业类别投资上看，商业营业用房同比跌幅最大，其次是商品住宅跌幅。商品住宅投资跌幅收窄。办公楼跌幅扩大。其中住宅投资占总投资比重超过75%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。

按照地区区域来看，其中东北地区跌幅最大，下跌20.1%，跌幅收窄0.7%。西部地区跌幅11.2%，跌幅收窄0.7%，中部地区跌幅10.9%，跌幅扩大0.1%，东部地区跌幅最小为9.1%，跌幅收窄。其中东部地区投资比重60%。说明房企投资分化，聚集核心一二线城市。

第二是供应端，施工跌幅扩大。前9月房地产开发企业房屋施工面积71.5968亿平方米，同比下降12.2%，跌幅较上月扩大0.2%，创历史最大跌幅。前8月同比下降12.0%，前7月同比下降12.1%、前6月同比下降12.0%、前5月同比下降11.6%，累计连续下降33个月，2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。

前9月住宅施工面积50.1051亿平方米，下降12.7%，跌幅比上月扩大0.1%，创历史最大跌幅。前8月同比下降12.6%，前7月同比下降12.7%。办公楼2.9317亿平方米，同比下降9.1%，跌幅比上月扩大0.1%。商业营业用房6.1908亿平方米，同比下降12.6%，跌幅比上月扩大0.5%。

单月数据看，自2021年8月开始，单月房地产开发企业房屋施工面积连续下降39个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是政策落实不到位，去年基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的持续下降及库存不断上升。房企大量的项目停工，集中精力保交房。

前9月房屋新开工面积5.6051亿平方米，下降22.2%，跌幅比上月收窄0.3%。前8月同比下降22.5%，前7月同比下降23.2%，同比累计连续下降36个月，2020年-2023年分别下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，呈现边际改善效应，修复调整中，已经连续下跌4年9个月。

前9月住宅新开工面积4.0745亿平方米，下降22.4%，跌幅比上月收窄0.9%。前8月同比下降23%，前7月同比下降23.7%。办公楼1454万平，同比下降25%，前7月同比下降22.1%，跌幅比上月扩大2.0%。商业营业用房3716万平，同比下降24.3%，跌幅比上月收窄0.1%。

单月数据看，9 月新开工面积6586万平方米，同比增速为下降19.9%，降幅比上月扩大3.2%。前8月同比下降16.7%、7月同比下降17%、6月同比下降21.9%、5月同比下降22.6%，房屋新开工面积规模为2007年7月以来同期最低，连续下降38个月。前9月，连续7个月小幅收窄，整体规模处于较低水平。

当前政策支持资金用收购企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地，预计部分项目新开工节奏将会加速。由于政策“一手抓控新增，一手抓盘活存量”，在销售去化周期偏长的市场背景下，新增土地供应将减少，整体新开工规模不会明显提升。

自2021年7月新工面积开始下降，单月连下降38个月，呈现底部修复态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。房屋新开工面积累计同比跌幅扩大，总体规模处于历史低位，当前政策改善房企开工能力作用不明显。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解，房企重心在于商品房销售和去库存。

前9月房屋竣工面积3.6816亿平方米，同比下降24.4%，跌幅扩大0.8%，同比累计连续9个月下降。前8月同比下降23.6%、前7月同比下降21.8%、前6月同比下降21.8%。去年表现亮眼的竣工面积未能延续增长势头，受到去年高基数的影响，竣工降幅持续扩大，下行趋势明确。

前9月住宅竣工面积2.6871亿平方米，同比下降23.9%，跌幅较上月扩大0.7%。前8月同比下降23.2%、前7月同比下降21.8%。办公楼945万平方米，同比下降35.3%，跌幅较上月扩大1.6%。商业营业用房2618万平方米，同比下降24.5%，跌幅比上月扩大0.1%。

房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。竣工面积未来下行趋势已注定。保交楼是化解当前市场风险的重要一环，所谓的保交楼，实际上就是房企已经卖出去但没有交房的房子，已经多过已经竣工未出售的房子。

单月数据看，9月单月，房屋竣工面积3422万平米，同比下降31.4%，降幅较上月收窄5.2%。前8月同比下降36.6%、7月同比下降21.8%、6月同比下降29.6%、5月同比下降18.4%、前4月同比下降19.1%。9月房屋单月竣工面积约为2019年同期的70%。伴随保交房高峰过去、上年基数抬升，竣工面临一定压力。

2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年工程进度来计算，当前房屋竣工持续承压。过去四年投资拿地减少和开工数据持续缩水，银行风控意识很强，部分资金到达项目的效率，影响交楼，去年同期高基数有关。因此，未来竣工面积下降是大趋势。

第三是土地端，跌幅收窄。前9月全国房企土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅比上月收窄，土地购置面积累计同比下降5年9个月，连续下降69个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来，截至到目前，依然没有公布。

按照2010年-2023年房企购置土地面积来看，2010年3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、下降19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、下降14%。

2015年2.28亿平方米、下降31.7%。2016年2.20亿平方米、下降3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、下降11.4%。2020年2.55亿平方米、下降1.1%。

2021年2.15亿平方米、下降15.45%。2022年1.00亿平方米、下降53.4%。2023年预计全国房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降超过5年。

第四是需求端，跌幅收窄。前9月新建商品房销售面积7.0284亿平方米，同比下降17.1%，跌幅比上月收窄0.9%，同比累计下降33个月。前9月同比下降18%、前7月同比下降18.6%。说明房地产市场处于筑底深度调整中。2022年下降24.3%、2023年下降8.5%。

前9月新建商品房两项销售指标同比跌幅，较上月继续收窄，其中住宅市场表现更为积极。房地产行业深度调整，销售市场已经连续33个月负增长。今年以来持续处于深跌区间，已经连续3个月开始边际改善，市场进入“止跌”的关键阶段、下一步是“回稳”的关键阶段。

9月房企“以价换量”销售策略，依然是主流，市场活跃度较7、8月有所提升，9月末、10月初、10月上中旬的房地产一系列新政，连续出台的房地产政策有效提升了国庆假期楼市和国庆节后热度，预计10月数据中将有所体现。因此，前10月房地产市场将会有所改善。

单月来看，9月全国商品房销售面积9682万平米，环比增长50.0%，同比下降11%，降幅比上月收窄1.6%，已经连续下降33个月。8月同比下降12.6%、7月同比下降11.6%、6月同比下降13.8%，从绝对值来看，处于2013年以来历史同期最低水平。高基数的影响与517楼市新政效果下核心城市回温，跌幅扩大。

前9月住宅销售面积5.8788亿平方米，同比下降19.2%，跌幅比上月收窄0.8%。前8月同比下降20.4%、前7月同比下降21.1%，前6月同比下降21.9%。办公楼销售面积1757万平，同比下降9.8%，跌幅扩大0.6%。商业营业用房销售面积4286万平，同比下降4.8%，跌幅收窄1.4%。

单月来看，9月住宅销售面积7976万平方米，同比下降10.6%，降幅比上月收窄了 3.4 %，连续5个月收窄。8月同比下降14.0%。从绝对值来看，处于2009年以来同期最低位，说明房地产市场未见底，底部基础不牢固，处于筑底、持续调整阶段。

按照物业类型来看，住宅销售面积同比下降19.2%，跌幅收窄0.8%。办公楼销售面积同比下降9.8%，跌幅扩大0.6%。商业营业用房销售面积同比下降4.8%，降幅收窄1.4%。其中住宅面积占商品房面积超过80%。

按照地区区域来看，中部地区销售面积同比下降19.1%，跌幅收窄1.4%。其次为西部地区同比下降18.7%，跌幅收窄1.0%。东部地区同比下降15.5%，跌幅收窄0.4%。东北地区同比下降13.3%，跌幅收窄1%。

前9月新建商品房销售额6.8880万亿元，同比下降22.7%,跌幅较上月收窄0.6%，已经同比累计下降33个月。前8月同比下降23.6%、前7月同比下降24.3%、前6月同比下降25%。说明市场处于边际改善，深度调整中继续修复趋势。

单月数据来看，9月销售金额9157亿元，同比减少16.3%，跌幅比上月收窄0.9%。8月环比上涨3.16%，同比下降17.2%、7月环比下降45.9%，同比下降18.5%、6月环比增长50.9%，同比下降14.3%、5月同比下降26.4%。

4月同比下降30.4%、3月同比下降28.5%，房地产行业整体处于持续探底、筑底迹象调整的趋势中。随着市场对需求端政策的持续消化，城市房地产政策不断持续放松，预计短期一线城市和核心二线城市市场企稳复苏，带动全国市场修复。

克尔瑞数据显示，2024年三季度30座重点城市商品住宅成交面积总量2992.13万平方米，较上季度减少20.6%，较去年同期减少21.1%。其中一线城市成交总量551.22万平方米，较上季度减少6.2%，比去年同期减少10.7%。

二、三线城市成交总量2440.91万平方米，较上季度减少23.2%，比去年同期减少23.1%。季度内各月成交量均低于去年同期，同比跌幅逐月扩大，7月减少12.3%，9月跌幅扩大至27.9%。优化调整政策促进市场“止跌回稳”，政策力度空前，四季度市场预期向好。

前9月住宅销售额6.0240万亿元，同比下降24%，跌幅比上月收窄1.0%。前8月同比下降25%、前7月同比下降25.9%、前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%。办公楼2304亿元，同比下降12.7%，跌幅比上月收窄0.3%。商业营业用房4200亿元，同比下降12.2%，跌幅收窄0.9%。

单月来看，9月销售金额9157亿元，环比上涨43.2%，同比下降16.3%，跌幅较上月扩大1.3%。8月同比下降15%、7月环比下降45.41%，同比下降15.7%、6月环比增长50.8%，同比下降13.8%、5月同比下降26.4%，与市场以价换量有直接的关系。

按照分类物业类型看，商品房销售额跌幅收窄主要受住宅销售额同比下降收窄，住宅销售金额同比跌幅较上月跌幅收窄1.0%，总体的跌幅依然较大。同时，与办公楼和商业营业用房两项指标同比下降有关，并且跌幅扩大有直接关系。

按照地区区域来看，东部地区销售金额同比下降23.8%，跌幅收窄0.6%。中部地区销售金额同比下降24.8%，跌幅收窄1.7%。西部地区销售金额同比下降22.7%，跌幅扩大0.1%。东北地区销售金额同比下降16.4%，跌幅扩大0.2%。

第五是商品房库存，逐月下降。9月末商品房待售面积7.3177亿平方米，同比增长13.4%，增幅比上月收窄0.5%。8月末7.3783亿平方米、7月末7.3926亿平，6月末7.3894亿平、5月末7.4256亿平、4月末7.4553亿平、3月末7.4833亿平，商品房库存面积超2015年7.1853亿平方米。

9月末住宅待售面积3.7679亿平方米，同比增长20.8%，增幅比上月收窄0.7%。8月末3.8103亿平方米、7月末3.8238亿平方米、6月3.8287亿平方米、5月末3.8712亿平方米。办公楼5175万平方米，同比增长9.4%。商业营业房1.4234亿平方米，同比增长1.5%。

9月末商品房待售面积7.3177亿平方米，较上月下降606万平方米。其中住宅下降424万平方米，办公楼下降40万平方米，商业营业用房下降36万平方米。9月末库存总量较持续减少，较去年同比上涨13.4%，按当前销售计算去化周期为9.4个月，较上期略有缩短。

分物业类型看，其中商品住宅库存面积3.7619亿平方米，同比涨幅20.8%，较上月再缩小1.1%，总量高。办公楼面积5175万平方米，同比增长9.4%。商业营业用房面积1.4234亿平方米，同比增长1.5%。当前化解库存政策力度不断加大，多方资金支持去库存，效果将逐步释放。

新房库存量环比下降，去化周期环比提升，去库存压力依然较大。从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2024年9月末为18.9亿平，环比下降1.6%，同比下降11.0%。去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.5个月，环比增长0.5个月，同比增加1.1个月。

从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 2024 年9月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.77亿平，环比下降1.1%，同比增长20.8%，现房去化周期为20.7个月，环比下降0.3个月，同比下降了1.2个月。9 月末住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为19.9%，环比提升0.1%，同比提升5.2%。

其中有一大部分属于滞重库存，长期较难去化，同时存在退房的情行。由于居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房、现房才能卖得掉。能解释为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。除此之外，目前二手房挂牌量也不断走高，对新房销售形成了挤压。

狭义商品住宅库存逐月下降、广义库存下降，主因是新开工面积降幅较大。当前销售持续筑底，房企主动去库的速度较为缓慢，有待收储等政策的进一步落地。由于商品房库存去化缓慢，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严峻，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面临较大的债务风险。

商业库存去化期超过3年，较上月略拉长，库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始下降，2020年下降到4.9850亿平，2023年库存已经快达到2016年的水平，到2024年成为历史上库存最高。

6月末7.3894亿平方米，到7月末7.3926亿平方米，8月末7.3783亿平方米，9月末7.3177亿平方米，超过2015年，历史高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。

2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2023年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平。2023年末6.7295亿平方米，同比增长19.0%。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多，房子卖不出去。与过去的高库存不同的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，与保交楼的政策有关。保交楼的政策推进，现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存持续上升。

第六是价格端，跌幅收窄。前9月全国商品房价（销售均价）9800元/平方米，环比下降0.05%，同比下降6.8%，降幅比上月收窄了 0.1 %。前8月环比上涨0.06%，同比下降6.9%、前7月环比上涨0.12%、同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%。

前9月全国住宅房价（销售均价）10246元/平方米，环比下降0.68%，同比下跌8.3%，跌幅较上月收窄0.1%。8月10317元/平方米，环比上涨0.11%，同比下降8.4%、前7月10305元/平，环比上涨0.16%，同比下降6.4%。前6月全国住宅房价10288元/平，环比上涨1.5%，同比下跌6.7%。

环比来看，全国商品房平均价、住宅房价（平均价）连续6个月上涨后下跌，说明稳房价需加紧政策落地、政策放松，目前房价上涨的持续性基础存在不牢固，下跌的压力依然存在。一方面是二手房市场分化一手房市场。另一方面是房价上涨的预期与市场信心修复缓慢。

单月来看，9月商品房销售均价9457元/㎡，环比下降4.5%，同比下降5.9%，降幅较8月扩大了0.6%，同比连续9个月下跌。8月环比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月同比下降7.0%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%。

单月来看，9月住宅销售均价9798元/平，环比下降6.0%，同比下降6.6%，同比连续9个月下跌，同比降幅收窄0.5%。8月环比下降0.1%，同比下降6.5%。7月环比下降3.3%，同比下降6.6%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%，环比已经连续3个月上涨后迎来2个月下降。

新房价格降幅收窄，二手房降价影响购房决策。总体看，房价跌幅继续收窄，下跌势头得到遏制，一方面是未来市场大规模以价换量的趋势不会持续，另外一方面是市场结构性的影响，高价盘大量集中上市。现在对于价格的分析和判断非常关键，至少市场信心开始处于修复的状态。

房价持续下跌的背景下，购房者观望情绪较重。首先是居民对房价走势的预期悲观，2024年二季度，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅11.0%，而居民预期房价下降的比例则陡升至23.2%，继续创近十年新高。

其次是居民收入信心不足。2024年二季度，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民收入信心指数已经连续12个季度不高于荣枯线 50%。最后是居民杠杆率已居高位。据国际清算银行数据，截至2023年末，中国居民杠杆率为62%。

中国居民杠杆率为62%，已接近发达国家平均水平。尽管需求端利好政策不断出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，与历史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措对房地产销售的提振效果一般。

第七是资金端，跌幅收窄。前9月房地产开发企业到位资金7.8898万亿元，同比下降20.0%，降幅比上月收窄0.2%，已经累计下降3年9个月（45个月）。前8月同比下降20.2%、前7月同比下降21.3%。说明房企资金持续边际改善效应，资金状况依然令人担忧，没有明显改善。

拆解房企资金来源，前9月房地产开发企业到位资金7.8898万亿元，同比下降20.0%，降幅比上月收窄0.2%。前9月国内贷款11466亿元，下降6.2%，降幅较上月扩大1.1%。定金及预收款23593亿元，同比下降29.8%，降幅较上月收窄0.4%。个人按揭贷款11079亿元，同比下降34.9%，降幅较上月收窄0.9%。

具体来看定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅依然较大，分别较上期收窄0.4%、0.9%。国内贷款和自筹资金同比跌幅较小，较月期分别扩大1.1%、0.7%，占比方面，自筹资金比例持续提高，占全部资金36.4%，较上月提升0.4%。定金及预收款和个人按揭贷款占43.9%，较上月降低0.4%。

单月数据来看，9月房企到位资金8966亿元，同比下降18.4%，降幅比上月扩大7.8%，房企到位资金降幅扩大，个人按揭贷款与外部融资均走弱。其中房款3674 亿元，同比下降 26.2%，比上月扩大8.4%。定金及预收款同比下降26.3%，降幅较上月扩大10.6%。个人按揭贷款同比下降26.0%，降幅比上月扩大4.2%。

9月新增居民中长期贷款2300亿元，环比多增1100亿元，同比少增3170亿元。非房款5292亿元，同比下降12.0%，降幅比上月扩大8.2%。其中国内贷款1237亿元，同比下降14.4%，降幅比上月下降 21.8%。自筹资金3530亿元，同比下降 13.8%，降幅比上月扩大7.6%。

金融政策支持下，房企自筹资金比例不断提高。国家表示下一步要将商品住房项目贷款全部纳入白名单，做到“应进尽进”，优化白名单贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”，将对房地产企业增加流动性、推进按期保质交房提供强大的助力。

说明银行贷款谨慎，担心房价下降与出清风险。房企到位资金跌幅收窄，主要是商品房销售面积、销售金额呈现跌幅小幅度收窄，同时与商品房销售降幅改善，个人住房贷款增长，商品房市场逐渐升温基本印证。预计10月继续保持增长，较22、23年增速中枢改善明显。

反映目前房地产行业外部融资情况在历经供给侧出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠拢。未来下滑空间将稳步收窄，房企资金面回暖将更为依赖于销售表现，销售回款是房企资金链稳定的关键。个人按揭贷款降幅较大且高于其他指标，主要是受制于收入及房价预期较弱，其短期对到位资金持续拖累。

国内贷款与自筹资金跌幅扩大，说明房企融资、资金改善不明显，状况没有实质上改善，政策能惠及的房企、项目数量非常有限。房企资金来源中，主要销售低迷影响的定金及预收款、个人按揭贷款下降幅度大，政策传导性比较差。

房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、缓竣工、延期交房的主因。房企资金有所改善不明显，主要原因是贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，并且下降幅度大，况且融资困难，导致房企现金流紧张。

支撑房企现金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，连续下降34个月。受银行谨慎态度、销售下降影响，银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。

反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄，高于其他资金来源，未来房企融资面临较大挑战。

第八是国房景气指数跌幅收窄，市场低迷，预期和信心依然不乐观。9月国房景气指数为92.41，较上月增长0.06%，已经连续2年9个月（33个月）跌破100，2016年初以来国房景气指数最低水平，表明房地产市场继续低迷，预期和信心未恢复。

2023年12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-9月为92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35、92.41。

国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现不稳定的趋势，说明目前房地产市场低迷，预期和信心未恢复，处于探底转向筑底的趋势。