东莞楼市又火了。

据我近期的观察，东莞楼市出现了一些最新的市场信号。信号一：4月份东莞有5个镇区的新房均价破3万，其中有4个位于城区板块，分别为万江、东城、莞城、南城。并且4月东莞住宅供应3046套，环比3月增加了35%，网签3886套，环比3月增加46%。足以证明4月楼市的火爆，以至于政府出台打压措施。信号二：东坑新盘备案均价突破“2字头” 了。东坑的和昌众筑·中央松湖拿下备案，主推96-98平3房，备案均价20659元/平，其中最高单价甚至达到了22049元/平。半年时间不到，价格上涨了9.3%。信号三：五一东莞楼市火爆升温 ，有项目去化100% 。今年五一假期当周东莞住宅楼市认购量（剔除开盘）环比上涨91%，同比上升了37%。如塘厦的御城花园更是100%去化，用时仅19秒，吸金4.79亿。不难发现，东莞楼市从4月份延续至今，市场处于相对火热的行情。

01五个镇区新房均价超3万！望牛墩和万江，这两个镇街房价涨幅超20%

4月份东莞新房均价约为22380元/平，比3月份的房价微跌了2%，但是同比去年上涨了17%，也是不小的幅度。

在全市33个镇街（含松山湖高新区）中，新房均价超过3万的镇区，共有5个，分别为万江、东城、莞城、长安、南城。

销售均价2万-3万元/平的有10个镇街：凤岗、大朗、大岭山、虎门、寮步、厚街、谢岗、塘厦、高埗、沙田。销售均价在1.5万元/平以下，只剩下3个镇街：中堂、洪梅、桥头。

其中值得注意的是望牛墩和万江，这两个镇街房价涨幅超20%，可以说是4月的黑马了！

并且4月份新房供需量非常惊人。

据合富研究院数据显示，4月东莞新建商品住宅供应3046套，环比3月大幅增加35%。网签3886套，环比3月增加46%。

点评：东莞新房市场近两月非常火热，尤其以城区为代表，新盘备案价基本在3万＋，包括海德琥珀臺、国贸·盈台、万科御景湾8号、丰华珑远翠珑湾等代表楼盘。

这也导致了4月份，东莞新房均价破3万+的5个镇区中，城区占了4个。目前城区房价在快速上涨后，已是东莞价格高地，接下来要缓一缓。

源于疫情的好转，再加上降准降息等政策，购房者需求集中释放，开发商也顺势推出新盘，4月份供需都实现了爆发式增长。

02重磅！东坑新盘备案均价突破“2字头” 了！

上周，东坑的和昌众筑·中央松湖备案，带领东坑的房价进入了2万＋时代了！

该项目备案的是18栋商业住宅楼，主推96-98平3房，备案均价20659元/平，其中最高单价甚至达到了22049元/平。

而在去年12月，项目13栋和15栋备案均价约为18896元/平，半年时间不到，价格上涨了9.3%。

目前，项目13和15栋产品均售出了6成以上，说明在接近1.9万的均价时，项目可以实现顺销。

东坑目前仅有一宗已出让商住地建成项目尚未面世，即保利在去年7月拍的坑美村商住地（备案名：保利湖悦花园）。这宗地的楼面价为9212元/平，预计售价在1.8-2万元/平左右，与和昌众筑·中央松湖目前的备案价格相差不大。

这说明，进驻东坑的房企认为，目前东坑购房者可接受的单价应在1.8万上下。

点评：东坑3月份的新房均价约1.67万/平，而和昌众筑·中央松湖最新备案2万，有一定的价差。这源于该盘的地理位置相对更优越，虽然位于东坑，但离松湖CBD仅2.5公里的距离，可畅享松山湖内繁华商圈。

并且，和昌众筑·中央松湖的品质是东坑目前最高的楼盘之一，规划11栋洋房和4栋复式公寓，未来入住后总户数达2600多户。

可以说，在东坑区域是难得的大盘。

当然，这个价格，购房者接受需要时间。因此项目也需要准备针对性的促销方案，才能带来热销效果。

03认购环比上涨91%！五一东莞楼市火爆升温，有项目去化100%

今年的“五一”小长假，各售楼处和中介门店人气高涨，快速升温“入夏”。

据统计，“五一”期间共有14个项目推出优惠折扣及特价房活动。部分项目让利幅度较大，如低至81折。更多项目持续推出特价房维持人气，折扣维持在3~7%，甚至有项目降幅低至16%。

而且今年五一假期有10个项目入市，8项目旧盘加推，推货量加大，远超去年同期。

这也导致了五一当周东莞住宅楼市认购量（剔除开盘）环比上涨91%，同比上升了37%。从区域看，五一当周认购20套＋的集中在临深和中心城区片区，尤其是塘厦，热度有增无减。如塘厦的御城花园更是100%去化，用时仅19秒，吸金4.79亿！

注意的是，“五一”小长假已结束，楼市传统“红五月”已到来。据不完全统计，5月预计有34个项目，超3500套房源入市，纯新项目包括天麟八号公馆、保利滨湖棠悦、颐安云玺、万科棠樾、佳兆业时代芳华以及珑远翠珑湾等新盘；推货量超100套的项目有19个。

其中约五成项目将“大步”跑货，以价换量。点评：疫情接近尾声，加之遇上五一假期，开发加大宣传力度，出台各种优惠措施，客户看房意愿高涨，市场需求得到释放，导致了五一假期楼市的火热。开发商在五一期间，也是积极抢抓时机，将前期储备的高品质项目、优质房源集中推向市场，因此高达10盘入市，顺应市场需求。购20套以上的主要集中在临深和中心城区片区，这也说明了这两个区域的楼市关注高。五月份房源密集入市，多达34个项目，3500多套房源，销售会存在一定的压力，部分楼盘可能会出现打折促销，购房者可好好挑选，择机入市。